Van onze advocaat VvE. Op 22 maart 2017 heeft de Rechtbank Gelderland uitspraak gedaan over de vraag of het verhuur van een ruimte als horecagelegenheid in strijd was met de splitsingsakte.

De Vereniging van Eigenaars (VvE) vordert het verbod van de verhuur van de ruimte op de begane grond van het pand aan een horecaonderneming. Ter onderbouwing van haar standpunt dat E toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiend uit de splitsingsakte dan wel dat E onrechtmatig handelt, stelt de advocaat van de VvE dat E de ruimte op de begane grond in strijd met het in de splitsingsakte toegekende gebruiksrecht ‘winkel’ en in strijd met artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement verhuurt aan een horecaonderneming.

Partijen verschillen van mening over de uitleg van het in de splitsingsakte gehanteerde begrip ‘winkel’.

Volgens de advocaat van de VvE kan uit de jurisprudentie worden afgeleid dat een horecagelegenheid naar spraakgebruik geen winkel is, althans geen voor het publiek toegankelijke plek waar de consument een zaak koopt. Een ruimere betekenis van het begrip ‘winkel’ kan alleen worden aangenomen als de ruimte van meet af aan als horecagelegenheid in gebruik is geweest en dat is bij de onderhavige ruimte niet het geval, aldus de advocaat van de VvE.

Volgens de advocaat van E is het begrip ‘winkel’ een ruim en allesomvattend begrip. In tegenstelling tot hetgeen vaak voorkomt, is in de onderhavige splitsingsakte geen sprake van een nadere toelichting of aanvullende tekst die een beperking van dit ruime begrip geeft. Voor de uitleg van het begrip ‘winkel’ kan worden aangeknoopt bij de definitie in de Van Dale, te weten een gebouw waar goederen aan consumenten worden verkocht, en dat is hier ook het geval, aldus de advocaat van E. Verder wijst E erop dat de onderhavige winkelruimte in het horecaconcentratiegebied van de gemeente Arnhem ligt en de algemene gemeentelijke gebruiksbestemming ‘winkel’ heeft.

Uitleg van de splitsingsakte

De rechtbank overweegt dat bij de beoordeling van de vraag hoe het in de splitsingsakte gehanteerde begrip ‘winkel’ moet worden uitgelegd, bepalend is wat in de splitsingsstukken is vastgelegd. Bij de uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de in de stukken gebezigde bewoordingen. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (Hoge Raad 1 november 2013, HR:2013:1078).

Het begrip ‘winkel’ is in de splitsingsakte niet nader omschreven. Ook kan uit de verdere bewoordingen van de akte niet worden vastgesteld welke bedoeling de partij had die destijds tot splitsing is overgegaan. Nu de in de akte genoemde splitsingstekening niet door partijen is overgelegd, kan ook hieruit geen bedoeling worden afgeleid. Volgens Van Dale, zoals door E aangehaald, is een winkel een gebouw waar goederen aan consumenten worden verkocht. Mede aanknopend bij de Winkeltijdenwet en de Winkelsluitingswet is een winkel een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, waarin goederen aan particulieren plegen te worden verkocht en geldt voor winkels een wettelijk verplichte sluitingstijd. Zo is het thans verboden een winkel voor het publiek geopend te hebben op werkdagen voor 6.00 uur en na 22.00 uur. Voor horecagelegenheden gelden deze wettelijke winkeltijden niet. De bevoegdheid tot het vaststellen van de openingstijden voor horecagelegenheden ligt bij het college van Burgemeester en Wethouders en deze tijden zijn vastgelegd in de algemene plaatselijke verordeningen.

Nu gesteld noch gebleken is dat er ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte een horecagelegenheid in de ruimte was gevestigd en evenmin dat in de straat destijds onderdeel uitmaakte van een horecaconcentratiegebied, moet naar het oordeel van de rechtbank worden aangenomen het de bedoeling is geweest dat in de ruimtes met de bestemming ‘winkel’ een winkel mocht worden gevestigd met de gebruikelijke winkelopeningstijden. Gelet op al deze omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook objectief worden vastgesteld dat partijen bij het opmaken van de splitsingsakte met de term ‘winkel’ niet een horecagelegenheid bedoeld hebben.

Dat betekent dat de ruimte die door E is verhuurd wordt gebruikt als horecagelegenheid, hetgeen, gelet op hetgeen hiervoor. is overwogen, in strijd is met het in de splitsingsakte van 1977 vastgelegde gebruiksrecht van de desbetreffende ruimte. De slotsom is dan ook dat E, door in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement de winkelruimte te verhuren als horecagelegenheid, inbreuk maakt op de rechten van de VvE en dat zij aldus onrechtmatig handelt jegens de VvE.

Het voorgaande betekent dat de door de advocaat van de VvE gevorderde verklaringen voor recht ten aanzien van het onrechtmatig handelen toewijsbaar zijn. Het gevorderde verbod en gebod zullen worden beperkt tot het (laten) exploiteren van een horecagelegenheid.

Heeft u vragen over het appartementsrecht, over de splitsingsakte of over de bevoegdheden van de VvE, belt u dan gerust onze advocaat VvE op 020-3980150.