Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Limburg heeft op 6 september 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een appartement. Maakte het gebrek in de riolering een normaal gebruik van het appartement onmogelijk?

Aan de orde zijn problemen met de riolering in het door gedaagden aan eisers verkochte appartement. Volgens eisers lopen, indien vanuit diverse aansluitpunten tegelijk op de rioolafvoer water wordt geloosd, de afvoeren vol en stroomt rioolwater terug richting gootsteen en doucheputje. Bij het gebruik van de vaatwasser borrelt het riool. Plaatsing van een beluchter is mogelijk doch leidt tot het omhoog komen van het afval- of rioolwater uit de afvoeren. Er is ook sprake van stankoverlast.

De kantonrechter stelt vast dat eisers hierover bij gedaagden vanaf 20 augustus 2015 heeft geklaagd, dat wil zeggen binnen twee maanden na de levering van het appartement.

De kantonrechter stelt eveneens vast dat rioolinspectie door Y heeft uitgewezen dat de rioolbuis onder de badkamervloer over een afstand van plus minus 5 meter zwaar tegenschot vertoont, de betreffende rioolleiding in het betonnen dek ligt, niet kan niet bewegen en het tegenschot dus van meet af aan aanwezig is geweest. Daarmee staat vast, anders dan gedaagden heeft betoogd, dat hiervan reeds sprake was ten tijde van de levering van het appartement. Aangenomen kan worden dat er sprake is van een bouwgebrek.

De advocaat van eisers heeft gesteld dat de gebrekkige rioolafvoer non-conformiteit oplevert, zoals bedoeld in artikel 7:17 BW, dat luidt: “een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien”.

Naar het oordeel van de kantonrechter geldt als uitgangspunt dat een koper mag verwachten dat er geen sprake is van een gebrek in de riolering.

De standaard NVM-koopovereenkomst

In casu is een zogenoemde standaard NVM-koopovereenkomst gesloten waarvan de artikelen 6.1. en 6.3. afwijken van voornoemd non-conformiteits-artikel. Gedaagden heeft in de koopovereenkomst in artikel 6.3. vastgelegd dat hij in staat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als woning verhinderen. Met andere woorden: gedaagden heeft de garantie verstrekt dat de woning voor een normaal gebruik als woning geschikt is. Dat geldt echter niet voor gebreken “die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst”, aldus artikel 6.3.

Onderzoekplicht bij de koop van onroerend goed

De advocaat van eisers heeft onbetwist gesteld dat de koper voor de aankoop aan de makelaar heeft gevraagd of er bijzonderheden zijn aan de woning en gebreken. Hij heeft daarop te horen gekregen dat die er niet waren. Aangezien het naar het oordeel van de kantonrechter te ver voert om van een aspirant koper te verlangen dat hij een onderzoek naar de riolering van het aan te kopen pand instelt, had dit gebrek redelijkerwijs ook niet aan eisers kenbaar kunnen zijn. Hij heeft dan ook aan zijn onderzoekplicht op dit punt voldaan.

Aangezien voornoemd gebrek in de riolering naar het oordeel van de kantonrechter een normaal gebruik van de woning verhindert dient geoordeeld te worden dat er sprake is van non-conformiteit.

Non-conformiteit van de woning

De vastgestelde non-conformiteit is een tekortkoming in de nakoming van de voor gedaagden uit de verkoopovereenkomst voortvloeiende verbintenis. De advocaat van eisers vordert in verband daarmee schadevergoeding. Toewijzing van een dergelijke vergoeding kan enkel aan de orde zijn indien gedaagden in verzuim is én deze tekortkoming aan gedaagden kan worden toegerekend. Toerekening kan onder meer plaatsvinden krachtens schuld, verkeersopvattingen of rechtshandeling.

Van dat laatste is in casu sprake gelet op de door gedaagden in de koopovereenkomst in artikel 6.3. gegeven garantie. Dat gedaagden niet bekend was met dit gebrek, zoals door hem gesteld, hij heeft aangegeven drie jaar in de woning zonder problemen te hebben gewoond, maakt dat niet anders.

Gedaagden verkeert naar het oordeel van de kantonrechter in verzuim nu hij niet is overgegaan tot de in de brief van 17 maart 2016 verzochte opheffing van het gebrek.

De advocaat van eisers vordert een totaalbedrag van € 4.224,57 aan schadevergoeding, zijnde € 127,05 voor het ontstoppen van de riolering, € 323,68 voor het ontstoppen, onderzoek en advies en € 3.773,84 als kosten van herstel conform de offerte van X Riooltechniek B.V.

Die eerste twee bedragen zijn door gedaagden onbetwist en daarmee toewijsbaar.

Gedaagden heeft echter betoogd dat door het herstel c.q. aanpassing van de riolering er sprake zal zijn van nieuwe riolering en dat in het kader van “nieuw voor oud” de schadevergoeding zou moeten worden verminderd. Dat betoog wordt gepasseerd. De kantonrechter is van oordeel dat deze aanpassing aan het riool de woning voor normaal gebruik geschikt maakt zoals door gedaagden is gegarandeerd en het niet aannemelijk is dat het vervangen van dit deel van de riolering een waardestijging van het appartement tot gevolg heeft die gecompenseerd zou moeten worden door een beperking van de aan gedaagden toe te kennen schadevergoeding.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de non-conformiteit bij koop van vastgoed of onroerend goed, over de onderzoekplicht en mededelingsplicht bij de koop van een woning of over de klachtplicht bij de koop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.