Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 1 maart 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een perceel grond door bodemverontreiniging.
Eiser heeft een koopovereenkomst gesloten met de gemeente H ter zake de aankoop van een perceel grond voor het bouwen van een woonhuis.
Non-conformiteit bij koop van onroerend goed
Er is sprake van non-conformiteit, indien een zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 lid 2 BW).
Vast staat dat eiser op 1 april 1996 een koopovereenkomst heeft gesloten met de gemeente ter zake de aankoop van een perceel grond voor het bouwen van een woonhuis, welk perceel op 2 juli 1996 door de gemeente aan eiser in eigendom is overgedragen.
Vast staat voorts, dat door W aanvullend bodemonderzoek is uitgevoerd op de betreffende locatie en dat zij in haar rapport van 22 februari 1996 heeft aangegeven, dat in het grondwatermonster vanuit peilbuis PB 3 het gehalte trichlooretheen zeer licht verhoogd is aangetroffen ten opzichte van de streefwaarde. Gesteld noch gebleken is dat er op het perceel van eiser waardes zijn gemeten die hoger liggen dan de waarde die is gemeten bij peilbuis 3. Indien er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat peilbuis 3 zich op het huidige perceel van eiser bevindt en de verhoogde waarde te maken had met de aanwezigheid van de nabij gelegen stomerij, zoals eiser lijkt te stellen, maar de gemeente betwist, geldt het volgende.
Bij de beoordeling van de vraag of het perceel beantwoordt aan de overeenkomst, is van belang hetgeen partijen dienaangaande zijn overeengekomen. In akte van levering van 1996 is in artikel 3 bepaald, dat het risico van het verkochte vanaf het moment van levering voor rekening van de koper komt, met inachtneming van het bepaalde in artikel 7. In dat artikel staat in lid 1 vermeld, samengevat, dat in opdracht van de gemeente een verkennend bodemonderzoek is verricht door W, uit welk rapport blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in het verkochte gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen bevinden en dat partijen verklaren van de inhoud van dit rapport kennis te hebben genomen. Voorts is in het tweede lid van artikel 7 bepaald, samengevat, dat indien na levering blijkt dat zich in het verkochte stoffen bevinden die schadelijk of niet aanvaardbaar zijn voor het milieu of de volksgezondheid, de koper dit zo spoedig mogelijk dient te melden aan de gemeente en dat de gemeente de saneringskosten zal dragen als gevolg van eventueel door de gemeente noodzakelijke geachte saneringsmaatregelen.
Hieruit volgt, dat eventuele verontreiniging die desalniettemin ten tijde van de levering aanwezig was, voor risico komt van eiser (artikel 3), tenzij deze verontreiniging naar de destijds geldende maatstaven schadelijk of niet aanvaardbaar is voor het milieu of de volksgezondheid. Daarvan is in casu niet gebleken. Uit het onderzoek van W blijkt immers, dat er zich in het verkochte geen gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen bevinden, terwijl de zeer licht verhoogde waarde trichlooretheen zoals gemeten bij peilbuis PB 3, zo die zich al bevindt op het perceel van eiser, ontoereikend is om het oordeel te wettigen dat er sprake is van grond(water)verontreiniging die schadelijk of niet aanvaardbaar is voor het milieu of de volksgezondheid.
Voorts geldt, dat onvoldoende is gebleken dat deze verhoogde waarde aan het normaal gebruik van het perceel in de weg staat. Gelet op het bepaalde in de akte van levering heeft eiser het risico van bodemverontreiniging aanvaard, behoudens voor zover deze reeds tijdens het moment van levering aanwezig was en deze schadelijk of niet aanvaardbaar is te achten voor het milieu en/of de volksgezondheid. Daarvan is gezien het vorenstaande geen sprake.
Dat ten tijde van de levering van het perceel overigens sprake was van een verontreiniging die een toerekenbare tekortkoming van de gemeente met zich meebrengt is door de gemeente betwist en door [eiser] onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. In het licht van het vooroverwogene is van non-conformiteit dan ook niet gebleken.
Dwaling
In artikel 6:228 lid 1 BW is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is:
- indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
- indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
- indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
In het tweede lid van voornoemd wetsartikel is bepaald dat de vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
Gezien het bepaalde in artikel 6:228 lid 2 BW, komt aan eiser geen succesvol beroep op dwaling toe indien de door Tritium in 2014 geconstateerde verontreiniging van het perceel een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft, nu de dwaling aanwezig dient te zijn bij het aangaan van de overeenkomst.
Dit is in casu aan de orde. Immers, ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 1996 geldt dat W in 1994 op locatie een bodemonderzoek heeft verricht waaruit niet is gebleken van bodemverontreiniging, zoals later door Tritium in het rapport van 2014 is vastgesteld. Ook uit het bodemonderzoek dat W in 1996 op locatie heeft verricht, blijkt niet van een dergelijke verontreiniging. De advocaat van eiser stelt weliswaar dat de bodem van het perceel tijdens de verkoop desalniettemin ernstig verontreinigd was en verwijst daarbij naar het door TNO verrichtte bodemonderzoek, doch dit onderzoek is uitgevoerd bij de stomerij en dateert bovendien uit 1994. Derhalve is dit onderzoek minder recent dan het bodemonderzoek dat W in 1996 heeft verricht en bovendien is het onderzoek niet ter plaatse van het perceel van eiser uitgevoerd. Voor zover de door TNO in 1994 geconstateerde bodemverontreiniging al heeft geleid tot de grondwaterverontreiniging die door Tritium op het perceel is geconstateerd in 2014, hetgeen door de gemeente is betwist gezien het tijdsverloop van 20 jaar tussen beide rapportages en het feit dat de voormalige eigenaar van de stomerij in de tussentijd saneringsmaatregelen heeft doorgevoerd, is ten opzichte van de situatie ten tijde van de door partijen gesloten koopovereenkomst sprake van een louter toekomstige omstandigheid.
Voorts staat aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg, dat de gestelde dwaling niet te wijten is aan een schending van de mededelingsplicht door de gemeente. Voor zover de gemeente, zo zij destijds al op de hoogte was van het onderzoek uit 1994 van TNO ter plaatse van de stomerij, hetgeen de advocaat van eiser stelt, maar de gemeente gemotiveerd betwist, al melding had moeten maken van dit onderzoek, geldt dat er nadien in 1996 een aanvullend bodemonderzoek is uitgevoerd door W op het betreffende perceel van eiser zelf, waaruit niet van verontreiniging blijkt. Deze informatie heeft de gemeente ook gedeeld met eiser, nu in artikel 7 lid 1 van de akten van levering van 1996 staat vermeld, dat W een bodemonderzoek op locatie heeft verricht, uit welk rapport blijkt dat er geen reden is om aan te nemen, dat zich in het verkochte perceel verontreinigende stoffen bevinden. De stelling van de advocaat van eiser, dat dit rapport niet bij de akte van levering was gevoegd en dat hij daar pas later van op de hoogte is geraakt, betreft een omstandigheid die ex artikel 6:228 lid 2 BW voor zijn rekening en risico komt, nu eiser in de akte van levering in artikel 7 lid 1 heeft verklaard van de inhoud van dit rapport kennis te hebben genomen.
In het licht van het vorenstaande, slaagt evenmin het beroep op wederzijdse dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub c BW.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over de non-conformiteit van onroerend goed, dat een normaal gebruik daarvan in de weg staat, of over de mededelingsplicht of onderzoekplicht bij de koop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.