Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 14 november 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een woning. Gebreken dak? Mededelingsplicht verkoper en onderzoekplicht koper. Gebreken bekend bij verkoper?
Aan de vorderingen hebben appellanten c.s. ten grondslag gelegd, dat het rieten dak van de woning gebreken vertoont, die ten tijde van de levering van de woning voor appellanten c.s. niet kenbaar waren maar waarmee geïntimeerde c.s. bekend waren en waarvan zij aan appellanten c.s. geen mededeling hebben gedaan.
Hierdoor zijn geïntimeerde c.s. tekort geschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, althans hebben appellanten c.s. gedwaald. Appellanten c.s. vorderen primair schadevergoeding wegens een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en subsidiair terugbetaling van de ten gevolge van de partiële ontbinding van de koopovereenkomst wegens dwaling teveel betaalde bedrag aan koopsom. In beide gevallen gaat het om een bedrag van € 36.844,50.
Non-conformiteit bij koop woning. Gebreken dak? Mededelingsplicht verkoper en onderzoekplicht koper. Gebreken bekend bij verkoper?
Voor de beoordeling van de primaire vordering dient te worden nagegaan of op geïntimeerde c.s. in het licht van artikel 7:17 BW en artikel 5 van de koopovereenkomst een mededelingsplicht ten aanzien van bij hen bekende gegevens over het rieten dak rustte en, zo ja, of geïntimeerde c.s. in die verplichting tekort zijn geschoten.
Bij het beantwoorden van de vraag of een partij ter zake van bepaalde relevante gegevens naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht heeft, moet worden gelet op alle omstandigheden van het geval. Bij de beoordeling van die omstandigheden dient te worden betrokken dat de mededelingsplicht ertoe strekt ook aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen de nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens (Hoge Raad, 1998:ZC2629, NJ 1998/666).
Dit geval kenmerkt zich door de volgende omstandigheden.
De advocaat van appellanten c.s. heeft onbestreden gesteld, dat zij voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst geïntimeerde c.s. hebben gevraagd naar de staat van het dak en of er problemen waren aan het dak.
Geïntimeerde c.s. hebben vervolgens via hun makelaar bij e-mail van 16 mei 2012 enige correspondentie en een onderzoeksrapport toegezonden. Appellant heeft onder punt 5 van de inleidende dagvaarding en op de comparitie van partijen bij de rechtbank verklaard, hetgeen niet is weersproken, dat bij die e-mail de brief van L B.V. van 2 november 2007 en de rapportage van de door L B.V. geraadpleegde deskundige F van 14 augustus 2008 waren gevoegd. Uit de brief van L B.V. van 2 november 2007 konden appellanten c.s. opmaken dat volgens L B.V. sprake was van normale slijtage en dat de gebreken aan het rieten dak onder het normale onderhoud vallen en niet het gevolg zijn van slecht werk of slecht materiaal. Uit de rapportage van de deskundige F bleek evenwel dat de kwaliteit van het Hongaarse riet matig was, de door de architect gekozen hellingshoeken veel onderhoud opleveren en dat F vermoedt dat er geen sluitend dampscherm is aangebracht waardoor er vocht van binnen uit in het rieten dak komt waar het riet slecht tegen kan.
In de e-mail van 16 mei 2012 heeft de makelaar van geïntimeerde c.s. voorts gemeld, dat (onder andere) hun buren over de rieten daken een procedure voeren.
Aan het slot van de e-mail zijn appellanten c.s. en hun makelaar uitgenodigd contact op te nemen als er nog vragen zijn. Niet gesteld of gebleken is dat appellanten c.s. aan geïntimeerde c.s. of hun makelaar (aanvullende) vragen over het rieten dak hebben gesteld.
Voorts heeft [geïntimeerde] er op gewezen, hetgeen door appellanten c.s. niet is betwist, dat de makelaar van appellanten c.s. toentertijd meerdere huizen met rieten daken aan de a-straat in A in de verkoop had en uit dien hoofde bekend was met de procedure die meerdere eigenaren voerden. Geïntimeerde heeft evenwel niet gesteld, terwijl dat evenmin is gebleken, dat de makelaar van appellanten c.s. kennis had van het deskundigenrapport van B Dakadvies B.V. van 5 oktober 2010 en het arbitraal vonnis van 31 maart 2011.
Na de e-mail van 16 mei 2012 hebben appellanten c.s. aan de rietdekkers I en J opdracht gegeven onderzoek naar het rieten dak te doen, welk onderzoek op 30 mei 2012 is uitgevoerd. Dat onderzoek is blijkens de verklaring van de makelaar van geïntimeerde c.s. verricht in aanwezigheid van appellanten c.s., geïntimeerde en de beide makelaars. Dat onderzoek richtte zich op kwaliteit van het riet op het rieten dak en het uit te voeren onderhoud. Niet gesteld of gebleken is dat het onderzoek van deze rietdekkers tevens betrekking had op de (kwaliteit van de) onderconstructie.
Appellanten c.s. stellen dat geïntimeerde c.s. voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend waren met het deskundigenrapport dat B Dakadvies B.V. op 5 oktober 2010 in de arbitrage procedure bij de Afdeling Arbitrage van het GIW heeft uitgebracht en het arbitraal vonnis van 31 maart 2011.
Ter ondersteuning hebben appellanten c.s. aangevoerd dat buurman C na het arbitraal vonnis bij geïntimeerde c.s. langs is geweest, hen over de arbitrage procedure heeft geïnformeerd en de stukken van de arbitrage procedure bij geïntimeerde c.s. heeft achtergelaten voor het maken van kopieën en dat geïntimeerde c.s. en nog vier andere buren bij brief van 29 april 2011 bij L B.V. en GIW met verwijzing naar het oordeel in het arbitraal vonnis van 31 maart 2011 aanspraak op herstel van de dakconstructie hebben gemaakt.
Geïntimeerde heeft betwist dat buurman C bij haar en haar man langs is geweest met achterlating van stukken uit de arbitrage procedure. Voorts heeft zij of haar man de brief van 29 april 2011 niet opgesteld, is het initiatief van die brief niet van hen gekomen, heeft haar man aan de initiatiefnemer van de brief kenbaar gemaakt dat volgens hem aan zijn dak geen gebreken of tekortkomingen waren en heeft haar man eerst na enige twijfel en de mededeling van L dat geïntimeerde c.s. er niet slechter van zouden worden en kosteloos naar hun dak zou worden gekeken zijn handtekening gezet. Geïntimeerde c.s. zijn ook niet bekend geraakt met de reactie op die brief van 29 april 2011 en hebben gezien hun opvatting ook geen aanleiding gezien daarnaar te vragen.
Het hof zal eerst beantwoorden de vraag of geïntimeerde c.s. de uitkomst van de arbitrage procedure aan appellanten c.s. hadden te melden, waarbij er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat geïntimeerde c.s. met de inhoud van het deskundigenrapport van B Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis bekend waren. Uit beide documenten blijkt onder meer de slechte/matige conditie van het riet en de ongunstige hellingshoek van het dak. Dat had appellanten c.s. uit het toegezonden rapport van F al bekend kunnen zijn. Nieuw is dat F nog vermoedde dat er gaten in de onderconstructie waren die onvoldoende waren gesloten, terwijl uit het deskundigenrapport van D Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis is komen vast te staan dat door de aanwezige naden een volledige dampdichte dakconstructie ontbreekt. Dat die naden ook in het dak van de woning aanwezig zijn, is door D Dakadvies B.V. gemeld in het deskundigenrapport van 7 mei 2013 en ook aannemelijk nu uit de arbitrageprocedure is gebleken dat alle 24 woningen een onvoldoende gesloten onderconstructie van het dak hadden. Weliswaar heeft geïntimeerde het deskundigenrapport van 7 mei 2013 betwist, maar uit het door haar overgelegde onderzoek van K blijkt niet dat de onderconstructie van het dak is onderzocht en bij dat onderzoek is gebleken dat in het dak van geïntimeerde, in tegenstelling tot alle andere daken aan de a-straat in A die in het kader van de arbitrageprocedure zijn onderzocht, de naden in de onderconstructie gesloten waren.
Voorts is ten opzichte van de rapportage van de deskundige F nieuw dat het herstel van de gebreken niet alleen inhoudt het eerder vervangen van het riet op het dak, maar dat ook aanpassingen in de dakconstructie nodig zijn zoals het stromingsdicht maken van alle naden en aansluitingen van de dakelementen van de bouwmuren, dakoverstek en dergelijke. De kosten van deze aanpassingen, inclusief het vervangen van het riet, zijn in de arbitrageprocedure door de deskundige B Dakadvies B.V. begroot op € 36.844,50 incl. btw.
Het hof is van oordeel dat als geïntimeerde c.s. voorafgaand aan de koopovereenkomst, althans de leveringsakte, bekend zijn geraakt met de inhoud van het deskundigenrapport van B Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis zij in de gegeven omstandigheden appellanten c.s. hadden te melden dat in de andere woningen in het nieuwbouwproject naden in de onderconstructie van het dak zijn geconstateerd die gedicht dienen te worden en dat herstel daarvan nodig is.
Gelet op de in de e-mail d.d. 12 september 2013 van buurman C opgenomen verklaring en de door geïntimeerde ondertekende brief van 29 april 2011 acht het hof voorshands voldoende aannemelijk dat geïntimeerde c.s. voorafgaande aan de koopovereenkomst bekend waren met de inhoud van het deskundigenadvies van B Dakadvies B.V. en het arbitraal vonnis. Nu geïntimeerde zulks uitdrukkelijk heeft betwist zal het hof haar toelaten tot het leveren van tegenbewijs.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over non-conformiteit en gebreken bij de koop van een woning of over de mededelingsplicht en onderzoeksplicht bij de koop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.