De Rechtbank Amsterdam heeft op 23 maart 2021 uitspraak gedaan over een verzoek tot huurprijsverlaging wegens omzetverlies ten gevolge van de corona-crisis.
Bij tussenvonnis van 15 december 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de beperkende overheidsmaatregelen als gevolg van de coronacrisis onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren die een wijziging van de huurovereenkomst te weten een huurkorting rechtvaardigen, waarbij de tegenvaller gelijkelijk over beide partijen wordt verdeeld.
De kantonrechter blijft bij de inhoud van het tussenvonnis. Voor alle duidelijkheid wordt nog opgemerkt – en zo is dit ook door partijen begrepen – dat met de verwijzing naar het ‘richtsnoer’ in het tussenvonnis wordt gedoeld op het percentage huurverlaging, dat in beginsel wordt berekend volgens de formule % huurverlaging = % omzetverlies x 50%.
Gedaagde is in de gelegenheid gesteld bij akte nadere financiële gegevens in het geding te brengen ter onderbouwing van zijn stelling dat hij door de coronacrisis geconfronteerd is met een omzetdaling van 70%.
Huurrecht. Onvoorziene omstandigheden. Huurverlaging wegens omzetverlies ten gevolge van de corona-crisis. Berekening van de huurprijsverlaging. Ingangsdatum. Lockdown. Omzetverlies. OLV.
De rechter oordeelt als volgt.
Gedaagde heeft bij akte een brief van 7 januari 2021 van zijn boekhouder overgelegd, waarin die de omzetgegevens van de onderneming over 2020 per maand afzet tegen die van 2019 en daar een toelichting op geeft.
In zijn brief maakt de boekhouder onderscheid tussen de maanden maart t/m mei en oktober t/m december 2020, toen er sprake was van een volledige lockdown, en de maanden juni t/m september 2020, toen er geen volledige lockdown was.
Verder heeft gedaagde de maandelijkse aangiften omzetbelasting voor zowel 2019 als 2020 overgelegd.
Gedaagde heeft ook nog inzicht gegeven in de over 2020 van de overheid ontvangen uitkeringen en stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een omzetdaling van 79,9% (de uitkeringen daar niet in verdisconteerd), hetgeen er volgens hem toe moet leiden dat de huur wordt gehalveerd.
Eiser betwist dat het omzetverlies 79,9% bedraagt en voert aan dat de omzet in de maand maart onjuist is opgenomen in het overzicht van de boekhouder.
Bovendien moet er rekening worden gehouden met de verkregen NOW en TVL.
Hij stelt zich op het standpunt dat het omzetverlies in 2020 42% in plaats van 79,9% bedraagt tijdens de lockdown.
Juist is dat de cijfers van de boekhouder niet lijken te kloppen voor wat betreft de maand maart 2019 en 2020.
Uit de aangiften blijkt dat de omzet in maart 2019 € 29.456,00 bedroeg en in maart 2020 – zoals eiser stelt – € 12.760,00.
De maand maart kent dus een omzetverlies van € 16.696,00 (57% in plaats van de door de boekhouder genoemde 89,6%).
Hoe dan ook, de cijfers tonen aan dat de omzetdaling in de maanden van de volledige lockdown (maart, april, mei, oktober, november en december 2020) gemiddeld 75% bedraagt en in de maanden zonder volledige lockdown (juni t/m september 2020) gemiddeld 37%.
Qua uitkeringen dient – anders dan eiser stelt – uitsluitend rekening te worden gehouden met de TVL omdat dit een op omzetverlies gebaseerde vergoeding voor vaste lasten betreft waar ook een huurcomponent in zit, terwijl de NOW een tegemoetkoming in de loonkosten betreft.
Uit de opgave van gedaagde, die door eiser niet is weersproken, blijkt dat gedaagde in totaal in 2020 (afgerond) € 16.000,00 aan TVL heeft ontvangen.
In de periode maart t/m december 2020 dient er derhalve een bedrag van € 1.600,00 per maand bij de gerealiseerde omzet te worden opgeteld.
Dit resulteert uiteindelijk in een bijstelling van het percentage omzetverlies van gemiddeld (en afgerond) 70% omzetverlies tijdens volledige lockdown en 30% buiten volledige lockdown.
Zoals reeds overwogen in het tussenvonnis, zal de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen wijzigen in die zin dat de huurprijs wordt verlaagd, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de situatie volledige lockdown versus geen volledige lockdown en uitgangspunt is dat de pijn wordt gedeeld.
Conform de formule voor het bepalen van het percentage van de huurverlaging (% omzetverlies (waarbij het geheel in 2020 aan TVL ontvangen bedrag bij de omzet over dat jaar is opgeteld) x 50%), zal de kantonrechter de huurprijs met 35% verlagen gedurende een volledige lockdown en met 15% buiten volledige lockdown.
De wijziging zal met terugwerkende kracht ingaan per 16 maart 2019, de datum van de eerste volledige lockdown in Nederland.
Alhoewel de wijziging in beginsel voortduurt zolang de maatregelen van kracht zijn, zal geen huurkorting worden uitgesproken na 1 januari 2021.
Het ontbreekt de kantonrechter over gegevens om die korting te berekenen en bovendien zijn de overheidsvergoedingen aan verandering onderhevig.
Met inachtneming van het voorgaande kunnen partijen de korting vanaf dat moment zelf berekenen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat huurrecht over huurverlaging vanwege omzetverlies ten gevolge van de corona-crisis, belt u dan gerust onze advocaat huurrecht op op 020-3980150.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.