Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 29 augustus 2017 uitspraak gedaan over de verkoop van een woning. De vraag was of geluiden die de buren maken een gebrek opleveren. Rechtvaardigen de vastgestelde gebreken de ontbinding van de koopovereenkomst?
De klachtplicht
Het meest vergaande verweer van de advocaat appellanten is dat geïntimeerden niet hebben voldaan aan hun klachtplicht. Appellanten werpen dit verweer op waarin zij aangeven dat geïntimeerden over een tweetal zaken pas na negen maanden en over de overige zaken pas na 11 maanden klagen. Omdat dit verweer het meest vergaand is, zal het hof het als eerste behandelen.
Bij de beoordeling van dit verweer neemt het hof de volgende door de Hoge Raad geformuleerde regels (Hoge Raad 12 december 2014, HR:2014:3593) tot uitgangspunt.
In het geval van een niet-consumentenkoop dient de vraag of de kennisgeving binnen bekwame tijd is geschied te worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. In dit verband dient de rechter rekening te houden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 7:23 BW vermeld, te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming, en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs diende te bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.
Als de verkoper zich beroept op schending van de klachtplicht, dan dient de koper gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk moment is geklaagd. Het antwoord op de vraag of die klacht tijdig in de zin van genoemde bepalingen is geweest, hangt verder af van de overige omstandigheden van het geval. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 7:23 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de verkoper, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment de koper heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van hem te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verkochte zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat in het licht van de hiervoor vermelde maatstaven niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in de artikel 7:23 lid 1 BW.
In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen en van het feit dat geïntimeerden hebben aangevoerd dat appellanten geen nadeel hebben ondervonden van de door hen in acht genomen termijn, hebben appellanten het beroep op de klachtplicht onvoldoende onderbouwd. Zij hebben nagelaten aan te geven op welk moment geïntimeerden de gebreken heeft ontdekt of had kunnen ontdekken en dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop geïntimeerden hebben geklaagd, dat tijdstip staat gelet op hetgeen is overwogen voor de verschillende gebreken vast, zo lang is geweest dat niet kan worden gesproken van een tijdige klacht. In dit verband overweegt het hof dat de door appellanten genoemde termijn van twee maanden geen steun vindt in het recht, nog daargelaten dat appellanten niet hebben onderbouwd dat deze termijn in dit geval is overschreden en dat appellanten ook niet hebben aangegeven welk nadeel zij hebben ondervonden van de door geïntimeerden in acht genomen klachttermijn.
Het verzuim
De advocaat van appellanten heeft als verweer gevoerd dat zij niet in verzuim verkeren. Volgens de rechtbank verkeren zij, gelet op het bepaalde in artikel 6:83 sub c BW vanaf 20 augustus 2014 in verzuim, nu in de brief van hun rechtsbijstandsverzekeraar van die datum iedere aansprakelijkheid is afgewezen.
Bij de bespreking van dit verweer stelt het hof voorop dat geïntimeerden in de brief van hun advocaat van 7 augustus 2014 de koopovereenkomst hebben ontbonden. In die brief worden, zoals hiervoor is overwogen, zes gebreken voor het eerst vermeld. De ontbinding wordt in deze brief gebaseerd op de in de brief van 7 mei 2014 vermelde gebreken en op grond van de geluidsoverlast, derhalve op de als a en h omschreven gebreken. De brief van 7 augustus 2014 kwalificeert niet als een ingebrekestelling, nu de brief weliswaar een termijn bevat, maar die termijn niet wordt gesteld om appellanten in de gelegenheid te stellen de gebreken te herstellen, maar om te laten weten dat zij aansprakelijkheid erkennen en instemmen met een ontbinding van de overeenkomst. Aan de vereisten van artikel 6:82 BW is dan ook niet voldaan.
Ten aanzien van gebrek a (verzakking carport en veranda) hebben geïntimeerden appellanten in de brief van hun voormalige advocaat van 7 mei 2014 in gebreke gesteld. Appellanten hebben binnen de hun gestelde termijn van veertien dagen geen herstel verricht en verkeerden, indien sprake is van een gebrek, ten aanzien van dat gebrek op 7 augustus 2014 derhalve in verzuim. Voor gebrek i (de geluidsoverlast) geldt dat dit gebrek verband houdt met de situatie van de buren, waarop appellanten geen invloed kunnen uitoefenen, zodat nakoming, in elk geval tijdelijk, zolang de buren niet zijn verhuisd, onmogelijk is. De brief van de toenmalige advocaat van geïntimeerden van 14 mei 2014 voldoet aan de vereisten van artikel 6:82 lid 2 BW, zodat appellanten ook ten aanzien van dit gebrek, als daarvan sprake is, in verzuim verkeren.
De gebreken
De rechtbank heeft bij het antwoord op de vraag of sprake is van gebreken haar uitgangspunt genomen in artikel 7:17 (lid 2) BW. Volgens de rechtbank volgt uit de tekst van artikel 4 lid 1 en 2 van de koopovereenkomst niet dat partijen beoogd hebben artikel 7:17 BW uit te sluiten. De tekst van artikel 4 lid 2 van het koopcontract lijkt veeleer aansluiting te zoeken bij artikel 7:17 BW, aldus de rechtbank.
Bij de bespreking van deze grief stelt het hof voorop dat appellanten zich in artikel 4.2 van de koopovereenkomst ertoe hebben verplicht een registergoed te leveren dat de eigenschappen bezit die voor het gebruik als woonhuis nodig zijn. Gebreken die in de weg staan aan het gebruik als woonhuis komen voor rekening van appellanten, tenzij deze gebreken kenbaar zijn voor geïntimeerden (vgl. de tweede volzin van artikel 4 lid 2). Appellanten staan ervoor in (artikel 10 van de koopovereenkomst) dat zij geïntimeerden die informatie hebben verstrekt die naar geldende verkeersopvattingen behoort te worden verstrekt.
Uitleg van een contract
Partijen verschillen van mening over de uitleg van deze bepalingen, meer in het bijzonder of met deze bepalingen is afgeweken van artikel 7:17 BW. Het hof stelt bij de beoordeling van dit geschilpunt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR:1981:AG4158).
Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan, waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden, en de overige bepalingen ervan (HR:2007:BA4909 en HR:2007:AZ3178).
Mededelingsplicht van de verkoper
In dit geval is de overeenkomst vastgelegd in een door een notaris opgestelde standaard akte. Gesteld noch gebleken is dat partijen, behoudens over de kernbepalingen van de overeenkomst (zoals prijs en leveringsdatum) hebben onderhandeld over de tekst van de overeenkomst, waaronder de artikelen 4.1, 4.2 en 10. De betrokken partijen zijn geen professionele partijen en werden niet bijgestaan door een jurist.
Onder deze omstandigheden heeft te gelden dat voor de uitleg van het beding dat het registergoed de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor het gebruik als woonhuis nodig zijn, het uitgangspunt zal zijn wat naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan onder “gebruik als woonhuis”. Het gaat dan wel om het gebruik van een woning van de ouderdom en de aard van een woonhuis als door appellanten aan geïntimeerden is verkocht. Bovendien dient bij het antwoord op de vraag of appellanten een woning hebben geleverd die geschikt is voor “gebruik als woonhuis” op grond van artikel 10 van het contract rekening te worden gehouden met hetgeen zij aan geïntimeerden hebben meegedeeld over de eigenschappen van het woonhuis. Geïntimeerden mogen ervan uitgaan dat wat hun is meegedeeld over de woning correct is, en met hetgeen zij niet hebben meegedeeld maar wel op grond van verkeersopvattingen hadden moeten meedelen. Anderzijds komen voor geïntimeerden kenbare gebreken die in de weg staan aan dit gebruik voor hun rekening.
Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Partijen mogen van deze bepaling afwijken. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW dient de verkoper een zaak te leveren met de eigenschappen die voor normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen, terwijl bij het antwoord op de vraag wat het normaal gebruik behelst de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan van belang zijn.
Normaal gebruik van de woning mogelijk?
Wanneer de omvang van de verplichting van appellanten op grond van de overeenkomst wordt vergeleken met de verplichting die appellanten op grond van artikel 7:17 BW heeft valt op dat er nauwelijks een verschil is. Op grond van artikel 7:17 BW dient de woning geschikt te zijn voor “normaal gebruik” als woonhuis, op grond van het contract voor “gebruik” als woonhuis.
Bij de invulling van het gebruik, respectievelijk het normaal gebruik spelen de aard en ouderdom van de woning een rol en de mededelingen die appellanten over de woning hebben gedaan. In beide gevallen komen kenbare gebreken die aan dit normale gebruik in de weg staan voor risico van geïntimeerden. Het verschil is dan ook gelegen in het bijvoeglijk naamwoord “normaal”. Het is het hof niet duidelijk geworden wat het belang is van dit adjectief voor de inhoud van de leveringsverplichting. De slotsom is dan ook dat artikel 7:17 BW geen verdergaande conformiteitsverplichting op appellanten legt dan zij op grond van de overeenkomst op zich hebben genomen. Appellanten hebben dan ook geen belang bij hun grief dat de rechtbank ten onrechte de norm van artikel 7:17 BW heeft gehanteerd, zodat deze grief faalt.
Met grief II in het principaal appel komen appellanten op tegen het oordeel van de rechtbank dat geïntimeerden bij het aangaan van de koopovereenkomst geen gebreken behoefden te verwachten die het woongenot onmiddellijk in de weg staan en evenmin gebreken die op afzienbare termijn zouden moeten worden verholpen om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Volgens geïntimeerden bevat de koopovereenkomst geen garantie ten aanzien van de afwezigheid van gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen.
Conformiteit bij koop
Het hof is, met appellanten van oordeel dat voor het antwoord op de vraag of appellanten hebben voldaan aan de op hen rustende conformiteitsverplichting de staat van de woning op het moment van de levering doorslaggevend is. Dat betekent echter, anders dan appellanten lijken te veronderstellen, niet zonder meer dat wanneer sprake is van een gebrek dat niet onmiddellijk, maar op termijn verholpen moet worden om het woongenot te kunnen behouden de woning op dat punt niet de eigenschappen bezit die voor gebruik als woonhuis nodig is.
Doorslaggevend is of het gebrek ten tijde van de levering aanwezig is, niet of het dan al tot klachten heeft geleid die in de weg staan aan het gebruik van de woning als woonhuis. Wanneer, bijvoorbeeld, ten tijde van de levering al sprake is van een gebrekkige fundering die er op termijn toe zal leiden dat (een deel van) de woning ernstig zal verzakken, voldoet de verkoper niet aan zijn conformiteitsverplichting ook als de verzakking zich ten tijde van de levering nog niet heeft gerealiseerd.
Het hof ziet in hetgeen partijen mede ter toelichting op en naar aanleiding van de hiervoor besproken grieven hebben aangevoerd reden om op te merken dat niet ieder gebrek aan de woning dat (op termijn) verholpen dient te worden, de conclusie rechtvaardigt dat appellanten tekort zijn geschoten in de op hen rustende conformiteitsverplichting. Een en ander is afhankelijk van de aard en de ernst van het gebrek en de kosten die met herstel ervan zijn gemoeid.
Het hof zal bij het oordeel over de diverse door geïntimeerden aangevoerde gebreken uitgaan van hetgeen het hiervoor heeft overwogen over de inhoud van de conformiteitsverplichting van appellanten. Daarbij heeft te gelden dat geïntimeerden dienen te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van schending van deze verplichting.
Geluidoverlast
Het hof ziet reden om eerst in te gaan op de gestelde geluidsoverlast. De rechtbank heeft overwogen dat de vraag of sprake is van een ernstige structurele mate van geluidsoverlast bevestigend moet worden beantwoord, nu geïntimeerden dit hebben gesteld en met geluidsopnamen hebben onderbouwd en appellanten deze stelling niet gemotiveerd hebben betwist. Geïntimeerden mochten er, gelet op de mededelingen van appellanten in de verkoopbrochure vanuit gaan dat er geen bijzondere vormen van ernstige structurele overlast aanwezig waren. Volgens de rechtbank is er met betrekking tot de ernstige structurele geluidsoverlast sprake van non-conformiteit.
Met grief III komen appellanten tegen dit oordeel op. Zij bestrijden dat sprake is van ernstige structurele geluidsoverlast en wijzen erop dat de rechtbank haar oordeel op dit punt heeft gebaseerd op een cd, die de rechtbank buiten aanwezigheid van partijen heeft beluisterd. Op het door appellanten ontvangen exemplaar van de cd viel niets te horen. Gegevens over de frequentie van het geluid en de hoeveelheid geluid in Db ontbreken, terwijl bovendien onduidelijk is waar (binnenshuis of in de tuin, en op welke plek) geïntimeerden de opnamen hebben gemaakt, aldus geïntimeerden.
Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat alleen sprake is van non conformiteit indien sprake is van een ernstige structurele geluidsoverlast. Wie een woning koopt in een woonwijk tussen andere woningen, dient ermee rekening te houden dat hij, zeker in de zomerperiode waarin het leven zich deels buiten afspeelt en ramen en deuren vaak open staan, geluiden van zijn buren zal horen. Dat zal zeker het geval zijn wanneer zijn buren thuiswonende kinderen hebben. Ook wie in een ‘rustige buurt’ gaat wonen, kan er niet van uitgaan hij zijn buren niet geregeld zal horen, waarbij heeft te gelden dat de ene buur meer en als hinderlijk ervaren geluid produceert dan de andere.
Geïntimeerden dienden er dan ook rekening mee te houden dat zij de kinderen van hun nieuwe buren zouden horen. Daaraan doet niet af dat in de vragenlijst bij de verkoopbrochure vermeld was dat de woning gelegen was in een “rustige buurt / woonomgeving” en dat sprake was van “hele aardige buren”. Ook hele aardige buren in een rustige buurt kunnen kinderen hebben die geregeld van zich laten horen. Indien geïntimeerden dat hadden willen uitsluiten, hadden zij onderzoek moeten doen naar het geluid dat de buren produceerden, of de buren kinderen hadden, of er ten aanzien van die kinderen en het geluid dat zij produceerden bijzonderheden te vermelden waren etc. Dat zij, zoals zij hebben gesteld, hebben gevraagd of sprake was van een rustige buurt is daartoe onvoldoende.
Nu geïntimeerden niet voldoende hebben onderbouwd dat zij ten aanzien van het geluid in en om de woning voor appellanten kenbare specifieke eisen hebben gesteld, is alleen sprake van non conformiteit indien het geluid dat het gehandicapte kind van de buren maakt zodanig is dat naar objectieve maatstaven (en dus niet: naar de ervaring van geïntimeerden), gelet op aard, niveau en frequentie van het geluid, het wooncomfort van de woning van geïntimeerden, rekening houdend met de ligging van de woning in een rustige buurt, er ernstig door wordt verminderd. Dat dat het geval is, hebben geïntimeerden naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.
Het hof neemt bij dit oordeel in aanmerking dat geïntimeerden bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep geluidsopnamen hebben afgespeeld, waarop is te horen welke geluiden het kind van de buren maakt wanneer het in de tuin verblijft. Ook wanneer het hof er, bij wijze van veronderstelling, vanuit gaat dat het kind deze geluiden altijd maakt wanneer het in de tuin verblijft en het zoveel thuis en in de tuin is als geïntimeerden stellen, is naar het oordeel van het hof geen sprake van een situatie dat het wooncomfort van geïntimeerden er naar objectieve maatstaven ernstig door wordt verminderd. Het moge zo zijn dat geïntimeerden het geluid als zeer hinderlijk ervaren, en het hof gaat er zonder meer vanuit dat dit voor hen ook het geval is, dat betekent nog niet dat het geluid naar objectieve maatstaven het te verwachten wooncomfort van een woning in een rustige buurt ernstig vermindert.
De slotsom is dat de grief slaagt. Het hof ziet daarin aanleiding om eerst in te gaan op de vordering van geïntimeerden tot ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft deze vordering toewijsbaar geacht, omdat geen sprake is van geringe tekortkomingen die in onderlinge samenhang bezien een ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigen.
Ontbinding van de koopovereenkomst
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij het antwoord op de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen, kan de aard van de overeenkomst van belang zijn (Hoge Raad 4 februari 2000, HR:2000: AA4728).
Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de resterende gebreken de ontbinding van de overeenkomst niet. Bij dit oordeel neemt het hof in aanmerking dat tussen partijen niet ter discussie staat dat deze gebreken hersteld kunnen worden. Indien herstel, op kosten van appellanten, heeft plaatsgevonden, hebben appellanten uiteindelijk voldaan aan de op hen rustende verplichtingen. Tot die tijd hebben geïntimeerden weliswaar ongemak ondervonden van het feit dat sprake is van nog niet herstelde gebreken, maar het is niet aannemelijk geworden dat die gebreken het wooncomfort van de woning in ernstige mate hebben verminderd. Met herstel van de gebreken is bovendien een bedrag gemoeid dat nog geen 8 % bedraagt van de koopsom van de woning.
Ontbinding van de overeenkomst heeft daarentegen verstrekkende gevolgen: appellanten zijn gehouden om de volledige koopsom aan geïntimeerden te voldoen. Zij hebben een andere woning gekocht en krijgen daarnaast de eigendom van de door hen verkochte woning terug. Onder deze omstandigheden, waarin enerzijds sprake is van gebreken die tot nog toe tot relatief geringe overlast hebben geleid en met herstel waarvan een bedrag is gemoeid van nog geen 8 % van de koopsom, en anderzijds van ingrijpende gevolgen van de overeenkomst, zowel voor wat betreft het financiële belang als de aard van het object van de overeenkomst, een woonhuis, rechtvaardigen de gebreken de ontbinding van de overeenkomst niet.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u vragen over de koop van een woning, de non-conformiteit van een woning, de klachtplicht, de ingebrekestelling of de ontbinding van een koopcontract, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.