Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Amsterdam heeft op 6 oktober 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een appartement. Schending Bouwbesluit en NEN-normen?

De levering van het appartement heeft op 26 oktober 2015 plaatsgevonden. Korte tijd na de levering is de aannemer van eiser begonnen het appartement te verbouwen. Hierbij zijn de plafonds en de vloeren verwijderd. De vloerbalken bleken kromgetrokken. De betonlaag die zich op de houten vloeren bevond, bleek in het midden twee keer zo dik te zijn als aan de zijkanten.

Gedaagde 1 vordert – samengevat – gedaagden 2 en 3 gezamenlijk te veroordelen om aan gedaagde 1 te betalen datgene waartoe gedaagde 1 in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van gedaagden 2 en 3 gezamenlijk in de proceskosten.

Gedaagde 1 legt aan zijn vordering ten grondslag dat het appartement in 2001 door gedaagden 2 en 3 gezamenlijk verbouwd is. Bij die verbouwing zijn er wijzigingen doorgevoerd in de vloer en in de muren van het appartement.

De door eiser geconstateerde gebreken zijn terug te voeren op de door gedaagden 2 en 3 gezamenlijk uitgevoerde verbouwing. Dat brengt met zich dat gedaagden 2 en 3 gezamenlijk het appartement niet conform de overeenkomst aan gedaagde 1 heeft geleverd. Gedaagden 2 en 3 gezamenlijk is dan ook jegens gedaagde 1 schadeplichtig indien hij in de hoofdzaak wordt veroordeeld.

Partijen twisten of, aan het appartement, dat eiser van gedaagde 1 heeft gekocht en geleverd heeft gekregen een gebrek kleeft en of dat gebrek leidt tot non-conformiteit dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. De vervolgvraag is of gedaagde 1 gehouden is de schade die voortvloeit uit dat eventuele gebrek, te vergoeden.

Non-conformiteit bij de koop van een woning of appartement

Artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Op grond van artikel 7:17, tweede lid, BW beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Non-conformiteit door schending voorschriften van Bouwbesluit en NEN-normen

De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat strijdigheid met een bouwbesluit in beginsel leidt tot non-conformiteit. In het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005 (HR:2005:AR5383) is bepaald dat de koper van een woning er in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, van uit mag gaan dat een verbouwing van een woning is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften.

Van andersluidende afspraken is niet gebleken, zodat de vraag die beantwoord moet worden is of de aanpassingen van het appartement tijdens de verbouwing in 2001 door gedaagden 2 en 3 gezamenlijk conform de op dat moment geldende voorschriften zijn verricht.

De advocaat van eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt – dat het appartement gebrekkig is – een rapport van D overgelegd. In dat rapport wordt aan de hand van berekeningen van de balklagen geconcludeerd dat de constructie niet voldeed aan de op dat moment geldende NEN-normen 6702 en 6760 en dus ook niet aan het bouwbesluit van 1998. Op het rapport van D heeft gedaagde 1 gereageerd met het rapport van S. In dat rapport wordt de juistheid van de berekeningen door D in twijfel getrokken. Zo zou D de verkeerde houtsterkteklasse hebben aangenomen, de verkeerde reductiefactor hebben toegepast en ten onrechte hebben gerekend met 0,5 kNm/m2. In het tweede door eiser overgelegde rapport van D worden andere berekeningen gehanteerd, volgens eiser om de kanttekeningen S te ondervangen. Ook met die nieuwe berekeningen komt D vervolgens tot de reeds in het eerste rapport getrokken conclusie. Dat is vervolgens door gedaagde 1 niet meer (voldoende) betwist, zodat van de juistheid van de rapportage van D kan worden uitgegaan.

De conclusie is dat de verbouwing in 2001 niet is verricht volgende de op dat moment geldende NEN normen 6702 en 6760 en daarmee in strijd is met het bouwbesluit van 1998. Daarmee staat vast dat er sprake is van non-conformiteit en dat het appartement niet de eigenschappen bezat die eiser op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Gedaagde 1 is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en is gehouden de schade die daaruit voortvloeit te vergoeden.

Schadevergoeding

Nu vastgesteld is dat er sprake is van een tekortkoming is gedaagde 1 gehouden de schade van eiser te vergoeden. De kantonrechter zal de opgevoerde posten hierna afzonderlijk bespreken.

Eiser stelt een bedrag van € 15.975,66 aan herstelwerkzaamheden te hebben uitgeven om het appartement weer veilig en bewoonbaar te maken. Eiser heeft onder meer kosten moeten maken voor de stalen constructie. Hij heeft met het rapport van D gemotiveerd onderbouwd dat die kosten noodzakelijk waren voor de veiligheid van het appartement. Gelet daarop is de enkele blote betwisting van gedaagde 1 dat de noodzaak voor het plaatsen van deze stalen constructies ontbreekt, onvoldoende.

Verder heeft gedaagde 1 de kosten voor het verplaatsen van de voordeur van € 325,00 betwist. Nu onduidelijk is waar deze kosten op zien en eiser deze kosten tegenover de betwisting door gedaagde 1 niet nader heeft onderbouwd, zal dit bedrag in mindering worden gebracht op de gevorderde herstelwerkzaamheden. Ook de gevorderde kosten voor “het optimmeren van de kloof” van € 175,00 worden door gedaagde 1 betwist. Nu eiser ook daar niets tegen in heeft gebracht, wordt ook dit bedrag in mindering gebracht op de gevorderde herstelwerkzaamheden.

De slotsom van het voorafgaande is dat de bedragen € 325,00 en € 175,00 worden afgetrokken van het hiervoor onder 4.5 gevorderde. De kantonrechter zal derhalve de kosten aan herstelwerkzaamheden begroten op € 15.475,66.

Klachtplicht bij non-conformiteit

De advocaat van gedaagden 2 en 3 heeft zich in de vrijwaringzaak er onder meer op beroepen dat gedaagde 1 door eiser op 17 november 2015 in kennis is gesteld van vermeende non-conformiteit, en vervolgens acht maanden heeft gewacht met het gedaagden 2 en 3 gezamenlijk daarvan in kennis stellen. Gedaagden 2 en 3 gezamenlijk is daardoor niet in de gelegenheid geweest tijdig kennis te nemen van de situatie ter plekke, laat staan in geval van een gebrek eventuele maatregelen te nemen.

Op grond van de artikelen 7:23 lid 1 en 6:89 BW moet de koper binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt de verkoper daarvan kennis geven. Beide wetsbepalingen bevatten een open norm: er moet binnen ‘bekwame tijd’ worden geklaagd. De vraag wat bekwaam is, wordt beantwoord aan de hand van weging van alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden, waaronder de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de door koper in acht genomen klachttermijn.

Het verweer van gedaagden 2 en 3 gezamenlijk slaagt. Gedaagden 2 en 3 gezamenlijk stelt onbetwist dat hij niet binnen bekwame tijd op de hoogte is gebracht van het gebrek in het appartement. Doordat gedaagden 2 en 3 gezamenlijk pas op 18 juli 2016 door gedaagde 1 op de hoogte is gebracht, heeft hij – zoals hij aanvoert – niet (meer) kunnen constateren hoe de balkenlaag en scheidingswanden eruit zag, heeft hij niet kunnen vaststellen of de door hen aangebrachte verstijvingen van de balken nog ongewijzigd aanwezig waren en heeft hij niet kunnen vaststellen of sprake was van slijtage.

Aangezien eiser het appartement ging verbouwen, was het voor gedaagden 2 en 3 gezamenlijk van groot belang snel op de hoogte te worden gesteld van het gebrek. Het belang van gedaagden 2 en 3 gezamenlijk is daarin gelegen dat hij op die wijze kon vaststellen of het gebrek is ontstaat door de verbouwing van 2001, zoals gedaagde 1 stelt, of door een omstandigheid die aan gedaagde 1 is toe te rekenen.

De vordering is derhalve niet toewijsbaar. Gedaagde 1 zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van gedaagden 2 en 3 gezamenlijk, tot op heden begroot op salaris gemachtigde € 1.600,00 (2 punten x tarief € 800,00) aan salaris gemachtigde.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de koop van onroerend goed, over de non-conformiteit bij de koop van een woning of appartement, over de klachtplicht of over schadevergoeding bij non-conformiteit bij de koop van een onroerende zaak, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.