Huur van bedrijfsruimte. Horeca. Vermindering van de huurprijs vanwege de coronacrisis. Onvoorziene omstandigheden. Omzetverlies. Huurprijsverlaging van 50 %.

De Rechtbank Den Haag heeft op 21 januari 2021 uitspraak gedaan over een verzoek tot een huurprijsverlaging  vanwege omzetverlies veroorzaakt door de coronacrisis.

In de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 hebben gedaagden het gehuurde pand als horecagelegenheid niet kunnen en mogen gebruiken op de wijze zoals het ter beschikking is gesteld c.q. hebben zij het gehuurde niet kunnen en mogen gebruiken volgens de overeengekomen bestemming.

Ook na deze periode van verplichte sluiting zijn steeds verschillende zeer beperkende overheidsmaatregelen van kracht geweest, waaronder de maatregel dat binnen een maximum van 30 personen aanwezig mag zijn en de “1,5 meter regel”, waardoor de capaciteit zowel binnen als buiten ernstig wordt beperkt.

Doordat het gehuurde niet dan wel slechts beperkt kan worden gebruikt, wordt het huurgenot aangetast.

Dit betreft dus een gebrek.

Voorts was de coronapandemie en de in verband daarmee getroffen vergaande overheidsmaatregelen, met alle negatieve gevolgen van dien voor gedaagden als huurder volledig onvoorzien.

Deze omstandigheden zijn dan ook niet in de overeenkomst verdisconteerd.

Bovendien is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om de huurovereenkomst ongewijzigd in stand te houden.

Op de voet van artikel 6:258 BW kan de huurovereenkomst, gelet op de onderhavige situatie, worden gewijzigd.

Huurrecht. Huur van bedrijfsruimte. Horeca. Vermindering van de huurprijs vanwege de coronacrisis. Omzetverlies. Onvoorziene omstandigheden. Huurprijsverlaging van 50 %.

De rechter oordeelt als volgt.

Onvoorziene omstandigheden

Gedaagden hebben een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.

Op grond van dit wetsartikel kan de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden toegekend.

Van belang is of partijen in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd.

Naar het oordeel van de kantonrechter bestaat er geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt, dan wel waardoor het overeengekomen gebruik wordt belemmerd.

Het enkele feit dat zich in het verleden ook diverse virussen over de wereld hebben verspreid leidt, anders dan eiser kennelijk meent, niet tot het oordeel dat gedaagden bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een virus als het coronavirus, dan wel dat dit stilzwijgend is overeengekomen.

Ook wijst eiser op de economische crisis in 2008 en merkt hierbij op dat destijds geen huurkorting kon worden afgedwongen bij de rechter.

Eiser maakt evenwel niet concreet waarom hij dit van belang acht voor de beantwoording van de vraag of in dit geval (een gezondheidscrisis) sprake is van onvoorziene omstandigheden.

Ook het feit dat gedaagden volgens eiser in het verleden een restaurant hebben gehad en dus het ‘klappen van de zweep’ kennen, betekent niet dat zij rekening hadden moeten houden met een situatie als de onderhavige.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, dan ook als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd.

Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn (zie o.a. Gerechtshof Amsterdam, 14 september 2020, GHAMS:2020:2604).

De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst.

Deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat eiser een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen.

De vraag is hoe één en ander weer in balans kan worden gebracht.

Hierbij weegt enerzijds mee dat eiser het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar kan stellen aan gedaagden, maar dat deze beschikbaarstelling voor hen iedere zin heeft verloren, omdat het gehuurde niet, althans niet naar volle omvang, geëxploiteerd kan worden.

Anderzijds is het onder de gegeven omstandigheden evenmin redelijk om de betalingsverplichting van gedaagden te matigen tot nihil vanwege deze omstandigheden.

Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, ligt het in beginsel voor de hand om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat, mede gelet op de door gedaagden aangeleverde informatie, voldoende vast dat gedurende de verplichte sluitingsperioden en de periode waarin zij weliswaar geopend waren, maar te maken hadden met beperkende maatregelen, een groot deel van de inkomsten van gedaagden is komen te vervallen, terwijl de vaste kosten, waaronder de huur, doorlopen.

Onder verwijzing naar de jaarrekeningen 2018 en 2019 stelt eiser zich op het standpunt dat het gehuurde al voor de coronacrisis een zeer ongezond bedrijf was.

Wat daar van zij, in het kader van de onderhavige procedure is dat niet van belang, te meer nu deze procedure is gestart vanwege een huurachterstand, ontstaan aan het begin van de coronacrisis.

Voor wat betreft de verzochte vermindering van de huurprijs gaat het erom dat gedaagden voldoende onderbouwen dat zij omzetverlies hebben geleden ten gevolge van de coronacrisis en dit hebben zij met de door hen ingediende stukken gedaan.

Voor wat betreft de ontvangen overheidssteun hebben gedaagden voldoende onderbouwd dat deze steun niet toereikend is om de volledige huur te kunnen betalen.

Bovendien hebben zij onweersproken gesteld dat deze overheidssteun ook niet uitsluitend is bedoeld voor huurbetaling, maar ook voor de overige vaste lasten.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal de kantonrechter de gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen verdelen gedurende de periode waarin gedaagden de exploitatie van het gehuurde geheel hebben moeten staken.

Dit betekent dat de vordering tot wijziging van de huurovereenkomst wordt toegewezen in die zin, dat de kantonrechter bepaalt dat gedaagden 50 % van de huurprijs verschuldigd zijn over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020 en in de periode vanaf 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt.

In die periode was de horeca immers, behoudens de mogelijkheid tot afhalen en bezorgen, gesloten.

In de periode van 1 juni 2020 tot 15 oktober 2020 hebben gedaagden de exploitatie deels kunnen hervatten zoals zij dat deden voordat de coronacrisis uitbrak.

Zoals niet door eiser is betwist, had de horeca, en dus ook de huurder, hierbij te maken met de nodige beperkingen ten aanzien van het aantal plaatsen waardoor nog steeds sprake is van een aanzienlijke omzetderving.

In de periode van 1 juni tot 28 september 2020 becijferen gedaagden het omzetverlies op 20 %.

Voor de periode van 29 september 2020 tot 14 oktober 2020 gaat het om een omzetverlies van 86 %.

Dit grote verschil is naar stelling van gedaagden te verklaren door het feit dat het gehuurde in de periode augustus tot en met midden november 2019 (de door hen gehanteerde referentieperiode voor het berekenen van omzetverlies) slecht bereikbaar was vanwege het openbreken van de weg.

De kantonrechter ziet hierin evenwel geen aanleiding om de huurprijs met een zodanig percentage te verminderen, nog los van het feit dat eiser een en ander betwist.

Naar het oordeel van de kantonrechter is onder de gegeven omstandigheden een vermindering van de huurprijs met 25 % gerechtvaardigd.

De kantonrechter zal dan ook bepalen dat de huurovereenkomst over de periode van 29 september 2020 tot 14 oktober 2020 dienovereenkomstig wordt gewijzigd.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat huurrecht of aan onze advocaat contractenrecht over het huurrecht van bedrijfsruimte of kantoorruimte, belt u dan gerust onze advocaat huurrecht of onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het contractenrecht of over het ondernemingsrecht, bezoek dan onze website over het ondernemingsrecht. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.