Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Limburg heeft op 13 november 2017 uitspraak gedaan over een voorschot op schadevergoeding in kort geding. Non-conformiteit bij de koop van een woning vanwege ernstig vochtprobleem.
Voorschot op schadevergoeding in kort geding. Woning is non-conform vanwege ernstig vochtprobleem.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats.
De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
Het spoedeisend belang van eisers bij de gevraagde voorziening is genoegzaam gebleken, nu eisers het vochtprobleem in de woning voldoende aannemelijk hebben gemaakt.
De door eisers in het geding gebrachte stukken, in het bijzonder de foto’s van de situatie ter plaatse en het gedetailleerde, goed gemotiveerde rapport van de bouwkundige van 7 april 2014 maken dat door de voorzieningenrechter met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de schadevordering van eisers ook in een bodemprocedure, in ieder geval deels, zal worden toegewezen.
De bouwkundige heeft geconcludeerd dat er constructieve gebreken zijn en dat vochtdoorslag reeds eerder dan de verkoop moet hebben plaatsgevonden. [eisers] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat er in de woning sprake is van een vochtprobleem, dat reeds bij de verkoop en de levering van de woning aanwezig was en dat dienaangaande sprake was van een verborgen ernstig gebrek.
De eisers hebben bij de rondgang in de woning, in verband met de mogelijke aankoop ervan, en kennelijk ook bij de oplevering van de woning geen vochtproblemen kunnen zien en de lichte vochtgeur in de doucheruimte werd kennelijk door partijen gelieerd aan een (recent) verholpen lekkage.
Ook het onderzoek van de andere bouwkundige van 7 april 2016 bood eisers geen indicatoren voor een potentieel vochtprobleem wat betreft de in 2007/2008 verbouwde begane grond ruimte.
Het betrof verder, een in 2016 nog niet tien jaar oude verbouwde ruimte, zodat [eisers] in redelijkheid wat betreft die ruimte geen rekening hoefde te houden met de ouderdomsclausule ex artikel 21 van de koopovereenkomst.
Naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter is de ouderdomsclausule bovendien niet van toepassing op die verbouwde ruimte, nu de functie van de desbetreffende ruimte is veranderd en er specifieke andere leefruimtes (zoals slaapkamer) zijn gecreëerd.
De advocaat van eisers heeft aannemelijk gemaakt dat er al kort na de ingebruikname van de woning vochtplekken en roestpuntjes op de muren bij de linkerhoek in de woonkamer en tussen de woonkamer en de doucheruimte ontstonden en dat zij die plekken tevergeefs hebben overgeschilderd.
Voldoende onderbouwd is dat die plekken terugkwamen en dat er ernstigere gebreken ontstonden, zoals loslatend stucwerk, een verroeste hoekstrip en schimmels op de muren en in de klerenkast ter plaatse van de in 2007/2008 gebouwde slaapkamer grenzend aan de muur met de doucheruimte.
Het bovenstaande vochtprobleem is naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter een gebrek dat het normaal gebruik van de woning als woonhuis dusdanig ernstig belemmerd, dat reeds daardoor eisers voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij de woning non-conform hebben gekocht.
Dat eisers op korte termijn aan de slag moet met het vochtprobleem in de woning is naar het oordeel van de voorzieningenrechter evident.
Met in achtneming van al het overwogene dienen gedaagden eisers hiertoe in de gelegenheid te stellen, in die zin dat zij als aansprakelijke partij een voorschot op de schade van eisers (herstelkosten) moeten voldoen.
De omvang van de uiteindelijke schade staat echter nog onvoldoende vast, in die zin dat gedaagden die omvang gemotiveerd hebben weersproken en er kennelijk meerdere methodes zijn, met elk een andere kostenraming, waarop het herstel zou kunnen plaatsvinden.
De voorzieningenrechter komt vervolgens tot het oordeel dat in deze procedure, daarbij al de rapporten en de bevindingen van de voornoemde vakmensen en de belangen van partijen tegen elkaar afwegende, een voorschot op de schadevergoeding van € 25.000,00 redelijk is.
Het gestelde restitutie risico is onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd bestreden. Eisers hebben elk een inkomen en onbestreden aangevoerd dat – voor zover nodig – loonbeslag op hun inkomen mogelijk is.
Gedaagden zullen als de grotendeels in deze kortgedingprocedure in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over de non-conformiteit bij de koop van een woning, over schadevergoeding of over een voorschot op schadevergoeding in kort geding, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.