Van onze advocaat VvE. Op 29 maart 2017 heeft de Rechtbank Noord-Holland uitspraak gedaan over de vraag of een besluit van de VvE tot een bijdrage in de kosten nietig moet worden beschouwd of vernietigbaar is.
Artikel 5:124 BW regelt de verhouding tussen de wettelijke regeling voor de vereniging van eigenaars en de algemene regels voor rechtspersonen en verenigingen in de titels 1 en 2 van boek 2 BW. Uit deze bepaling vloeit voort dat voor het antwoord op de vraag of een besluit van de vergadering van eigenaars nietig of vernietigbaar is de artikelen 2:14 BW en 2:15 BW beslissend zijn.
Artikel 2:14 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. Bij de vereniging van appartementseigenaars wordt de akte van splitsing voor de toepassing van artikel 2:14 BW gelijkgesteld met de statuten (artikel 5:129 lid 1 BW). Het splitsingsreglement maakt op grond van artikel 5:111 sub d BW deel uit van de akte van splitsing.
Nietigheid of vernietigbaarheid van een besluit van de VvE
Derhalve leidt zowel een besluit dat strijdig is met de wet of statuten als een besluit dat strijdig is met het splitsingsreglement tot nietigheid van het besluit. Het een en ander tenzij uit de wet anders voortvloeit. Een voorbeeld van dit laatste is artikel 2:15 lid 1 BW. Strijd met wettelijke voorschriften die het tot stand komen van besluiten regelen, leidt niet tot nietigheid maar tot vernietigbaarheid. Hetzelfde geldt voor een besluit dat is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die wordt geëist in artikel 2:8 BW.
Bij de beoordeling is in deze zaak slechts aan de orde de vraag of het bestreden besluit al dan niet nietig is. Er is geen ruimte meer voor de beoordeling van de vraag of het besluit vernietigbaar is. Artikel 5:130 lid 2 BW bepaalt immers dat een verzoek tot vernietiging van een besluit moet worden gedaan binnen één maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen. Niet in geschil is dat de appartementseigenaar tijdens de vergadering van 17 februari 2014 aanwezig was en dus kennis heeft kunnen nemen van het besluit. Er is niet binnen de genoemde termijn een verzoek gedaan tot vernietiging van het besluit.
Uitleg van de splitsingsakte
Derhalve ligt slechts voor de vraag of het besluit van 17 februari 2014 nietig is, zoals de advocaat van de gedaagden stelt. Een deel van de door gedaagden opgeworpen nietigheidsgronden betreft de wijze waarop het in de splitsingsakte opgenomen reglement moet worden uitgelegd. Bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (Hoge Raad 1 november 2013, HR:2013:1078 en 14 februari 2014, HR:2014:337).
De rechtbank overweegt over de door de advocaat van gedaagden aangevoerde nietigheidsgronden het volgende. Anders dan de advocaat van de gedaagden aanvoert, biedt het reglement voldoende basis voor het besluit. Artikel 3 lid 1 van het reglement bepaalt immers dat tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a BW worden gerekend de kosten die gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan.
Dat het besluit is genomen in strijd met artikel 2 lid 3 van het reglement, zoals de advocaat van de gedaagden stelt, is evenzeer onjuist. Dit artikellid bepaalt dat in het geval gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en/of de gemeenschappelijke zaken “deels, voornamelijk dan wel uitsluitend betrekking hebben op, dienstbaar zijn aan en/of strekken ten behoeve van casu quo ten nutte van privé-gedeelten, behorende tot één of meer appartementsrecht(en)”, de kosten en schulden van het beheer, het onderhoud en de vervanging daarvan naar rato zullen worden gedragen.
Dat het besluit om gedaagden bij te laten dragen in de kosten mogelijk in strijd is met de normen van redelijkheid en billijkheid, zou slechts kunnen leiden tot vernietiging van het besluit en dat is hier niet aan de orde.
Heeft u vragen over de VvE, de splitsingsakte of over de nietigheid dan wel vernietigbaarheid van een besluit van de VvE, belt u dan gerust onze advocaat VvE op 020-3980150.