Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 11 juli 2017 uitspraak gedaan over een exoneratieclausule met betrekking tot gebreken bij de verkoop van een woning.

De rechtbank heeft in rechtsoverweging van het vonnis de vorderingen van appellanten kort weergegeven en daarop laten volgen: “Volgens appellanten voldoet de woning niet aan de koopovereenkomst (non-conformiteit) omdat de woning gebreken vertoont die aan het normaal gebruik in de weg staan.”

De advocaat van appellanten zijn is met de grief tegen deze overweging opgekomen. In de toelichting op de grief voeren zij naar de kern genomen aan dat zij met geïntimeerde zijn overeengekomen dat hij een woning zou leveren die – behoudens enige onderhoudsgebreken, dan wel de in het rapport opgetekende kenbare gebreken – vrij zou zijn van gebreken. Volgens appellanten mochten zij verwachten dat zich geen noemenswaardige gebreken zouden manifesteren die het beoogde woongenot frustreren.

De grief kan op zichzelf niet tot vernietiging van het vonnis leiden. De grief is immers niet gericht tegen de overweging die de rechtbank ertoe heeft gebracht om de vorderingen van appellanten af te wijzen. Naar aanleiding van de grief zal het hof de vorderingen van appellanten nader beoordelen.

De rechtbank heeft in de rechtsoverweging bij de beoordeling van de vorderingen van appellanten vooropgesteld dat de partijen inzake de eisen waaraan de woning dient te voldoen contractuele afspraken hebben gemaakt die afwijken van de in artikel 7:17 BW neergelegde wettelijke regeling.

De advocaat van appellanten zijn is met grief 5 tegen deze overweging opgekomen. In de toelichting op deze grief betogen zij dat de contractuele afspraken die partijen hebben gemaakt, niet afwijken van artikel 7:17 BW.

De NVM-koopakte

Het hof stelt voorop dat de koopovereenkomst grotendeels is opgesteld overeenkomstig het model van de NVM-koopakte. Dat geldt in elk geval voor de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst. Deze artikelen bevatten volgens vaste rechtspraak en de heersende leer in de literatuur een regeling die afwijkt van de in artikel 7:17 BW (niet dwingend) neergelegde regeling.

Artikel 5.1 geeft als hoofdregel dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Daardoor draagt de koper in beginsel het risico voor alle gebreken. Artikel 5.1 kan als een exoneratie ten gunste van de verkoper worden aangemerkt, waardoor een feitelijk gebrek dat het normale gebruik van een woning verhindert, in afwijking van artikel 7:17 BW geen non-conformiteit oplevert, zodat de koper dienaangaande in beginsel geen vordering tegen de verkoper kan instellen.

In artikel 5.3 wordt vervolgens een vergaande uitzondering op artikel 5.1 gemaakt. Met artikel 5.3 staat de verkoper namelijk in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning (als woning) verhinderen. Dit geldt echter niet voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van de koop. Het in de artikelen 5.1 en 5.3 neergelegde stelsel wijkt af van de in artikel 7:17 BW neergelegde regeling. Appellanten hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd die in dit geval tot een ander oordeel leiden. Rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis is dus juist. Het hof verwerpt daarom grief 5.

Rechtsoverweging 4.2 van het vonnis luidt als volgt:

“Artikel 5.3. van de koopovereenkomst is een garantie voor de afwezigheid van gebreken die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan. De garantie geldt niet ten aanzien van gebreken die het normaal gebruik niet verhinderen en gebreken die ten tijde van de koop voor appellanten kenbaar waren. Kenbaar zijn betekent dat ook gebreken die appellanten niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs mocht worden gevergd, een beroep op de garantie verhinderen.”

In de toelichting op de grief voeren appellanten nog aan dat op de verkoper onder omstandigheden een mededelingsplicht rust en dat de verkoper die een mededelingsplicht heeft geschonden, in het algemeen niet aan de koper kan tegenwerpen dat hij ter zake een onderzoekplicht heeft geschonden. Dit betoog van appellanten doet niet af aan de juistheid van rechtsoverweging 4.2 van het vonnis. Welk onderzoek in het concrete geval van appellanten te vergen was, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij ook meeweegt welke mededelingen geïntimeerde aan appellanten heeft gedaan. Het hof zal daar naar aanleiding van grief 8 nader over oordelen.

In rechtsoverweging 4.4 van het vonnis heeft de rechtbank, voor zover nu van belang, als volgt geoordeeld:

“(…) eerst zal de rechtbank vaststellen of de door appellanten gestelde gebreken aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Indien dat niet het geval is, zal de vordering namelijk worden afgewezen. Indien de gebreken wel aan het normaal gebruik in de weg staan, dan moet worden vastgesteld of artikel 22 aan een beroep op de garantie van artikel 5.3. van de koopovereenkomst in de weg staat.”

Appellanten zijn met grief 7 tegen deze overweging opgekomen. In de toelichting op de grief hebben zij aangevoerd dat, voor zover in dit geval sprake is van bij het sluiten van de koop niet kenbare gebreken die evenmin onderhoudsgebreken betreffen, sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW zodat de uit die gebreken voortvloeiende schade aan geïntimeerde is toe te rekenen.

Het hof verwerpt deze grief omdat appellanten met de grief het hiervoor weergegeven stelsel miskennen, dat is neergelegd in de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst. Uit dat stelsel volgt dat niet alle niet kenbare gebreken aan geïntimeerde toe te rekenen zijn, maar uitsluitend de niet kenbare gebreken die een normaal gebruik van de woning als woning verhinderen (nog afgezien van de in artikel 22 van de koopovereenkomst neergelegde nadere uitsluiting van aansprakelijkheid).

Non-conformiteit : een normaal gebruik onmogelijk?

In rechtsoverweging 4.5 van het vonnis heeft de rechtbank overwogen, kort samengevat, dat van de meeste door appellanten in de inleidende dagvaarding opgesomde gebreken zonder nadere toelichting niet valt in te zien hoe die aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan. In rechtsoverweging 4.7 heeft de rechtbank vervolgens overwogen:

“Al met al oordeelt de rechtbank dat appellanten, door niet te specificeren welke voor hem voorafgaand aan de levering niet-kenbare gebreken het normale gebruik van de woning belemmerden (met een omschrijving en een bewijsaanbod waaruit deze belemmeringen bestaan) en door niet te motiveren waarom deze gebreken niet onder de uitsluiting van aansprakelijkheid voor (ten minste) onderhoudsgebreken vallen, onvoldoende heeft gesteld om toewijzing van zijn vordering te rechtvaardigen.”

Appellanten zijn met hun achtste grief tegen deze overwegingen opgekomen. Uit de toelichting op die grief, blijkt dat zij hun vorderingen in hoger beroep niet baseren op de “kleine gebreken” waarvan er een aantal zijn opgesomd in paragraaf 1.3.2 van de memorie van grieven, maar uitsluitend op de drie “ernstige gebreken” die zijn opgesomd en besproken in paragraaf 1.3.3 van de memorie van grieven. Deze drie gebreken betreffen:

– de kelder en de fundering van de woning;

– de verdiepingsvloer van de woning;

– de dakconstructie van de woning.

Volgens appellanten staan deze gebreken in de weg aan het normaal gebruik van de woning (als woning) en is in zoverre sprake van een inbreuk op de garantie die geïntimeerde door middel van artikel 5.3 van de koopovereenkomst aan appellanten heeft gegeven.

Het hof zal dus beoordelen of die gebreken in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst, en of op grond van die gebreken moet worden geconcludeerd dat geïntimeerde de door hem in dat artikel gegeven garantie heeft geschonden. Indien dat het geval is, zal het hof beoordelen of het bepaalde in artikel 22 van de koopovereenkomst eraan in de weg staat dat appellanten geïntimeerde ter zake die gebreken kan aanspreken.

Met betrekking tot de waterdichtheid van de kelder en de funderingsfunctie van de kelder

In het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige B is met betrekking tot de kelder vermeld dat alle omtrekkingswanden aan de binnenzijde en de gehele keldervloer vochtig en nat zijn, dat de kelder om die reden niet kan functioneren als kelder/opbergruimte en dat ook de bovenliggende vloer (begane grond) aangetast zal worden door vocht. Volgens het rapport lekken alle kelderwanden, is de kelderconstructie niet waterdicht en is dit in belangrijke mate een gevolg van het feit dat de kelder niet is uitgevoerd in een gewapend betonnen waterdichte geïsoleerde constructie maar in gemetselde betonblokken die aan de binnenzijde gestucadoord zijn. Daarnaast is onder meer sprake van een onjuiste overgang van de kelderwanden naar het gevelmetselwerk boven het maaiveld (ontoereikende waterkering). Volgens het rapport zijn de gebreken ontstaan vanaf het moment van realisatie van de kelder en de ingebruikname van de woning.

Naar het oordeel van het hof heeft geïntimeerde de bevindingen van de deskundige met betrekking tot de lekkage van de kelder onvoldoende betwist. Het hof is van oordeel dat een normaal gebruik van de kelder door deze situatie niet mogelijk is. Dit blijkt onmiskenbaar uit het deskundigenrapport.

Verder blijkt uit het rapport dat dit gebrek geïntimeerde, die de woning na de oplevering daarvan enkele jaren zelf heeft bewoond, redelijkerwijs niet kan zijn ontgaan. Dat de kelderwanden ten tijde van de bezichtiging door appellanten en ten tijde van het onderzoek door specialist bouwtechnische keuringen betrekkelijk droog waren, kennelijk onder meer als gevolg van de weersomstandigheden in die periode, voert niet tot een ander oordeel. De door B vastgestelde bevindingen, die door geïntimeerde niet zijn bestreden, laten geen andere mogelijkheid open dan dat geïntimeerde in de loop de jaren en bij het wisselen van de seizoenen het vochtprobleem moet hebben opgemerkt.

Naar het oordeel van het hof kan bovendien niet worden gezegd dat dit gebrek aan appellanten kenbaar was op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat geïntimeerde – zoals vastgelegd in artikel 22 van de koopovereenkomst – tijdens de bezichtiging van de woning aan appellanten heeft meegedeeld dat in de kelder “een lekkage heeft plaatsgevonden, welke thans verholpen is.”, en dat appellanten vóór de ondertekening van de koopovereenkomst een bouwtechnische keuring hebben laten verrichten waarbij dit probleem niet aan het licht is gekomen. Dat laatste kan zoals gezegd verband houden met de weersomstandigheden in die periode. Het voorgaande brengt mee dat geïntimeerde in beginsel de in artikel 5.3 gegeven garantie heeft geschonden, door de woning met een lekkende kelder te leveren. In zoverre treft grief 8 doel.

Het hof moet nu oordelen over het door de rechtbank onbehandeld gelaten verweer van geïntimeerde dat de partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de woning alleen voor het in de visie van geïntimeerde lage bedrag van € 510.000,– aan appellanten zou worden verkocht als appellanten geïntimeerde niet aansprakelijk zouden stellen als het vochtprobleem in de kelder zou terugkomen, of voor welk ander gebrek dan ook. Volgens geïntimeerde zijn de partijen daarom in artikel 22 van de koopovereenkomst overeengekomen dat alle eventuele gebreken aan de woning voor rekening van appellanten zouden zijn en dat elke aansprakelijkheid van geïntimeerde als verkoper was uitgesloten. Appellanten hebben dat betwist. Volgens hen heeft de uitsluiting van aansprakelijkheid in artikel 22 uitsluitend betrekking op de onderhoudstoestand van de woning en niet op gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen.

Uitleg van de koopovereenkomst en de exoneratieclausule

De partijen verschillen dus van mening over de betekenis die artikel 22 van de koopovereenkomst heeft. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De tekst van het beding speelt daarbij een belangrijke rol maar is niet doorslaggevend.

Het hof is, mede in aanmerking genomen de stellingen van de partijen, van oordeel dat de in beginsel uit artikel 5.3 van de koopovereenkomst voortvloeiende aansprakelijkheid van geïntimeerde voor het feit dat de kelder niet waterdicht is uitgevoerd, niet door artikel 22 van de koopovereenkomst wordt uitgesloten. Het hof acht daarbij doorslaggevend dat geïntimeerde door de wijze waarop hij artikel 22 heeft laten formuleren, de onjuiste indruk heeft gewekt dat in de kelder slechts een eenmalige lekkage had plaatsgevonden die verholpen was. Gelet op deze in artikel 22 neergelegde mededeling van geïntimeerde mocht appellanten erop vertrouwen dat de kelder in elk geval niet door haar wijze van constructie verkeerde in de vanuit een oogpunt van waterdichtheid dramatische situatie die beschreven is in het rapport van B. Artikel 22 kan bij deze stand van zaken in redelijkheid niet zo ruim worden uitgelegd dat daaronder ook het lekkageprobleem, waarmee geïntimeerde gelet op het deskundigenbericht redelijkerwijs bekend moet zijn geweest en dat hij voor appellanten heeft verzwegen, onder de exoneratie zou vallen. Geïntimeerde is dus aansprakelijk voor de schade die appellanten door dit gebrek hebben geleden.

In het rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige B is met betrekking tot de funderingsfunctie van de kelder voorts vermeld dat de gemetselde kelderwanden in constructief opzicht onvoldoende zijn als gevolg van de toegepaste lichtgewicht betonblokken. Volgens de deskundige moet de kelder in verband daarmee aan de binnenzijde ter plaatse van de buitenwanden worden voorzien van stalen kolommen welke aan het plafond gekoppeld moeten worden door een stalen koppelbalk.

Naar het oordeel van het hof heeft geïntimeerde de bevindingen van de deskundige met betrekking tot ontoereikende constructie van de kelderwanden onvoldoende betwist. Het hof is van oordeel dat een normaal gebruik van de woning door deze situatie niet mogelijk is. Een normaal gebruik van een woning houdt immers onder meer in dat de gebruiker van de woning geen ingrijpende verstevigingsconstructies zoals de door de deskundige genoemde stalen kolommen en stalen koppelbalken hoeft aan te brengen om verzakking van de woning en daarmee samenhangende scheurvorming te voorkomen. Dat de deskundige op blz. 16 van het definitieve rapport in antwoord op een hem gestelde vraag heeft geantwoord dat geen gevaar bestaat voor bewoning (naar het hof begrijpt: geen instortingsgevaar of iets dergelijks), brengt het hof niet tot een ander oordeel.

Naar het oordeel van het hof kan bovendien niet worden gezegd dat dit gebrek aan appellanten kenbaar was op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat geïntimeerde niet heeft betwist dat de gebrek niet zichtbaar was ten tijde van de inspectie die specialist bouwtechnische keuringen enkele weken voor de ondertekening van de koopovereenkomst heeft uitgevoerd. Dit brengt mee dat geïntimeerde in beginsel de in artikel 5.3 gegeven garantie heeft geschonden, door de woning met in constructief opzicht ontoereikende kelderwanden te leveren. Ook in zoverre treft grief 8 doel.

Ook met betrekking tot dit gebrek rijst de vraag of het valt onder de in artikel 22 van de koopovereenkomst neergelegde exoneratieclausule. Volgens geïntimeerde is dat het geval. Appellanten hebben het betwist. Naar het oordeel van het hof heeft geïntimeerde met betrekking tot dit gebrek het gelijk aan zijn zijde.

In de vierde volzin van het artikel wordt de uitsluiting van aansprakelijkheid van geïntimeerde weliswaar geplaatst in het kader van de onderhoudstoestand van de woning, maar in het eerste deel van het artikel – met name in de tweede volzin – wordt zonder enig voorbehoud bepaald dat “mogelijke eigenschappen c.q. gebreken” voor risico en rekening van appellanten komen. Daarbij is bovendien expliciet vermeld dat daarmee rekening is gehouden bij de vaststelling de koopsom. Geïntimeerde heeft naar het oordeel van het hof voldoende onderbouwd dat die koopsom aanzienlijk lager was dan bij een degelijk gebouwde woning van vergelijkbare aard en omvang te verwachten was. Appellanten hebben niet betwist dat de WOZ-waarde van de woning € 615.000,– bedroeg en dat geïntimeerde aanvankelijk ook een koopsom in die orde van grootte wilde realiseren.

In het licht daarvan ligt het geenszins voor de hand om de exoneratie zo beperkt uit te leggen dat die alleen betrekking zou hebben op de onderhoudstoestand van de woning. Dat geldt te meer nu de te verwachten onderhoudskosten volgens het rapport van specialist bouwtechnische keuringen zeer beperkt zouden zijn, en bovendien niet gesteld of gebleken is dat die inschatting – wat betreft de onderhoudskosten – onjuist is gebleken. Naar het oordeel van het hof heeft geïntimeerde in de gegeven omstandigheden de exoneratie redelijkerwijs aldus mogen opvatten dat hij niet zou worden aangesproken ter zake een gebrek als datgene wat volgens de deskundige door de plaatsing van de stalen kolommen kan worden opgelost. Het hof neemt daar ook bij in aanmerking dat niet gebleken is dat geïntimeerde met dit gebrek bekend is geweest ten tijde van de verkooponderhandelingen. Het feit dat tijdens de verkooponderhandelingen enkele (zet)scheuren zichtbaar waren in de muren voert niet tot een ander oordeel. Die scheuren waren overigens ook voor appellanten zichtbaar, zodat zij wisten dat er enige zetting of zakking van de woning plaatsvond. Het hof concludeert dat geïntimeerde zich met betrekking tot de te verbeteren funderingsfunctie van de kelder kan beroepen op de in artikel 22 neergelegde uitsluiting van aansprakelijkheid. Appellanten hebben geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die het hof tot een ander oordeel brengen.

Het voorgaande voert tot de conclusie dat de kosten om de funderingsfunctie van de kelder te verbeteren niet door geïntimeerde aan appellanten vergoed hoeven te worden maar de kosten om het lekkageprobleem in de kelder op te lossen wel. De kosten voor het oplossen van het lekkageprobleem in de kelder zijn op blz. 8 van het deskundigenbericht van B begroot op € 38.824,–, te vermeerderen met 12% uitvoeringskosten tot € 43.482,88, waarna dit totaalbedrag vermeerderd moet worden met een opslag van 10% voor algemene kosten en winst en risico tot € 47.831,16, welk bedrag vervolgens vermeerderd moet worden 21% btw tot € 57.875,71. geïntimeerde heeft deze berekening niet gemotiveerd betwist. Het hof zal het genoemde totaalbedrag van € 57.875,71 daarom toewijzen.

Met betrekking tot de dakconstructie van de woning

Met betrekking tot de dakconstructie heeft de deskundige vastgesteld dat de toegepaste gordingen lichter zijn uitgevoerd (60 x 160 mm) dan volgens de constructieve berekeningen en de tekeningen van de architect nodig was (75 x 200 mm), dat de gordingen daardoor doorbuigen, dat de verankering van de gordingen op het gevelmetselwerk niet juist is uitgevoerd en dat daardoor sprake is van scheurvorming in het metselwerk en het binnenspouwblad van de achtergevel. Verder heeft de deskundige vastgesteld dat de dakplaten onvoldoende dik zijn.

Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of de woning vanwege deze gebreken niet de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Een aansprakelijkstelling van geïntimeerde voor de herstelkosten van deze gebreken stuit in elk geval af op de in artikel 22 van de koopovereenkomst opgenomen exoneratie. Ten aanzien van deze gebreken geldt onverkort hetgeen het hof heeft overwogen met betrekking tot de te verbeteren fundering van de kelder.

 Met betrekking tot de verdiepingsvloer van de woning

De deskundige B heeft in antwoord op de hem voorgelegde vraag 17 (De vraag naar mogelijk bijkomend vast te stellen gebreken) geantwoord, samengevat, dat de eerste verdiepingsvloer te weinig onderwapening bevat, dat dit leidt tot horizontale scheuren in het metselwerk van de achtergevel en scheurvorming op zolder. De herstelkosten van dit gebrek zijn door de deskundige begroot op € 8.300,– (te vermeerderen met 12% uitvoeringskosten, waarna het totaalbedrag vermeerderd moet worden met een opslag van 10% voor algemene kosten en winst en risico, en vervolgens met 21% btw).

Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of de woning vanwege dit gebrek niet de eigenschappen heeft die voor normaal gebruik als woning nodig zijn. Ook ten aanzien van dit gebrek stuit een aansprakelijkstelling van geïntimeerde voor de herstelkosten in elk geval af op de in artikel 22 van de koopovereenkomst opgenomen exoneratie. Ook ten aanzien van dit gebrek geldt onverkort hetgeen het hof heeft overwogen met betrekking tot de te verbeteren fundering van de kelder.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de koop van onroerend goed, over de non-conformiteit bij koop van vastgoed, een exoneratieclausule of garantiebepaling bij de koop van een woning, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.