De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 4 augustus 2021 uitspraak gedaan over een verdeling van een woning.
Eisers beroepen zich op artikel 3:178 lid 1 BW.
Hierin is bepaald dat ieder van de deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen.
Deze bepaling vormt de hoofdregel en de ratio ervan is dat in beginsel niemand in een onverdeelde gemeenschap hoeft te blijven.
Gedaagden doen een beroep op een uitzondering op de hoofdregel, namelijk op het bepaalde in artikel 3:178 lid 3 BW: indien de door een onmiddellijke verdeling getroffen belangen van een of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend, kan de rechter op verlangen van een deelgenoot een vordering tot verdeling eenmaal of meerdere malen, telkens voor maximaal 3 jaar, uitsluiten.
Er dient in dit kader dus een belangenafweging plaats te vinden.
Omdat gedaagden een beroep doet op deze uitzondering, om daardoor (tijdelijk) bevrijd te worden van de verplichting die de hoofdregel van artikel 3:178 lid 1 BW met zich meebrengt (verdeling), rusten de stelplicht en bewijslast op gedaagden.
Verdeling van een woning. Toedeling. Belangenafweging bij toedeling. Verkoop onroerend goed aan derde? Waardebepaling. Taxatie. Medewerkingsplicht.
De rechter oordeelt als volgt.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben gedaagden echter onvoldoende onderbouwd gesteld, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door eisers, om aan te nemen dat de belangen van gedaagden bij behoud van het appartement aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van eisers bij verkoop ervan.
Het is onvoldoende dat gedaagden het appartement zelf jaarlijks driemaal buiten de vakantieperiodes gebruiken en dat zij een sterke band hebben opgebouwd met het appartement
Nergens uit blijkt dat er sprake is van een bijzonder familiebezit of van een onmogelijkheid om na verkoop van het appartement nog ergens op vakantie te kunnen gaan.
Gedaagden stellen dat er sprake is van een uitdrukkelijke wens van vader om het appartement in de familie te houden.
Afgezien van het feit dat van deze uitdrukkelijke wens niet is gebleken, leidt een dergelijke wens van een niet-eigenaar er niet toe dat dit een uitsluiting van een vordering tot verdeling zou kunnen rechtvaardigen.
Eisers hebben hun (financiële) belangen bij verdeling (door verkoop) van het appartement voldoende onderbouwd gesteld.
Het is hun goed recht om de tweede hypotheek te willen aflossen en daarmee hun maandlasten te verlagen.
Het verweer van gedaagden dat hun belangen zwaarder zouden wegen, kan (zoals hiervoor al is overwogen) geen stand houden.
De conclusie is dan ook dat de vordering in conventie van eisers dat het appartement aan een derde moet worden verkocht, toewijsbaar is.
Gedaagden hebben namelijk ter zitting verklaard dat zij niet in staat zijn om het aandeel van eisers over te nemen en dat zij ook geen derde kennen die hiertoe in staat en bereid is.
Omdat partijen het niet eens zijn over de waarde van het appartement en er ook geen afspraken zijn gemaakt over het te volgen verkooptraject, ziet de rechtbank aanleiding om de verdeling van het appartement op de voet van artikel 3:185 BW vast te stellen als volgt.
De rechtbank tekent hierbij aan dat, nu de verkoop aan een derde zal worden gelast, van beide partijen als gezamenlijke eigenaren in beginsel onderling overleg en medewerking mag worden verwacht.
De rechtbank overweegt als volgt.
Partijen zullen binnen een termijn van 4 weken nadat dit vonnis onherroepelijk is geworden in onderling overleg een makelaar/taxateur naar keuze de opdracht tot verkoop geven en een vraag- en laatprijs bepalen.
Lukt het niet (tijdig) om een makelaar/taxateur te kiezen, dan dienen partijen binnen 2 weken daarna ieder één makelaar/taxateur aan te wijzen die dan gezamenlijk een derde makelaar/taxateur aanwijzen om vervolgens de vraag en de laatprijzen gezamenlijk te laten bepalen.
Indien partijen er niet in slagen om onderling een vraag- en laatprijs te bepalen, dan zal/zullen de makelaar(s)/taxateur(s) het appartement te koop aanbieden tegen een door hem/hen (op basis van taxatie) te bepalen bindende, marktconforme vraagprijs.
Partijen zullen vervolgens in overleg met de makelaar(s)/taxateur(s) een verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt, indien en voor zover die prijs volgens beide partijen, gezien de onroerendgoedmarkt ter plaatse en de kwaliteit van het appartement, de best mogelijke prijs is.
Als partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, dan zal/zullen de bedoelde makelaar(s)/taxateur(s) dit naar beste weten en kunnen bindend bepalen.
Partijen zijn gehouden om aan de verkoop en overdracht/levering van het appartement mee te werken.
De kosten van de makelaar(s)/taxateur(s) en de notaris, als ook de overige kosten voor de verkoop en levering worden door partijen bij helfte gedragen.
De rechtbank wenst er in dit licht nog op te wijzen dat de kosten kunnen worden beperkt indien partijen het onderling eens worden over één makelaar/taxateur.
De verkoopopbrengst zal uiteindelijk bij helfte moeten worden gedeeld. De hypotheken van beide partijen zullen eerst uit de opbrengst worden afgelost.
Eisers hebben recht en belang bij een zo spoedig mogelijke afwikkeling van de verdeling (verkoop) van het appartement.
De vorderingen van eisers in conventie tot medewerking door gedaagden zullen daarom worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
Nu vast is komen te staan dat de belangen van eisers bij verdeling (verkoop) zwaarder wegen dan die van gedaagden (althans de belangen van gedaagden niet aanmerkelijk groter zijn dan de belangen van eisers, ziet de rechtbank ook aanleiding om de in conventie gevorderde dwangsom toe te wijzen.
De dwangsom zal door de rechtbank worden bepaald op € 250,00 per dag dat gedaagden in gebreke blijven met de nakoming van hun hierna in dit vonnis opgenomen verplichtingen, totdat een maximum van € 120.000,00 is bereikt.
Aan de dwangsom zal bovendien een matigingsbevoegdheid van de hierna te melden inhoud worden verbonden.
De rechtbank zal tevens bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de door gedaagden te verrichten rechtshandelingen, zoals het (mede) verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar, het (mede) ondertekenen van de verkoopovereenkomst en de notariële akte, indien gedaagden hiermee in gebreke blijven binnen de in dit vonnis vermelde termijnen.
De gevorderde machtiging zal om die reden bij gebrek aan voldoende belang worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over het berekenen van de legitieme, of over de verdeling en waardering van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.