Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Midden-Nederland heeft op 11 oktober 2017 uitspraak gedaan over een vastgoedovereenkomst. Waren er voldoende concrete feiten gesteld voor de tekortkoming en het causaal in verband met de schade?

Het gaat in deze zaak om twee stukken grond. Eiseres heeft deze percelen in 2002 aan B verkocht. Beide keren is daarbij een aanvullende overeenkomst gesloten waarin B zich verplichtte tot nabetaling van een bedrag als de bestemming van de percelen in het bestemmingsplan gewijzigd zou worden van een agrarische bestemming in woningbouw.

Eiseres vordert nu van B betaling van € 8.202.475 met rente en kosten, als schadevergoeding vanwege schending van een inspanningsverplichting. Zij beroept zich op een bepaling in de aanvullende overeenkomsten met de volgende inhoud:

Verkoper en koper zullen zich er gezamenlijk voor inzetten om te bereiken dat zo snel mogelijk het bestemmingsplan waarin het verkochte is gelegen zal worden gewijzigd en wel zodanig dat de in het bestemmingsplan gelegen gronden bestemd zijn voor woningbouw, niet zijnde bedrijfswoningen.

Volgens eiseres heeft B geen moeite gedaan om de bestemming tijdig gewijzigd te krijgen, en die wijziging zelfs getraineerd om niet te hoeven betalen.

In de dagvaarding is de juridische grondslag van de vordering niet verder uitgewerkt. Kennelijk heeft eiseres gedacht aan schadevergoeding op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming, zoals bedoeld in artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW), en zo heeft B het opgevat. Dat is dus het uitgangspunt voor de beoordeling.

De bewijslast

Omdat het eiseres is die stelt dat B is tekortgeschoten, en die daaraan een recht op schadevergoeding wil ontlenen, is zij het die op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) daarvoor de bewijslast heeft. Dat begint ermee dat zij de feiten waarop haar vordering gebaseerd is concreet moet stellen en toelichten. Dat moet in de processtukken, en zoveel mogelijk in de dagvaarding, zodat het voor iedereen duidelijk is waar de zaak over gaat. Het is niet de bedoeling dat de wederpartij en de rechtbank in de producties op zoek gaan naar aanvullende feiten of argumenten.

Vastgoedovereenkomst. Voldoende concrete feiten gesteld voor de tekortkoming en het causaal in verband met de schade?

Het eerste van die feiten is de tekortkoming. Daarbij gaat het enerzijds om de verplichtingen van B, en anderzijds om haar feitelijke gedragingen. Partijen zijn het niet eens over de inhoud van de verplichting. Volgens eiseres moest B voor de wijziging van het bestemmingsplan het voortouw nemen. Dat blijkt niet uit de tekst van de overeenkomst, en eiseres licht niet toe wanneer en op welke manier dat dan afgesproken zou zijn. Anderzijds stelt zij dat B helemaal niets gedaan heeft, en zelfs dat B de wijziging actief heeft tegengewerkt. Waar die tegenwerking concreet uit bestaan zou hebben, wordt niet vermeld, en B weerspreekt dat zij niets gedaan heeft. In de conclusie van antwoord heeft zij haar acties althans gedeeltelijk gespecificeerd. Daarop is de advocaat van eiseres niet ingegaan. Op de zitting is verklaard dat haar directeur de heer A de conclusie van antwoord niet gelezen had, en dat eiseres er daarom niet op kon reageren. Dat komt voor haar risico. Alles bij elkaar heeft eiseres zowel voor de inhoud van de verplichting als voor het tekortschieten onvoldoende concrete feiten gesteld voor de conclusie dat B zou zijn tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen.

Een tweede punt, dat even zwaar weegt, is het causaal verband tussen de ‘tekortkoming’ en de schade. Eiseres is ervan overtuigd dat B een tijdige wijziging van het bestemmingsplan had kunnen bewerkstelligen. Als die wijziging hoe dan ook niet gelukt zou zijn, is de schade (het achterwege blijven van een nabetaling) niet te beschouwen als een gevolg van nalatigheid van B, en hoeft B die dus niet te vergoeden.

De advocaat van eiseres noemt geen enkele omstandigheid waaruit zou kunnen worden afgeleid dat het mogelijk was geweest om het bestemmingsplan gewijzigd te krijgen zoals zij en B wensten. B heeft onderbouwd dat het beleid van gemeente en provincie gericht was op uitbreiding van de bebouwing ten zuiden van de bestaande kern, terwijl de percelen waar het nu om gaat aan de noordkant liggen. Eiseres heeft daarover op de zitting het volgende gezegd:

Het is niet zo dat B niets hoefde te doen, omdat op provinciaal niveau was besloten dat de gronden aan de noordzijde van de gemeente niet voor ontwikkeling in aanmerking kwamen. Juist toen had zij kunnen en moeten lobbyen voor die ontwikkeling.

Daarmee is echter niet gezegd dat dat lobbyen effect gehad zou hebben. Dat spreekt helemaal niet vanzelf, en eiseres onderbouwt haar aanname niet met concrete gegevens. Uit haar stellingen kan niet worden afgeleid dat een woningbouwbestemming aan de noordkant voor 2015 realiseerbaar zou zijn geweest. Daarom kan ook niet de conclusie getrokken worden dat eiseres schade geleden heeft als gevolg van nalatigheid van B: een gunstiger resultaat was hoe dan ook niet haalbaar.

Een derde vereiste voor schadevergoeding is overigens dat de tekortschietende partij in verzuim is. Daarover heeft eiseres zich niet uitgelaten.

De conclusie luidt dat de stellingen van eiseres in conventie zo onvolledig zijn dat zij de vordering niet kunnen dragen. De vordering zal daarom worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over verzuim, toerekenbare tekortkoming of over het causaal verband tussen de tekortkoming, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.