Van onze advocaat VvE. Op 22 maart 2017 heeft de Rechtbank Rotterdam uitspraak gedaan over de uitleg van een akte van splitsing.
Het gaat in deze zaak om de uitleg van een bepaling in een notariële akte van splitsing. Bij de uitleg van een zodanige akte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet volgens vaste jurisprudentie worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR:2013:1078 en HR2016:1511).
Bestudering van de akte van splitsing leidt tot de conclusie dat er sprake is van 97 appartementsrechten: 54 appartementsrechten die recht geven op een woning en 43 appartementsrechten die recht geven op een parkeerplaats. Dat betekent dat in de akte van splitsing niet aan elke woning een parkeerplaats kon worden gekoppeld.
Door de advocaat is namens de VvE verklaard dat er verschillende wooneenheden in het complex zijn. Bij de 4-kamerappartementen hoort een appartementsrecht dat recht geeft op een parkeerplaats. Bij de 3-kamerappartementen is dat niet het geval. Volgens de VvE was het oorspronkelijk de bedoeling dat de eigenaren van de 3-kamerappartementen de parkeerplaatsen zouden kunnen kopen die niet waren verkregen door de eigenaren van de 4-kamerappartementen. Omdat er voldoende parkeergelegenheid in de buurt is, was er bij de eigenaren van de 3-kamerappartementen echter te weinig animo voor de aankoop van de overgebleven parkeerplaatsen.
In dat licht bezien begrijpt de rechtbank de terugkoopbepaling zo, dat deze beoogde om de appartementseigenaren die in eerste instantie achter het net zouden vissen, op een later tijdstip alsnog in de gelegenheid te stellen om een parkeerplaats te kunnen bemachtigen. De VvE speelde hierin ook een rol: indien geen geïnteresseerde voor een parkeerplaats kon worden gevonden, zou de VvE de parkeerplaats kunnen aankopen voor een later geïnteresseerde eigenaar.
De regeling lijkt derhalve te zijn opgesteld uit het oogpunt van een eerlijke verdeling van de parkeerplaatsen onder de appartementseigenaars van het complex. Het gaat uit van een schaarste van parkeerplaatsen, nu niet elke appartementseigenaar van een parkeerplaats kon worden voorzien. Nu na de verkoop van de appartementsrechten echter geen tekort, maar een overschot aan parkeerplaatsen ontstond, bleven de parkeerplaatsen in handen van de projectontwikkelaar.
Het vorenstaande leidde tot de conclusie, dat een situatie is ontstaan die bij de splitsing in appartementsrechten niet is voorzien en waarvoor de bepalingen in de splitsingsakte niet zijn geschreven. Dat blijkt ook uit de letterlijke bewoordingen van de tekst van de bepaling. In de bepaling staat immers een regeling opgenomen voor het geval dat een appartementseigenaar zijn parkeerplaats wenst te vervreemden los van het alsdan eventueel te vervreemden appartementsrecht, recht gevende op het gebruik van een woning.
Er moet dus sprake zijn van een appartementseigenaar die zowel een appartementsrecht heeft dat recht geeft op een woning als een appartementsrecht dat recht geeft op een parkeerplaats en die zijn parkeerplaats wenst te vervreemden. In dat geval dient de parkeerplaats eerst te worden aangeboden aan de mede-appartementseigenaars, bij voorkeur aan diegenen die nog geen parkeerfaciliteit hebben binnen het complex. Indien de mede-eigenaars niet geïnteresseerd zijn, dan zal de VvE de parkeerplaats dienen aan te kopen.
Indien U vragen heeft over het appartementsrecht, de splitsingsakte of over de VvE, bel dan onze advocaat VvE op 020-3980150.