Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Noord-Nederland heeft op 3 oktober 2017 uitspraak gedaan over de vraag of een makelaar toerekenbaar tekort was gekomen bij de bemiddeling van de verkoop van een woning.
Toerekenbare tekortkoming makelaar
De advocaat van gedaagde heeft subsidiair als verweer aangevoerd dat S, de makelaar, toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst en heeft daartoe – samengevat – het volgende naar voren gebracht.
S heeft een koopovereenkomst opgesteld waarin veel fouten zaten (terwijl gedaagden onheus werd bejegend door S toen hij haar op fouten in de concept-koopovereenkomst wees) en ze heeft op incorrecte wijze een lijst van zaken opgesteld, waarna S zich volledig heeft teruggetrokken. Gedaagde was in de veronderstelling dat S de lijst van zaken nog zou aanpassen en heeft dit ook uitdrukkelijk gemeld bij de ondertekening van de koopovereenkomst.
Gelet op artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden en op basis van het Haveltex criterium mocht gedaagden verwachten dat S hem verder zou begeleiden tot en met de levering, hetgeen – naar de koper kan bevestigen – niet is gebeurd, aldus de advocaat van gedaagden. S heeft namelijk – ondanks het verzoek van gedaagden hiertoe – niets gedaan om gedaagden te begeleiden toen er problemen met de koper optraden in verband met de foutieve lijst van zaken. Er was geen overeenstemming over de lijst van zaken tussen koper en verkoper, waarmee duidelijk is dat S ook niet aan haar verplichting heeft voldaan om de ‘beoogde’ koopovereenkomst op te stellen.
Voorts heeft S volgens gedaagden zonder zijn medeweten en toestemming foto’s gemaakt van de woning en deze doorgestuurd naar de koper. Daarnaast heeft S, die zelf zegt dat zij verplicht was een koper te vinden, niets ondernomen op dat gebied; de twee kopers hebben zichzelf aangediend. Van het ‘geven van advies over en het voeren van onderhandelingen’, hetgeen op basis van artikel 11 van de algemene voorwaarden de kern van de bemiddelingswerkzaamheden van S zou moeten zijn, is geen sprake geweest, aldus de advocaat van gedaagden
S heeft weersproken dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst en heeft daartoe – samengevat – het volgende aangevoerd.
Betwist wordt de stelling van gedaagden dat hij de koopovereenkomst en de lijst van zaken – die blijkens de correspondentie met de koper uitdrukkelijk onderwerp van de onderhandelingen en de uiteindelijk overeengekomen koopsom is geweest – zou hebben ondertekend in de veronderstelling dat deze nog (door S) aangepast zou worden. Niet afgesproken is dat S de lijst van zaken zou aanpassen en gedaagde heeft dit bij het ondertekenen van de stukken ook niet aangegeven. En als gedaagde daadwerkelijk in de veronderstelling was dat de lijst van zaken nog zou worden aangepast dan had hij deze niet moeten ondertekenen. Dat hij dit wel heeft gedaan kan S niet worden aangerekend. Het was aan de houding van gedaagde te wijten dat de transactie met de koper op enig moment op losse schroeven kwam te staan, nu gedaagde de koopovereenkomst niet wenste na te komen. Evenmin valt in dat verband S een verwijt te maken dat zij – naar gedaagde stelt – geen werkzaamheden heeft verricht toen gedaagde in conflict raakte met de koper in verband met de lijst van zaken. Immers, gedaagde kwam ten onrechte de afspraken met de koper niet na. Bovendien heeft S wel degelijk getracht de impasse tussen gedaagde en de koper te doorbreken door het organiseren van een vooroplevering.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uitgangspunt bij de beoordeling van de vraag of S te kort is geschoten in haar verplichting om als makelaar de belangen van gedaagden te behartigen is dat de makelaar tegenover zijn opdrachtgever de zorg dient te betrachten die in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Een makelaar die namens de verkoper bemiddelt bij de verkoop en in dat verband een koopovereenkomst opstelt, dient bij de informatieverstrekking aan de koper de zorgvuldigheid in acht te nemen die mede gelet op haar positie in het maatschappelijk verkeer van haar mag worden gevergd.
Naar oordeel van de kantonrechter heeft gedaagde onvoldoende gesteld dat S op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst met de koper op de hoogte was of had kunnen of behoren te zijn van de onjuistheid van de lijst van zaken, laat staan dat afgesproken was dat zij deze lijst zou aanpassen.
De door gedaagden in het geding gebrachte e-mailberichten van 4 en 10 mei 2016 acht de kantonrechter in dit verband onvoldoende. Immers, de inhoud van voormelde e-mailberichten zag op de onderhandelingen met de eerste koper. Bovendien blijkt daaruit niet dat de zaken die later met geel zijn gemarkeerd door gedaagde daadwerkelijk uit de woning waren gehaald, maar blijkt slechts van een voornemen daartoe. De enkele stelling van gedaagde dat hij reeds bij het ondertekenen van de koopovereenkomst zou hebben aangegeven dat de lijst van zaken gewijzigd moest worden – zonder dat gedaagde aangeeft op welke wijze de lijst dan aangepast zou of had moeten worden – wordt in het licht van het voorgaande onvoldoende geacht.
Dat de koopovereenkomst volgens gedaagde niet de definitieve versie was omdat er een verkeerde geboortedatum in stond vermeld brengt evenmin met zich dat afgesproken was dat de lijst van zaken zou worden aangepast. De kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van gedaagde had gelegen om de koper (en/of de makelaar) bij ondertekening van de lijst van zaken in te lichten over de daadwerkelijke situatie in de woning, temeer nu uit het e-mailbericht van de koper van 18 juli 2016 blijkt dat juist de ontbrekende zaken op de lijst van belang voor hem waren om te komen tot de uiteindelijk overeengekomen koopsom, hetgeen gedaagde niet heeft betwist.
Nu gedaagde daarentegen – in de wetenschap dat de lijst niet klopte – deze wel heeft ondertekend was hij, zoals S ook heeft aangevoerd, gehouden tot nakoming van de overeenkomst. Dat S haar taak niet naar behoren zou hebben vervuld omdat niet de door partijen beoogde overeenkomst tot stand is gekomen, valt S op grond van het voorgaande dan ook niet te verwijten, maar dient voor rekening en risico van gedaagde te blijven.
De enkele stelling, zonder nadere onderbouwing, dat S geen rol zou hebben gespeeld in de onderhandelingen met de koper en niets zou hebben bijgedragen aan de totstandkoming van de koopovereenkomst en aan de begeleiding nadien wordt – mede gelet op de gemotiveerde betwisting ervan – onvoldoende geacht. Daartoe wordt onder meer in aanmerking genomen het – als zodanig niet weersproken – door S gedane voorstel om een vooroplevering te organiseren. Dat de twee kopers zich ‘uit zichzelf’ zouden hebben aangemeld brengt – wat daar ook van zij – evenmin met zich dat de makelaar tekort is geschoten.
Ook de stelling van gedaagde dat de koopovereenkomst fouten bevat, kan hem niet baten. Weliswaar stonden in de concept-koopovereenkomst een aantal fouten in de personalia van koper en verkoper en staat in de koopovereenkomst een onjuiste geboortedatum van de heer A vermeld, welke slordigheid S kan worden aangerekend, maar deze fouten zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet van dien aard dat sprake is van schending van de zorgplicht door de makelaar. Nu gedaagde zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, wordt aan bewijslevering ervan niet toegekomen.
De advocaat van gedaagde heeft nog gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat S betaling van de courtage vordert en zich ten aanzien van die vordering beroept op de verbintenissen uit de overeenkomst tussen partijen. Aangezien hiervoor al is geoordeeld dat geen sprake is van toerekenbare tekortkoming door S en gedaagde geen andere feiten of omstandigheden ten grondslag heeft gelegd aan zijn beroep op artikel 6:248 lid 2 BW, wordt dit beroep verworpen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over de koop van een woning, over toerekenbare tekortkoming van de verkoper of van de makelaar bij de koop van vastgoed, of over de overdracht en levering van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.