Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Gelderland heeft op 2 augustus 2017 uitspraak gedaan over een gestelde onrechtmatige daad van de makelaar van een verkoper ten opzichte van de koper van een woning.
De advocaat van eiser legt aan deze vordering, in het licht van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.
De makelaar B heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken over het bestemmingsplan dat gold voor de woning. Hij heeft meegedeeld dat woningsplitsing ter plaatse (zonder meer) mogelijk was, terwijl uit de brieven van de gemeente Lochem duidelijk bleek dat woningsplitsing in strijd was met het bestemmingsplan. In de verkoopbrochure was vermeld dat twee woningen aanwezig waren en dat sprake was van: “(…) uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing, bewoning, praktijk, workshop, atelier e.d.”. B heeft bovendien onrechtmatig jegens eiser gehandeld door niet goed te controleren of woningsplitsing wel mogelijk was, hoewel hij wist dat woningsplitsing in strijd was met het bestemmingsplan. De koper heeft de woning gekocht op grond van de uitdrukkelijke mededeling van B dat de woning gesplitst kon worden. Hij had als doel één van beide woningen zelf te bewonen en de andere woning te verkopen. Toen eiser de tweede woning in 2014 apart wilde verkopen, deelde de gemeente hem mee dat ter plaatse maar één woning was toegelaten. Er was een juridische procedure nodig om de tweede woning vergund te krijgen. De koper heeft kosten moeten maken om het bestemmingsplan gewijzigd te krijgen. Het gaat om advocaatkosten, leges, kosten voor bouwkundige tekeningen ten behoeve van de gemeente en de kosten in verband met het afsluiten van een extra hypotheek. Deze kosten bedragen in totaal € 13.719,25. Voorts lijdt eiser schade doordat hij de af te splitsen woning pas later kan verkopen. Deze vertragingsschade bedraagt € 31.378,00 en dient vermeerderd te worden met wettelijke rente vanaf 1 oktober 2015.
De advocaat van B concludeert dat de rechtbank de vorderingen van eiser zal afwijzen.
B heeft niet onrechtmatig jegens eiser gehandeld. Zij heeft geen onjuiste informatie aan eiser verstrekt. B heeft eiser niet verteld dat het splitsen in twee separate woningen en het doorverkopen van een daarvan onder het bestemmingsplan (zonder meer) mogelijk was. Hij heeft de brief van de gemeente van 24 september 2010 aangaande de beperkingen onder het bestemmingsplan aan eiser verstrekt en hem verwezen naar de gemeente en het online te raadplegen bestemmingsplan. De informatie in de verkoopbrochure is blijkens de inhoud ervan geheel vrijblijvend verstrekt. Bovendien is de mededeling dat uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing bestaan niet onjuist, nu feitelijk sprake was van gesplitst gebruik van [adres] en de gemeente onder omstandigheden bereid was aan een wijziging van het bestemmingsplan mee te werken.
Op B rustte (verder) geen mededelings- of onderzoeksplicht naar de mogelijkheden tot splitsing. Hij heeft nooit geweten of redelijkerwijs moeten weten dat eiser voornemens was de woning in twee separate woningen te splitsen en één van de woningen door te verkopen. Eiser heeft dit voornemen nimmer kenbaar gemaakt. Hij heeft steeds te kennen gegeven een theehuis (of iets vergelijkbaars) te willen starten. In dat verband is de brief van de gemeente van 24 september 2010 besproken en heeft B eiser geadviseerd deze plannen met de gemeente te bespreken en het bestemmingsplan te controleren. Eiser heeft geen verdere vragen gesteld aan B. Overigens had verder onderzoek niet tot nieuwe informatie geleid, gelet op genoemde brief. Als het splitsen en doorverkopen van een van de woningen van (doorslaggevend) belang was, had het op de weg van eiser gelegen hierover vragen te stellen en nader onderzoek te doen. Eiser wist of had redelijkerwijs moeten weten dat voor het splitsen een bestemmingsplanwijziging nodig was. Er is geen causaal verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de gestelde schade. Het bestaan en de omvang van de schade wordt betwist. Voor zover sprake is van schade, is deze te wijten aan eigen schuld van eiser.
Onrechtmatige daad makelaar van verkoper ten opzichte van de koper van de woning?
Een makelaar die voor de verkoper optreedt bij de verkoop van een onroerende zaak, zoals B, staat niet in een contractuele rechtsverhouding tot een koper (in dit geval eiser). Dat neemt niet weg dat een verkopend makelaar tegenover een (potentiële) koper de zorgvuldigheid in acht moet nemen die in de gegeven omstandigheden van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht en dat hij, als hij die zorgvuldigheid niet heeft betracht, op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk kan worden gesteld.
De vraag of de verkopend makelaar onzorgvuldig (en daarmee onrechtmatig) heeft gehandeld jegens een (potentiële) koper, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (Hoge Raad, 17 februari 2012, HR:2012:BV6162 en Hoge Raad, 17 oktober 2014, HR:2014:2987).
De advocaat van eiser heeft aan zijn stelling dat B onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld onder meer ten grondslag gelegd dat B de onjuiste mededeling heeft gedaan dat splitsing van de woning door de gemeente was toegestaan. Bij de beoordeling van deze stelling is van belang dat B eiser in een telefonisch gesprek voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de brief van het college van B&W van de gemeente van 24 september 2010 heeft voorgelezen. Dit gebeurde – zo heeft B onweersproken aangevoerd – naar aanleiding van het door eiser geuite voornemen om in de voormalige bakkerij een koffie- annex theehuis te beginnen. In deze brief is vermeld dat het college van B&W – ofschoon splitsing niet paste binnen het splitsingsbeleid van de gemeente – in principe wilde meewerken aan splitsing, maar dat het plan tot splitsing op een aantal nader genoemde punten verder uitgewerkt dient te worden voordat een definitief besluit zou worden genomen. In de brief is voorts vermeld dat, indien het college medewerking aan splitsing zou verlenen, het bestemmingsplan zou moeten worden herzien.
Door integrale voorlezing van de brief heeft B het in die brief verwoorde standpunt van de gemeente ten aanzien van de mogelijkheden van splitsing aan eiser kenbaar gemaakt en dus geen onjuiste informatie verstrekt. De bewoordingen van de brief zijn duidelijk. Uit de brief kan niet anders worden begrepen dan dat woningsplitsing niet zonder meer was toegestaan en afhankelijk was van een nadere uitwerking van het plan tot splitsing en herziening van het bestemmingsplan.
Overigens heeft eiser zelf erkend dat uit de brief van de gemeente moet worden afgeleid dat woningsplitsing niet zonder meer mogelijk is, nu hij bij dagvaarding heeft gesteld dat uit de brieven van het college van B&W (waarbij hij duidt op de brief van 24 september 2010 en een eerdere brief van het college van B&W van de gemeente) onomstotelijk bleek dat splitsing niet mogelijk was vanwege strijd met het bestemmingsplan.
Dat in de aan eiser verstrekte verkoopbrochure is vermeld dat er uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing en bewoning bestaan, brengt niet met zich dat B niet zou hebben voldaan aan een op hem jegens eiser in acht te nemen mededelingsplicht. Afgezien van het feit dat de informatie in die brochure blijkens de tekst ervan geheel vrijblijvend is gegeven (welk deel van de tekst in de door eiser overgelegde productie kennelijk abusievelijk is weggevallen, maar wel is weergegeven op de door Beltman overgelegde kopie van de verkoopbrochure), is van belang dat B door het voorlezen van de brief van de gemeente van 24 september 2010 de juiste informatie aan eiser heeft verstrekt.
Voorbijgegaan wordt aan het betoog van eiser dat B hem had behoren te informeren over het feit dat de bevoegdheid om het bestemmingsplan te wijzigen bij de gemeenteraad ligt. Door integrale voorlezing van de brief van de gemeente heeft B als verkopend makelaar voldaan aan zijn jegens eiser als potentiële koper bestaande verplichting informatie te verschaffen over de (on)mogelijkheden van splitsing. Mede gelet op de in de brief genoemde hobbels die nog genomen moesten worden vooraleer splitsing zou zijn toegestaan, had het op de weg van eiser gelegen om, indien voor hem nog onduidelijkheden bestonden, hier navraag naar te doen. Onbetwist is gebleven dat eiser aan B niet kenbaar heeft gemaakt dat hij voornemens was de woning te splitsen in twee woningen om vervolgens één van de woningen te verkopen en dat hij hierover geen vragen aan B heeft gesteld.
Voor zover eiser tevens heeft gesteld dat B hem (buiten de brief van de gemeente om) uitdrukkelijk heeft meegedeeld dat woningsplitsing ter plaatse (zonder meer) mogelijk was, is deze stelling onvoldoende geconcretiseerd.
De koper heeft nog aangevoerd dat B onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door niet goed te controleren of woningsplitsing mogelijk was hoewel B wist dat woningsplitsing in strijd was met het bestemmingsplan, maar ook dit betoog kan eiser niet baten, nu de brief van het college van B&W van 24 september 2010 duidelijke informatie verschafte over de (on)mogelijkheden van splitsing.
Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, moet worden geconcludeerd dat eiser onvoldoende argumenten heeft aangevoerd om zijn stelling te kunnen dragen dat B heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van hem als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht. Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat B jegens eiser onrechtmatig heeft gehandeld. De vordering van eiser wordt derhalve afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over de verkoop van onroerend goed, over de aansprakelijkheid van de makelaar bij de overdracht van vastgoed of over de mededelingsplicht- en informatieplicht bij de koop van onroerende zaken, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.