Non-conformiteit bij de koop van een woning. Asbest in woning. Normaal gebruik mogelijk? Onderzoekplicht koper. Mededelingsplicht verkoper.

Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 27 februari 2019 uitspraak gedaan over non-conformiteit bij de koop van een woning. Asbest in woning. Normaal gebruik mogelijk?

Eisers baseert haar vordering tot schadevergoeding primair op haar stelling dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, omdat grote delen van de woning niet bewoonbaar zijn gelet op de aanwezigheid van een zeer gevaarlijke soort asbest (behorend tot de hoogste risico-klasse).

Gedaagde betwist dat de woning door eisers niet normaal gebruikt zou kunnen worden omdat de asbest is aangetroffen in de kelder en op zolder en deze ruimtes afgesloten kunnen worden zodat de woning voor het overige gewoon gebruikt kan worden.

Non-conformiteit bij de koop van een woning. Asbest in woning. Normaal gebruik mogelijk? Onderzoekplicht van de koper. Mededelingsplicht van de verkoper.

De rechter oordeelt als volgt.

Uit het rapport van valt af te leiden dat haar ter controle 1 monster is aangeboden. Na analyse hiervan heeft het bedrijf vastgesteld dat dit monster (isolatiemateriaal) niet-hechtgebonden asbest bevat, namelijk amosiet (15-30% vol.).

Uit het rapport blijkt voorts dat dit asbesthoudende materiaal zowel op zolder (bron 1) als in de kelder (bron 2) is aangetroffen.

Aan de hand van 1 materiaalmonster en 12 kleefmonsters heeft Asbest Advies Brabant vervolgens een asbest inventariserend onderzoek type A uitgevoerd. Zij heeft daarbij eventueel aanwezige asbesthoudende materialen geïdentificeerd, gekwantificeerd, de locatie daarvan bepaald en ingedeeld in een risicoklasse.

Dit onderzoek heeft zich beperkt tot de kelder en de zolder. Asbest Advies Brabant heeft haar bevindingen uit dit onderzoek neergelegd in haar rapport van 11 november 2016, overgelegd als producties 8 bij de dagvaarding.

Uit dit rapport volgt dat Asbest Advies Brabant onder de zoldervloer asbesthoudend leidingisolatie (restanten/besmetting) heeft aangetroffen en dat zij op diverse andere locaties (vloer cv-ruimte kelder, vloer en stellage kelder, bergruimte zolder en vloer slaapkamer(s) zolder) asbestvrij materiaal heeft aangetroffen.

Asbest Advies Brabant heeft in opdracht van eisers aanvullend een asbestrisico-beoordeling uitgevoerd teneinde de actuele en potentiele blootstellingsrisico’s aan asbest in de woning te bepalen.

Dit onderzoek heeft zich beperkt tot de begane grond en de eerste verdieping. In het kader hiervan heeft Asbest Advies Brabant 22 kleefmonsters en 10 luchtmonsters genomen in de hal/entree, de woonkamer, de keuken, de overloop, de slaapkamers en het kantoor. De uitkomsten van dit onderzoek staan beschreven in het rapport van Asbest Advies Brabant van 11 november 2016, overgelegd als productie 9 bij de dagvaarding. Asbest Advies Brabant schrijft hierin dat uit de analyses van de kleefmonsters blijkt dat op geen van de 22 kleefmonsters asbestvezels zijn aangetroffen. Zij vermeldt in haar rapport voorts dat uit de analyses van de lucht concentratiemeting blijkt dat op geen van de 10 luchtmonsters asbestvezels zijn aangetroffen. Op grond hiervan concludeert zij dat er in de villa geen potentieel blootstellingrisico aan asbest aanwezig is.

De rechtbank overweegt dat de enkele aanwezigheid van asbest in een woning niet zonder meer meebrengt dat de woning niet de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan.

In de (bij wat oudere huizen veel voorkomende) situatie dat het aanwezige asbest geen risico voor de gezondheid oplevert zo lang men daaraan geen zaag- of breekwerk verricht, staat de aanwezigheid van het asbest er niet aan in de weg dat de woning gewoon kan worden bewoond. Doet zich evenwel de situatie voor dat het aanwezige asbest, ook zonder hak- en breekwerk, gevaar oplevert voor de gezondheid, zodat men het huis dus niet veilig kan bewonen, dan bezit het huis niet de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik.

Uit de hiervoor genoemde rapporten blijkt dat er wat betreft de leidingisolatie sprake is van niet-hechtgebonden asbest (15-30% amosiet), dat in zijn algemeenheid gevaarlijker is dan hechtgebonden asbest.

Wat betreft de aangetroffen asbesthoudende leidingisolatie onder de zoldervloer heeft Asbest Advies Brabant vastgesteld dat daar sprake is van een direct risico. In dit verband wordt verwezen naar het rapport van Asbest Advies Brabant van 11 november 2016, pagina 16 onder 4.3. Deze conclusie kan wat betreft de kelder op grond van dit rapport niet wordt getrokken. De heer H, directeur van Asbest Advies Brabant, heeft echter schriftelijk verklaard dat er mogelijk actuele gezondheidsrisico’s zijn in zowel de kelder als op zolder. Deze verklaring is door eisers als productie 24 in het geding gebracht. De directeur Asbest Advies Brabant verklaart onder meer:

“Ik heb tijdens dit onderzoek (rb: van november 2016) geconstateerd dat er op de zolder en in de kelder !! een ruime hoeveelheid asbesthoudend materiaal aanwezig is van de niet-hecht gebonden soort. Dat wil zeggen dat asbest (ten dele) los in de ruimtes ligt. Ik heb de familie [eisers] dan ook geadviseerd deze ruimtes af te sluiten en niet meer te betreden. Door de niet-hecht gebondenheid van de asbest bestaat er een grote kans dat door beroering en door beweging in de ruimtes (dus bijvoorbeeld al op het moment dat de ruimtes worden betreden) de asbestvezels in de lucht terechtkomen en hierdoor een direct gezondheidsrisico ontstaat / wordt veroorzaakt”.

In het licht van deze verklaring en op grond van de constatering van zowel het bedrijf als Asbest Advies Brabant dat de asbesthoudende leidingisolatie om de verwarmingsleidingen op zolder en mogelijk in de kelder zwaar beschadigd is, is de rechtbank van oordeel dat het asbest in de woning een normaal gebruik hiervan in de weg staat.

Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat een normaal gebruik van de woning impliceert dat toegang tot en gebruik van de kelder en de zolder mogelijk moet kunnen zijn, zonder beschermingsmiddelen en zonder voorzieningen die de verspreiding van asbest tegengaan.

Het voorgaande heeft te gelden mits de beschadiging en het losliggen van het materiaal al aan de orde was ten tijde van de verkoop. Gedaagden betwisten dat. Daarmee staat het nog niet vast. Maar ook als dat wel zo zou zijn, dan heeft het volgende te gelden.

Ervan uit gaande dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is, betekent in dit geval echter nog niet dat eisers zich zonder meer op de non-conformiteit kan beroepen.

Eisers heeft immers in beginsel met aanvaarding van het bepaalde in de artikelen 6.4.3 en 6.4.3.1. het risico van de aanwezigheid van asbest op zich genomen.

Eiser stelt dat die bepalingen evenwel niet zien op de aanwezigheid van asbest in het isolatiemateriaal in de kelder en op de zolder.

Of dat het geval is, hangt af van de vraag hoe eisers deze bepalingen mocht opvatten in het licht van alle van belang zijnde omstandigheden van dit geval, waaronder de mededelingen die gedaagden over de zaak hebben gedaan en de vraag in hoeverre van eisers eigen onderzoek verwacht mocht worden.

Eiser stelt dat hij de woning in november 2014, geruime tijd voorafgaand aan de koop, heeft bezichtigd in aanwezigheid van de makelaar. Toen de kelderdeur open ging, heeft hij bij de makelaar geïnformeerd naar een pijp aan de muur bovenaan de trap. Volgens de verklaring van eiser ter zitting had deze pijp wit isolatiemateriaal en heeft hij aan de makelaar gevraagd of deze pijp van asbest was gemaakt omdat hij ermee bekend is dat asbest wit is en dit vaak bij pijpen wordt gebruikt.

De lezingen van het door de makelaar gegeven antwoord lopen uiteen.

De eiser stelt dat de makelaar hem heeft verteld dat dit geen asbest was. Om dat aan te tonen zou de makelaar hem vervolgens mee hebben genomen naar een keukenkast en zou hij daar gewezen hebben op een beschadigde pijp en op het aanwezige gips en stro rondom deze pijp. De makelaar zou gezegd hebben dat het gips en stro was. De eiser nam daarop aan dat dit hetzelfde materiaal was als om de pijp in de kelder.

De makelaar heeft betwist dat hij gezegd heeft dat het leidingwerk met gips geïsoleerd is. Volgens de makelaar heeft hij gezegd dat hij niet kon zien of de pijpen met gips of met asbest geïsoleerd waren en dat het gips kon zijn maar dat het ook asbest kon zijn. Hij heeft tevens verklaard dat hij zich niet meer kan herinneren of hij in de keuken een kast met leidingwerk heeft laten zien. De makelaar heeft voorts verklaard dat hij eiser erop gewezen heeft dat zich in de bijkeuken waarschijnlijk asbest bevindt. Dit laatste is door eiser erkend. Zij stelt dat zowel de makelaar en de gedaagde hebben aangegeven dat er zich asbest onder c.s. in het vloerzeil in de bijkeuken bevindt.

Dat het is gegaan zoals eiser stelt staat nog niet vast. Maar ook als dat wel vast komt te staan, brengt dat niet mee dat eiser de bepalingen van art. 6.4.3. en 6.4.3.1. mocht begrijpen op de wijze als zij stelt te doen.

De stellingen en de verklaringen van eiser volgend is het als volgt gegaan.

Het bezoek aan de woning in november 2014 heeft niet tot aankoop geleid. Weliswaar heeft eiser in februari 2015 een bod uitgebracht op de woning maar de onderhandelingen daarover zijn vervolgens gestaakt in verband met familieomstandigheden. Tot een overeenkomst is het dus toen niet gekomen.

Eind september 2015 is eiser rechtstreeks in contact gekomen met de gedaagde en heeft toen opnieuw interesse in het huis getoond. Dit heeft geleid tot een bezichtiging van eisers met de gedaagde op 1 oktober 2015.

Naar de stellingen van eiser is toen niet gesproken over het gebruikte isolatiemateriaal om de pijp(en). Gedaagde heeft toen wel gewezen op aanwezigheid van asbest onder vloertegels in de bijkeuken.

Bij een tweede bezoek op 2 oktober 2015, weer met de gedaagde, is wederom het isolatiemateriaal niet aan de orde gebracht. Eiser heeft toen een bod uitgebracht. Na een korte onderhandeling is de koopovereenkomst mondeling gesloten.

Op 5 oktober 2015 is op het kantoor de schriftelijke koopovereenkomst getekend. Daarin waren de bepalingen 6.4.3. en 6.4.3.1. opgenomen. Deze zijn toen ook toegelicht.

Eiser stelt dat zij groot belang heeft gehecht aan de NVM-vragenlijst waarin op de vraag of asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn, met ‘nee’ wordt geantwoord. Volgens gedaagden hebben eisers deze lijst pas na de totstandkoming van de mondelinge overeenkomst ontvangen, maar ook als dat eerder is geweest (de rechtbank stelt vast dat dat eerst rond 1 oktober 2015 het geval kan zijn geweest, nu de lijst dateert van 23 maart 2015 terwijl er na februari 2015 tot eind september geen contacten over de woning zijn geweest) had eiser er op bedacht moeten zijn dat dit antwoord mogelijk niet correct was.

Inmiddels was duidelijk geworden dat er in de bijkeuken asbest aanwezig was en in de koopovereenkomst was uitdrukkelijk bepaald dat er zich in de woning asbest bevond en dat eiser het risico voor de aanwezigheid van asbest op zich nam.

Ook al had gedaagde bijna een jaar eerder gezegd dat de pijp bij de kelderdeur geen asbest bevatte, was dat onvoldoende voor eiser om er zonder meer van uit te gaan dat de betreffende bepalingen niet zagen op (al) het in de kelder en op de zolder gebruikte isolatiemateriaal.

Er was immers bijna een jaar verstreken; eiser had in de tussentijd geen contact meer gehad met gedaagde; hij had de aanwezigheid van asbest niet besproken met gedaagde stelt dat eiser dat wel heeft besproken op 8 oktober en dat hij, gedaagde, toen heeft gezegd niet te weten of het isolatiemateriaal asbest bevatte, maar dat kan voor nu in het midden blijven.

In de koopovereenkomst werd uitdrukkelijk gesteld dat er wel asbest in de woning aanwezig was en werd het risico van (onzichtbaar) asbest volledig bij eisers gelegd; de (beweerdelijke) mededeling van gedaagde van een jaar eerder zag op een stuk pijp bij de kelderdeur en eiser nam, blijkens zijn verklaring ter zitting, (slechts) aan dat het hem getoonde materiaal in de keukenkast hetzelfde was als het materiaal om de pijp in de kelder, en kennelijk heeft hij vervolgens aangenomen dat dit ook gold voor al het isolatiemateriaal in de kelder en op de zolder, terwijl hij eigen wetenschap had dat wit isolatiemateriaal asbest kan zijn en dat dit vaak gebruikt wordt bij pijpen.

Het had op zijn weg gelegen minstens ter gelegenheid van de ondertekening van de koopovereenkomst de reikwijdte van de bepalingen van art. 6.4.3. en 6.4.3.1. aan de orde te stellen en in verband daarmee de kwestie van het materiaal om de pijpen.

De bepalingen van art. 6.4.3. en 6.4.3.1. zijn algemeen gesteld: er is asbest in de woning en het risico van aanwezigheid van (onzichtbaar) asbest in deze oude woning wordt volledig bij eiser gelegd. Als eiser meende op basis van een mededeling van gedaagde een jaar eerder dat het risico niet zag op het isolatiemateriaal om de pijpen, dan lag het voor de hand dat te memoreren of in de koopovereenkomst op te laten nemen dat de bepaling van art. 6.4.3.1. niet zag op dat isolatiemateriaal.

Eiser had ook een bouwkundig onderzoek uit kunnen laten voeren. Ook bij de notaris een maand later had een en ander nog aan de orde kunnen komen. Dat alles heeft eiser nagelaten.

Ook als ervan uit gegaan moet worden dat gedaagde tegen eiser heeft gezegd dat de pijp bovenaan de trap naar de kelder geen asbest bevatte, leidt dat nog niet tot de conclusie dat gedaagde onrechtmatig heeft gehandeld, althans kan geen causaal verband worden vastgesteld tussen die mededeling en de schade die eiser beweert te lijden als gevolg van de aankoop in oktober 2015, mede gelet op de hiervoor gerelateerde omstandigheden.

In het geval ervan uit wordt gegaan dat gedaagde de mededeling dat de pijp bovenaan de keldertrap geen asbest bevatte, niet heeft gedaan, dan heeft het volgende te gelden.

Het dient er dan voor gehouden te worden dat de makelaar tegen eiser heeft gezegd dat hij niet kon zien of de pijpen met gips of met asbest geïsoleerd waren en dat het gips kon zijn maar dat het ook asbest kon zijn.

Niet is komen vast te staan dat gedaagden hiermee hun mededelingsplicht hebben geschonden. Eiser stelt weliswaar dat gedaagde ten tijde van de koop op de hoogte waren van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen om de verwarmingsleidingen in de kelder en op de zolder van de woning maar zij heeft dit, in het licht van de gemotiveerde betwisting door gedaagde en gedaagden, onvoldoende onderbouwd.

Bij akte van 20 maart 2018 heeft eiser kleurenfoto’s overgelegd van de aangetroffen asbestverdachte materialen op zolder en in de kelder, waarop wat los gruis te zien is. Deze foto’s leveren onvoldoende bewijs op voor de stelling van eiser dat het op de zolder en in de kelder aanwezige asbest voor gedaagde duidelijk zichtbaar aanwezig was ten tijde van de verkoop van de woning.

Deze foto’s zijn door bedrijf gemaakt in oktober 2016, een jaar na de verkoop van de woning. Ter comparitie is gebleken dat zowel het bedrijf als Asbest Advies Brabant tijdens hun onderzoek in die periode, de pijpen hebben aangeraakt. Gelet op de beschadigde staat van de leidingisolatie is niet onaannemelijk dat er toen deeltjes los zijn gekomen. Temeer nu de makelaar, de gedaagde ter comparitie hebben verklaard dat zij ten tijde van de verkoop van de woning geen losse deeltjes hebben aangetroffen en eiser deze losse deeltjes kennelijk voorafgaand aan de koop van de woning ook niet heeft gezien. Daarbij speelt een rol dat gedaagden de woning, voorafgaand aan de verkoop, niet, althans lange tijd niet, zelf heeft bewoond.

Eiser stelt zich voorts op standpunt dat gedaagden bekend moeten zijn geweest met de aanwezigheid van (extra) asbest (naast de aanwezigheid in het vinyl), in de woning nu de artikelen 6.4.3.1. en 20 niet in de concept-koopovereenkomst stonden en zij deze nadien hebben toegevoegd aan het definitieve koopcontract.

Tijdens de comparitie van partijen heeft gedaagde betwist dat zij in eerste instantie een concept-koopovereenkomst aan eiser heeft overhandigd waar voornoemde artikelen niet in stonden.

Nu het op de weg van eiser ligt om haar stelling nader te onderbouwen, hetgeen zij had kunnen doen door de concept-koopovereenkomst in het geding te brengen, en zij dit heeft nagelaten, gaat de rechtbank aan de stelling van eiser voorbij.

Ook de stelling van eisers dat de niet hecht gebonden asbest voor iedereen met verstand van onroerend goed als zodanig te herkennen moet zijn, wordt door de rechtbank verworpen.

Gedaagde heeft aangegeven dat de leidingen met asbest geïsoleerd konden zijn en van haar kon geen destructief onderzoek worden verwacht. Zij heeft haar zorgplicht op dit punt niet verzaakt.

Gelet hierop acht de rechtbank de omstandigheid dat gedaagden in de NVM-vragenlijst “nee” heeft omcirkeld bij de vraag of er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig zijn, niet beslissend.

Gelet op voornoemde mededeling van gedaagde en de vermelding in de koopovereenkomst dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt, had eiser erop bedacht moeten zijn dat dit antwoord mogelijk niet correct was.

De rechtbank oordeelt dat de mededeling van gedaagde dat de leidingen met asbest geïsoleerd konden zijn, voor eiser aanleiding had moeten zijn om een aankoopkeuring/bouwtechnische keuring in de woning uit te laten voeren.

Temeer nu er sprake is van een woning uit 1928 en eiser beoogden de woning ingrijpend te verbouwen. Nu eiser hier voorafgaand aan de koop van de woning niet toe over is gegaan, heeft zij niet aan haar onderzoekplicht voldaan.

Op grond van voorgaande overwegingen levert de aanwezigheid van extra asbest ingevolge de artikelen 6.3 juncto 6.4.3. van de koopovereenkomst geen tekortkoming in de nakoming van de verbintenissen aan de zijde van gedaagden op, zodat de primaire vordering dan moet worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over de non-conformiteit bij de koop van een woning, over de mogelijkheid van een normaal gebruik van de woning bij een gebrek of over de mededelingsplicht van de verkoper of de onderzoekplicht van de koper, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.