Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 7 november 2017 uitspraak gedaan over niet-nakoming van een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed. Gebrek? Bekendheid met het gebrek? Dwaling?
De gebreken aan de dakconstructie van het pand
De vennootschap heeft aan haar beroep op dwaling (mede) ten grondslag gelegd dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet op de hoogte was van de gebreken aan de dakconstructie van het pand. Zij stelt dat zij vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet de beschikking had over het rapport van het expertbureau. Verder stelt zij dat geintimeerde wél op de hoogte was van de gebreken en volgens de vennootschap had geintimeerde haar moeten inlichten. De vennootschap stelt dat zij de koopovereenkomst niet dan wel niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten indien zij wél over de informatie omtrent de gebreken aan de dakconstructie zou hebben beschikt.
Geintimeerde stelt dat de vennootschap ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wel degelijk op de hoogte was van de situatie met betrekking tot de dakconstructie van het pand. Zij biedt aan te bewijzen dat de vennootschap voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de beschikking had gekregen over het rapport van het expertbureau.
Naar het oordeel van het hof kan dit laatste punt in het midden blijven, gelet op het volgende.
Niet-nakoming koopovereenkomst onroerend goed. Gebrek? Bekendheid met het gebrek? Dwaling?
Anders dan door de vennootschap is bepleit, ligt de bewijslast van de gestelde dwaling bij haar. Naar het oordeel van het hof bestaat er onvoldoende grond voor een omkering van de bewijslast.
Voor de beoordeling van de gestelde dwaling is allereerst van belang – zoals door de advocaat van geintimeerde terecht is aangevoerd – dat in de koopovereenkomst is voorzien in de mogelijkheid dat ná het sluiten van de overeenkomst gebreken aan het verkochte zouden worden geconstateerd. In artikel 16 lid 2 is immers bepaald:
Op eerste verzoek van koper zal deze door verkoper in staat worden gesteld om specifiek te benoemen bouwkundige aspecten nader te controleren en voor 1 oktober 2012 eventuele gebreken dienaangaande in orde te maken. Partijen zullen binnen tien (10) werkdagen na ondertekening van de koopovereenkomst, op afspraak, een gezamenlijke inspectie uitvoeren. Eventueel resterende gebreken op datum levering worden in onderling overleg gewaardeerd en worden in mindering gebracht op de koopprijs.
Niet gesteld of gebleken is dat geintimeerde geweigerd heeft om mee te werken aan een gezamenlijke inspectie zoals bedoeld in voormeld artikel 16 lid 2 van de koopovereenkomst.
De vennootschap stelt weliswaar dat geintimeerde een nadere inspectie van de gebreken aan het plafond niet heeft toegelaten, maar het hof begrijpt uit de stukken van partijen dat de onenigheid over een nadere inspectie pas is ontstaan (ver) ná de beoogde leveringsdatum van de panden, nadat tussen partijen geschillen waren ontstaan over het al dan niet nakomen van de overeenkomst door de vennootschap.
Van belang is verder dat het bedrijfsgebouw in een oud pand betreft, volgens geintimeerde daterend uit 1960. Uit het rapport van het expertbureau volgt dat, als gevolg van het gebruik van het pand in het verleden, op een tweetal plaatsen in het plafond van de bedrijfshal scheurvorming in het beton is ontstaan als gevolg van corrosie van de wapening. Door geintimeerde is gesteld dat zij, na de bevindingen van het expertbureau, de door het expertbureau geadviseerde werkzaamheden aan de plafondconstructie heeft uitgevoerd. Dat die werkzaamheden destijds inderdaad hebben plaatsgevonden is op zichzelf niet door de vennootschap weersproken en vindt ook bevestiging in het rapport van de deskundige F.
Gelet op het voorgaande is de enkele omstandigheid dat geintimeerde voorafgaande aan de koopovereenkomst geen melding heeft gemaakt van het rapport van het expertbureau en van de herstelwerkzaamheden in het verleden onvoldoende om het beroep van de vennootschap op dwaling te rechtvaardigen. Bij een gebouw van meer dan 50 jaar oud mag een koper niet verwachten dat nimmer herstelwerkzaamheden aan het gebouw hebben plaatsgevonden.
Niet in geschil is dat in de dakconstructie, op de plaatsen waar sprake is van corrosie, (opnieuw) scheurvorming in het beton is ontstaan. Volgens de deskundige F is die scheurvorming vanaf de winkelvloer visueel waar te nemen. Geintimeerde heeft onbetwist gesteld dat het pand van de zijde van de vennootschap meermalen is bezichtigd voorafgaande aan de aankoop door de vennootschap en dat de vennootschap deskundig is op het terrein van aankoop van onroerend goed.
Naar het oordeel van het hof mocht geintimeerde er onder deze omstandigheden van uit gaan dat de vennootschap kennis had genomen van de scheurvorming in de dakconstructie.
Het hof neemt verder in overweging dat, gelet op het rapport van F, met het herstel van het hier bedoelde gebrek in de dakconstructie een relatief gering bedrag is gemoeid (circa € 30.000,-), indien dit wordt afgezet tegen het bedrag dat gemoeid was met de aankoop van de twee bedrijfsverzamelgebouwen (circa € 8 miljoen).
Het hof neemt verder nog in overweging dat door geintimeerde onweersproken is gesteld dat de gebruiker van de desbetreffende bedrijfshal nimmer heeft geklaagd over de gebreken aan de dakconstructie en dat uit het rapport van de deskundige F blijkt dat de bedrijfshal geschikt is om als zodanig te worden gebruikt.
Naar het oordeel van het hof hoefde geintimeerde, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, geen rekening te houden met de mogelijkheid dat het rapport van het expertbureau en de bestaande scheurvorming van zodanige betekenis waren dat de vennootschap de koopovereenkomst niet, althans niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten indien zij op dit punt door geintimeerde zou zijn geïnformeerd.
De enkele omstandigheid dat er op enig moment een brok beton van het plafond is losgekomen acht het hof ontoereikend om tot een andersluidende conclusie te komen.
Het voorgaande betekent dat het beroep van de vennootschap op dwaling als hier bedoeld, niet kan worden aanvaard.
Uit het voorgaande volgt tevens dat de stelling van de vennootschap dat geintimeerde is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen vanwege de aanwezigheid van de gebreken aan het pand niet kan worden aanvaard. Van belang in dit verband is in het bijzonder dat partijen in artikel 16 lid 2 van de koopovereenkomst hebben voorzien in de mogelijkheid dat ná de sluiting van de koopovereenkomst gebreken zouden worden vastgesteld en wat hiervan de gevolgen zijn. Door geintimeerde is onbetwist gesteld dat zij bereid was de herstelkosten, zoals geschat door de door haar ingeschakelde deskundige (welke schatting als juist is bevestigd door de deskundige F) voor haar rekening te nemen.
Bovendien moet op basis van het rapport van F worden aangenomen dat het pand geschikt was voor het overeengekomen gebruik en dat de scheurvorming in het beton van de dakconstructie daaraan niet in de weg stond.
Op grond van hetgeen in het voorgaande is overwogen kan het handelen dan wel nalaten van geintimeerde met betrekking tot de gebreken aan het pand evenmin worden aangemerkt als een onrechtmatige daad jegens de vennootschap.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over non-conformiteit bij de koop van een woning, over gebreken en de mogelijkheid van normaal gebruik van de woning, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.