Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Rotterdam heeft op 14 februari 2018 uitspraak gedaan over de matiging van een contractuele boete bij een toerekenbare tekortkoming bij de verkoop van een woning.
Eisers gronden hun vorderingen op toerekenbaar tekortschieten van gedaagden in de nakoming van de koopovereenkomst.
De advocaat van de eisers stelt het volgende. Gedaagden hebben ook na ingebrekestelling en sommatie niet aan de voor hen uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen voldaan.
Eisers waren derhalve gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden, hetgeen zij op 7 juli 2017 hebben gedaan.
Door het overeenkomen van een boetebeding hebben partijen de schade gefixeerd op (ten minste) 10% van de koopprijs, derhalve € 60.000,00.
Gedaagden zijn gehouden dat bedrag te betalen. Daarnaast zijn gedaagden gehouden om de kosten van verhaal te vergoeden. Deze kosten bedragen tot de datum van dagvaarding € 5.783,70 inclusief btw en kantoorkosten.
Model koopovereenkomst woning. Toerekenbare tekortkoming. Financieringsvoorbehoud. Contractuele boete. Matiging boete.
De rechter oordeelt als volgt.
De rechtbank zal de vorderingen toewijzen tot een bedrag aan hoofdsom van € 15.000,00, vermeerderd met een proceskostenveroordeling. Daartoe is het volgende redengevend.
Primair hebben gedaagden zich op het standpunt gesteld dat zij de koopovereenkomst tijdig hebben ontbonden. Dat verweer faalt.
Het financieringsvoorbehoud van artikel 16 van de koopovereenkomst verstreek op 17 februari 2017. Gedaagden hebben daar niet tijdig een beroep op gedaan. Pas nadat het betrokken notariskantoor erop had gewezen dat niet tijdig een bankgarantie was gesteld/waarborgsom was gestort, hebben gedaagden actie ondernomen om het daarheen te leiden dat de in de koopovereenkomst opgenomen termijnen zouden worden verlengd.
Eisers hebben echter van aanvang af duidelijk gemaakt dat zij weliswaar bereid waren om de termijn voor het stellen van een bankgarantie/het storten van een waarborgsom te verlengen, maar dat de termijn ter zake van het financieringsvoorbehoud was verstreken en dat daarop geen beroep meer kon worden gedaan.
De stelling dat partijen niettemin iets anders zouden hebben afgesproken, hebben gedaagden niet voldoende onderbouwd. In hun e-mail van 1 maart 2017 aan de makelaar merken zij hierover immers het volgende op: “Wij waren in de veronderstelling dat de datum automatisch verlengd werd als de financiering nog niet rond was, dit blijkt dus niet het geval.”
Betreffende evident onjuiste veronderstelling komt in beginsel voor rekening en risico van gedaagden.
De tekst van de koopovereenkomst is helder. Dat partijen daarvan afwijkende afspraken hebben gemaakt, is gesteld noch gebleken.
Gedaagden hebben ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd die meebrengen dat zij de tekst van de koopovereenkomst anders mochten begrijpen dan conform de duidelijke en voor de hand liggende normale betekenis daarvan.
Aan het enkele feit dat eisers enkele malen hebben ingestemd met verlenging van de termijn waarbinnen een bankgarantie diende te worden gesteld/een waarborgsom diende te worden gestort, hebben gedaagden niet het vertrouwen mogen ontlenen dat alsnog een beroep op het financieringsvoorbehoud zou kunnen worden gedaan als de financiering niet rond zou komen.
Hetzelfde geldt voor het gegeven dat de sfeer tussen partijen goed was/bleef tot het moment dat gedaagden zich op het standpunt stelden dat zij de financiering niet rond kregen en dat zij alsnog een beroep op het financieringsvoorbehoud deden.
Dat de verhouding tussen partijen tot dat moment goed bleef, is mede verklaarbaar uit het feit dat alle betrokkenen er tot (kort voor) dat moment nog van uitgingen dat het gedaagden weliswaar meer tijd kostte om de financiering rond te krijgen, maar dat zij daar hoogstwaarschijnlijk alsnog in zouden slagen.
Subsidiair hebben gedaagden verzocht de contractuele boete te matigen.
Op grond van artikel 6:94 Burgerlijk Wetboek kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen.
De rechter dient die bevoegdheid terughoudend te hanteren.
Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
Daarbij zal bijvoorbeeld moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.
Ook de hoedanigheid van partijen kan van belang zijn. Het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.
De rechtbank acht ten aanzien van het beroep op matiging de volgende omstandigheden van belang:
De bepaling over de 10% contractuele boete van artikel 11 van de onderhavige “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2014)” is gebruikelijk en vrij algemeen bekend.
Het betreft hier een koopovereenkomst tussen particuliere partijen waarbij alleen de verkopende partij is bijgestaan door een makelaar.
De termijn tussen de datum van ondertekening van de koopovereenkomst (19 januari 2017) en de datum waarop de kopende partij een financiering van € 606.000,00 (101% van de koopsom) diende te verkrijgen (17 februari 2017), beliep minder dan een maand, terwijl sprake was van een relatief complexe financieringsaanvraag (relatief oudere aanvrager met eigen onderneming).
De kopende partij heeft op voorhand bij een hypotheekadviseur geïnformeerd tot welk bedrag zij waarschijnlijk financiering zou kunnen verkrijgen en is de koopovereenkomst aangegaan voor een bedrag dat daar onder lag.
De kopende partij heeft zich na het sluiten van de koopovereenkomst serieus ingespannen om de noodzakelijke financiering te verkrijgen, onder andere door deze aan te vragen bij de bank die ook haar onderneming financiert.
De kopende partij heeft lang kunnen menen dat zij de noodzakelijke financiering zou kunnen verkrijgen. Zo heeft zij voorafgaande aan de uiteindelijke afwijzing van de financiering door de bank nog positieve berichten ontvangen van haar bank inhoudende dat de financiering waarschijnlijk zou worden verstrekt (zie hiervoor onder 2.13).
De kopende partij beschikte en beschikt niet of nauwelijks over vrij vermogen, hetgeen gelet op het in het financieringsvoorbehoud genoemde te financieren bedrag bij de verkopende partij en haar makelaar bekend was. De kopende partij is – naar eigen zeggen, hetgeen door de verkopende partij niet is weersproken – ook thans niet in staat een substantieel bedrag aan de verkopende partij te betalen.
Uit de stellingen van de verkopende partij en uit de overgelegde producties kan niet worden afgeleid dat zij afgezien van de kosten van verhaal van de contractuele boete (advocaatkosten) schade van betekenis heeft geleden. De woning is in september 2017 door bemiddeling van dezelfde makelaar – die overigens ook als verkoopmakelaar is opgetreden voor de kopende partij bij verkoop van haar woning – alsnog verkocht voor een (hogere) koopsom van € 604.500,00 en op 2 november 2017 in eigendom overgedragen. Hoewel (de advocaat van) de verkopende partij heeft gesuggereerd dat zij tweemaal courtagekosten zou dienen te voldoen, is ter zitting gebleken dat zij die slechts eenmaal heeft betaald. De rechtbank acht ook niet zonder meer aannemelijk dat alsnog ook een tweede courtagenota van de makelaar zal worden voldaan (vergelijk: Gerechtshof ‘s-Gravenhage 3 april 2012, GHSGR:2012:BW1105).
De verkopende partij heeft als gevolg van het tekortschieten van de kopende partij enige tijd in onzekerheid verkeerd. De verkopende partij had zelf inmiddels een andere woning gekocht. De financiering daarvoor moest op 15 juni 2017 rond zijn. Het tekortschieten van de kopende partij heeft bij de verkopende partij uiteraard (ook) spanning/stress veroorzaakt. Uiteindelijk heeft de verkopende partij als gevolg van het tekortschieten van de kopende partij in praktische zin echter geen grote problemen ondervonden.
Voor de verkopende partij is dit, volgens haar mededelingen ter comparitie, thans vooral een principiële zaak: “Iedereen dient zijn afspraken na te komen.”
De rechtbank is van oordeel dat de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.
Een moment van onachtzaamheid en/of ondoordacht handelen van een particulier (het niet tijdig inroepen of doen verlengen van het financieringsvoorbehoud) behoort in de omstandigheden van dit geval niet tot gevolg te hebben dat die particulier aan een wederpartij die geen schade van reële betekenis leidt € 60.000,00 verschuldigd raakt en daardoor in grote financiële problemen komt.
Daarbij merkt de rechtbank op dat hoewel de koopovereenkomst, de daarin opgenomen contractuele boete en het financieringsvoorbehoud (met uitzondering van de in dit geval erg korte termijn van minder dan een maand) op zichzelf een gebruikelijke inhoud kennen, de zorgvuldige praktische omgang daarmee voor particulieren die zich niet door een deskundige laten begeleiden in de beleving van de rechtbank (te) vaak problemen oplevert.
Het is voor niet-juristen kennelijk toch minder eenvoudig om in praktische zin goed met dit type modelcontracten om te gaan dan veel juristen menen.
Een particulier zal in een geval als het onderhavige tijdig (ruim tevoren) verlenging van het financieringsvoorbehoud moeten vragen en bovendien tijdig en correct gedocumenteerd een beroep op het financieringsvoorbehoud moeten doen indien niet tijdig een harde toezegging wordt verkregen van ofwel financiering (door de potentiele hypotheeknemer) ofwel van verlenging van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud (door de verkopende partij). Dat gaat in de praktijk vaak mis en dat is begrijpelijk.
Matiging is in dit geval derhalve aan de orde. De rechtbank zal de buiten rechte gemaakte kosten van verhaal (advocaatkosten) toewijzen en in meerdering daarop een zodanig deel van de boete dat in totaal een bedrag van € 15.000,00 in hoofdsom wordt toegewezen (in totaal dus 25% van de overeengekomen boete van € 60.000,00). Dat is nog steeds een substantieel bedrag.
Verdergaande matiging acht de rechtbank echter niet gerechtvaardigd. Daarmee zou onvoldoende recht worden gedaan aan de verhoudingen en aan de eveneens gerechtvaardigde belangen van de verkopende partij. De kopende partij in dit geval nu eenmaal niet gehandeld met inachtneming de mate van zorgvuldigheid die men in het maatschappelijk verkeer in acht behoort te nemen, zowel met het oog op de eigen belangen als met het oog op de te respecteren belangen van anderen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het contractenrecht, over toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) en schadevergoeding, over de koop van onroerend goed, over een contractuele boete of de matiging daarvan, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.