Onze advocaten erfrecht worden vaak gevraagd om of het mogelijk is om een gemeenschappelijke woning te verkopen terwijl de mede-eigenaren van die woning de verkoop niet willen. Of onder andere voorwaarden.

Voor de verkoop van een gemeenschappelijk goed kan toestemming worden gevraagd aan de rechter, maar dan wel op grond van het juiste wetsartikel, in de juiste procedure en op grond van de juiste gewichtige redenen. Het lijkt er op dat dat bij de rechtbank Overijssel op 8 februari 2018 niet goed is gegaan.

Eiser, één van beide broers die de verkoop van een gemeenschappelijke woning wil, procedeert in kort geding bij de rechtbank. Voor verkoop van een woning is dat om te beginnen al lastig, want niet iedere notaris wil aan de verkoop van een woning meewerken op basis van een vonnis in kort geding. Toch vordert eiser de medewerking van zijn broer aan verkoop en levering van de woning. Aan zijn vordering legt hij ten grondslag de wens tot afwikkeling van de nalatenschap en het feit dat hij van mening is dat er sprake is van een reëel bod.

De rechter constateert dat de vordering lijkt op een verzoek om een machtiging voor het te gelde maken van een gemeenschapsgoed. Op grond van artikel 3:174 BW kan de rechter die machtiging verlenen in geval van een gewichtige reden., aldus de rechter.

Het is jammer dat eiser is begonnen met een vordering c.q. een dagvaarding. Die procedure is duurder dan een procedure die aanvangt met en verzoekschrift. Dat laatste was in dit geval de aangewezen weg geweest.

Vervolgens moet in dat verzoekschrift een opsomming worden gegeven van de gewichtige redenen die een machtiging van één van de deelgenoten voor verkoop noodzakelijk maakt. Dat kunnen er veel zijn, maar niet de noodzaak om tot een behoorlijke verdeling, c.q. afwikkeling, van een nalatenschap te komen. Daarvoor dient de weg van artikel 3:185 BW bewandeld te worden, inhoudende dat de rechter op vordering van een of meer deelgenoten de (wijze van) verdeling gelast.

De kort geding rechter wijst de vordering van eiser dan ook af. Daarbij komt dat toewijzing van de vordering nog geenszins betekent dat de nalatenschap is afgewikkeld na verdeling van de netto-verkoopopbrengst van de woning tussen partijen. Er is tussen partijen nog meer te verdelen en blijkens artikel 3:179 BW is ingeval van onenigheid tussen de deelgenoten een partiële verdeling slechts aan de orde indien er gewichtige redenen voor zijn.

Wat zijn nu wel gewichtige redenen? Daarbij kunt u denken als maandelijks doorlopende hypotheekverplichtingen en andere vaste eigenaars- en gebruikslasten, als er schulden moeten worden betaald, in dit geval bijvoorbeeld een aanslag erfbelasting, als degene die de verkoop wil dringend behoefte heeft aan liquide middelen, gevaar voor leegstand en verkrotting etc.
Uiteraard dienen die gewichtige redenen ook in de procedure te worden aangevoerd en aannemelijk worden gemaakt.
Wanneer u een gemeenschappelijk goed wenst te verkopen en de andere deelgenoot of deelgenoten werken niet mee, neemt u dan contact op met Toon Kool of Maddie Wisman. Wij beoordelen graag samen met u of uw verzoek tot machtiging in verband met verkoop een reële kans van slagen heeft.
Lees hier de hele uitspraak