Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Limburg heeft op 17 januari 2018 uitspraak gedaan over een koopovereenkomst met betrekking tot een woning. Koper heeft geen rechtsgeldig beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde (financieringsvoorbehoud). Verzoek tot matiging van de overeengekomen boete.
Koopovereenkomst woning. Tijdig beroep op financieringsvoorbehoud?
De kantonrechter is met eisende partij van oordeel dat gedaagde partij geen rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde heeft gedaan. Uit de tekst van artikel 15 blijkt immers duidelijk dat uiterlijk op 10 december 2016 schriftelijk en gedocumenteerd mededeling moest worden gedaan aan de notaris. De enkele binnen deze termijn door gedaagde partij gedane blote mededelingen zijn dus onvoldoende. Het moet voor de verkopende partij immers op het moment dat een beroep wordt gedaan op de ontbindende voorwaarde controleerbaar zijn of de koper zich voldoende inspanning heeft getroost de financiering rond te krijgen.
De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van gedaagde partij dat het voor hem onduidelijk was dat de enkele mededeling onvoldoende was. Voor zover dit het geval was had het op zijn weg gelegen daarover bij de notaris of bij een andere ter zake deskundige daarover advies in te winnen. Dat hij dat niet, althans niet tijdig, heeft gedaan komt voor zijn eigen rekening en risico.
De kantonrechter gaat eveneens voorbij aan het gestelde waar gedaagde partij kennelijk wenst te stellen dat mondeling aanvullende afspraken zijn gemaakt over de aan het beroep op de ontbindende voorwaarde te stellen eisen. Gedaagde partij heeft daarover in zijn conclusie van antwoord met geen woord gerept. Gelet op het beginsel van concentratie van verweer wordt dit eerst bij dupliek gevoerde verweer als zijnde tardief gepasseerd.
De kantonrechter kan gedaagde partij voorts niet volgen in zijn stelling dat het te laat overleggen van de afwijzingen niets afdoet aan het feit dat het voor hem absoluut onmogelijk was om de aankoop te financieren en dat deze absolute onmogelijkheid niet aan hem kan worden toegerekend. De absolute onmogelijkheid zelf wordt immers niet aan gedaagde partij toegerekend, doch enkel slechts het feit dat hij niet tijdig en voldoende gedocumenteerd een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Dat gedaagde partij niet op tijd over de documenten beschikte komt voor zijn eigen rekening en risico. Het feit dat gedaagde partij nog niet in het bezit was van een arbeidscontract had hem er immers niet van moeten weerhouden toch de aanvraag in te dienen, al was het maar om tijdig de afwijzing in zijn bezit te hebben.
Gedaagde partij heeft niet op andere gronden dan dat hij de overeenkomst zou hebben ontbonden betwist dat hij in verzuim is en evenmin dat eisende partij de overeenkomst op 2 februari 2017 rechtsgeldig heeft ontbonden. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is.
Gelet op het voorgaande is gedaagde partij op grond van artikel 14 lid 4 van de koopovereenkomst de boete verschuldigd.
De advocaat van gedaagde partij heeft de kantonrechter verzocht om matiging van die boete.
Matiging boete?
Op grond van het bepaalde in artikel 94, lid 1, boek 6 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter een bedongen boete matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.
Die maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad, 13 april 2007, HR:AZ 6638)
Gedaagde partij heeft – samengevat – de volgende omstandigheden aangevoerd:
Dat de boete voornamelijk een prikkel is tot nakoming; gedaagde partij is onvrijwillig in de situatie beland dat hij niet kan nakomen en het aansporend effect van de boete verandert daaraan niets; vaststelling van de boete tot het gevorderde bedrag leidt tot verrijking van eisende partij, wat partijen niet voor ogen hebben gehad; eisende partij heeft ook geen schade geleden; een punitieve sanctie is niet op zijn plaats, omdat gedaagde partij niet het oogmerk had eisende partij te benadelen en omdat het niet kunnen nakomen niet aan gedaagde partij kan worden toegerekend; gedaagde partij wordt als gevolg van de niet-nakoming niet bevoordeeld en het een standaardbeding betreft waarover partijen niet hebben onderhandeld.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Het onderhavige boetebeding is een gebruikelijk beding bij de koop en verkoop van woonhuizen. Dat het beding geldt als een standaardbeding, maakt niet dat dit in dit geval reden is tot matiging. Bij de totstandkoming van de overeenkomst is immers een notaris betrokken geweest. Voor zover gedaagde partij vragen/bedenkingen had bij het beding had hij deze aan de notaris kunnen stellen/uiten. Dat hij dit kennelijk niet heeft gedaan, komt voor zijn eigen rekening en risico.
Het boetebeding bevat voorts een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen, wat van belang is in het kader van de rechtszekerheid. Daarnaast is de boete bedoeld om de door de wederpartij van de nalatige partij geleden schade te fixeren. Eisende partij heeft onweersproken gesteld dat hij sinds 20 december 2016 onverkort de hypotheeklasten en overige lasten van de woning draagt, terwijl hij niet meer in de woning woont. Daaruit volgt dat eisende partij alleen om die reden al schade lijdt. Dat die schade in geen enkele verhouding staat tot de hoogte van de boete is niet gebleken.
Zoals reeds is overwogen komt het voor eigen rekening en risico van gedaagde partij dat hij niet tijdig een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde. Het komt de kantonrechter voor dat gedaagde partij te lang heeft gewacht met het doen van de financieringsaanvragen en daarmee zichzelf in een situatie heeft doen belanden waarin hij geen beroep meer kan doen op de ontbindende voorwaarde. Dat het boetebeding aldus kennelijk te weinig aansporend effect heeft gehad op [gedaagde partij] maakt dus evenmin dat de boete in dit geval matiging behoeft.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat gedaagde partij de boete onverkort verschuldigd is, zodat het in verband daarmee gevorderde bedrag van € 17.750,00 toewijsbaar is.
Wettelijke rente
Gedaagde partij betwist wettelijke rente verschuldigd te zijn; volgens hem treedt de boete immers in de plaats van een vordering tot schadevergoeding. De kantonrechter is echter met eisende partij van oordeel dat partijen in artikel 14, lid 4 van de koopovereenkomst zijn afgeweken van deze in artikel 92 lid 2 van boek 6 BW neergelegde regel van aanvullend recht. Eisende partij kan dus aanspraak maken op wettelijke rente als aanvullende schadevergoeding. Gedaagde partij heeft geen verweer gevoerd tegen de gestelde rentedatum, zodat de rente wordt toegewezen als gevorderd.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over de koop of verkoop van onroerend goed, over gebreken of wanprestatie in het contractenrecht of over de matiging van een contractuele boete, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.