Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 16 mei 2017 uitspraak gedaan over de vraag of een koopovereenkomst van een onroerende zaak nietig was vanwege aan de zijde van de verkoper vastgestelde dementie.

Beroep op de artikelen 3:34 BW en 3:35 BW.

De advocaat van X heeft in de eerste aanleg van deze procedure, samengevat, gevorderd, een verklaring voor recht dat de koopovereenkomsten vernietigbaar zijn en dat de nietigheid daarvan tijdig is ingeroepen bij brief van 1 augustus 2011.

De advocaat van X heeft daartoe, kort weergegeven, gesteld dat Z een te lage koopprijs voor het pand heeft betaald en daarmee Y, toen al lijdend aan de ziekte van Alzheimer, heeft benadeeld. Daardoor heeft Z niet te goeder trouw gehandeld, in de zin van artikel 3:11 BW, en zijn de koopovereenkomsten vernietigbaar op grond van de artikelen 3:34 BW, 3:35 BW.

In essentie is de beslissing van de rechtbank met betrekking tot de koopovereenkomsten erop gebaseerd dat niet is gebleken van feiten of omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat Z ten tijde van het sluiten daarvan wist, of redelijkerwijs had moeten begrijpen dat Y leed aan de ziekte van Alzheimer.

De rechtbank heeft overwogen dat voldoende is komen vast te staan dat Y ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten reeds leed aan de ziekte van Alzheimer. Het hof verenigt zich daarmee op grond van het rapport van V.

V is door de rechtbank als deskundige benoemd en partijen hebben geen bezwaren geuit in verband met de deskundigheid van V of de wijze van totstandkoming van het rapport en evenmin tegen de inhoud van het rapport. De conclusies van V vinden steun in zijn in het rapport neergelegde bevindingen. Het hof neemt deze conclusies dan ook over en maakt deze tot de zijne.

Voorts heeft de rechtbank bij de beoordeling van de primaire vorderingen tot uitgangspunt genomen dat de door Z voor het pand (de bedrijfsruimte en de woonruimten) betaalde koopsom niet redelijk was. Het hof zal dit bij de beoordeling van de grieven in principaal appel ook tot uitgangspunt nemen.

X leest in het bestreden vonnis ten onrechte dat de rechtbank als juist heeft aanvaard dat Y bij het sluiten van de koopovereenkomsten is beïnvloed door zijn ziekte.

Uit de door de rechtbank gekozen bewoordingen, inhoudende: ‘zelfs aannemende dat Y bij het sluiten van de koopovereenkomsten beïnvloed is door zijn ziekte’, kan niet anders worden afgeleid dan dat de rechtbank ook in dit verband uitgaat van een veronderstelling en niet van een vaststaand feit. Overigens impliceert deze rechtsoverweging, in combinatie met de hiervoor besproken overwegingen, dat de rechtbank bij haar beoordeling van de primaire vorderingen is uitgegaan van het vermoeden als bedoeld in artikel 3:34 BW, inhoudende dat de koopovereenkomsten aan de zijde van Y onder invloed van zijn ziekte tot stand zijn gekomen en dus van het vermoeden dat zijn wil niet in overeenstemming was met zijn in de koopovereenkomsten tot uitdrukking komende verklaring. Het hof zal bij de beoordeling van de grieven in principaal hoger beroep dit vermoeden eveneens tot uitgangspunt nemen.

Z c.s. hebben, in de kern, tot hun verweer aangevoerd dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten niet bekend waren met de ziekte van Y en dat zij erop hebben vertrouwd en hebben mogen vertrouwen dat Y wilde wat hij in de afzonderlijke overeenkomsten verklaarde, zodat hun de bescherming toekomt van artikel 3:35 BW. De rechtbank heeft het beroep van Z c.s. op dit artikel gegrond geacht.

Ter beoordeling ligt ook in dit hoger beroep voor of Z c.s., alle omstandigheden in aanmerking genomen, gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen (goede trouw in de zin van artikel 3:11 BW) dat Y zich bij de totstandkoming van de overeenkomsten in 2008/2009 wilde binden aan de daaruit voor hem voortvloeiende verplichtingen. Anders gezegd, ter beoordeling ligt voor de vraag of Z c.s. mochten menen dat de verklaringen zoals neergelegd in de diverse overeenkomsten de wil van Y correct weergaven.

Allereerst wordt in dit verband opgemerkt dat de klacht van X, inhoudende dat de rechtbank ten onrechte het gehele debat over de goede trouw van Z buiten beschouwing heeft gelaten, feitelijke grondslag ontbeert. De rechtbank heeft dit wel met zoveel woorden overwogen in het bestreden vonnis, maar dat is een overweging in de context van haar juiste overweging dat artikel 3:11 BW geen zelfstandige vernietigingsgrond is. Niet gebleken is dat de rechtbank met de aangevochten passage het oog had op het buiten beschouwing laten van concrete feiten en omstandigheden die Y aan zijn stellingen over het ontbreken van goede trouw aan de zijde van Z ten grondslag had gelegd. Integendeel, gelet op de door Y in eerste aanleg betrokken stellingen en de inhoud van het bestreden vonnis heeft de rechtbank wel degelijk door Y in eerste aanleg aangevoerde feiten en omstandigheden bij de beoordeling van Z ’s beroep op artikel 3:35 BW betrokken, maar deze anders gewaardeerd dan Y kennelijk voor ogen stond.

Voor zover de grieven ook inhouden dat de rechtbank volgens X relevante feiten en omstandigheden ten onrechte onbesproken heeft gelaten of niet juist heeft gewaardeerd, komt dat hieronder aan de orde.

Bij de beoordeling van het beroep van Z op artikel 3:35 BW is van belang dat V tot de beredeneerde inschatting komt dat voor Z , die Y sinds 2006 adviseerde, zeer waarschijnlijk niet kenbaar was dat Y leed aan de ziekte van Alzheimer en de in 2008/2009 waarschijnlijk aanwezige lichte cognitieve stoornissen in het algemene functioneren van Y niet zichtbaar waren en enkel bij complexe handelingen naar voren kwamen. V heeft in dat verband erop gewezen dat de huisarts, als medicus, beschrijft dat Y in 2011 geen indruk maakte van een demente man en in het contact adequaat over kwam bij de huisarts. Het is om die reden ondenkbaar, aldus V, dat een leek, zoals Z, heeft geweten dat Y op dat moment aan de ziekte van Alzheimer leed.

In dit verband acht het hof voorts van belang dat uit het rapport van V blijkt dat de vergeetachtigheid van Y kennelijk pas in de zomer van 2010 bij zijn familie tot zodanige bezorgdheid leidde, dat dit toen voor het eerst met zijn huisarts is besproken.

De desbetreffende conclusies en inschattingen van V vinden ook bevestiging in de e-mail van 16 november 2014 van S die onder meer schrijft dat Y juist vanwege zijn verleden als middenstander met een goed lopende zaak in Amsterdam Zuid een uitstekende façade heeft opgebouwd en dat het niet verwonderlijk is dat mensen om hem heen in de beginfase van de ziekte niets door hadden. S schrijft verder dat Y zich heel goed achter deze façade kan verschuilen en in algemene termen een discussie kan voeren zonder echt te beseffen waarover het gaat en dat hij ‘zelfs nu nog, in zijn gevorderde staat van dementie’ de schijn heel goed kan ophouden.

Ook is van belang dat notaris Kroes bij e-mails van 4 augustus 2011 en 12 juli 2014 tot uitdrukking heeft gebracht dat hij, en zijn collega M, tijdens meerdere bijeenkomsten met Y op het notariskantoor in de periode van november 2008 tot en met medio februari 2010, welke bijeenkomsten 45 tot 60 minuten of langer duurden, nooit de indruk hebben gekregen dat Y niet op de hoogte was van de documenten die hij ondertekende of van de gevolgen verbonden aan die ondertekening, maar integendeel, daar naar hun volle overtuiging volledig van op de hoogte was. Meer in het bijzonder heeft Kroes met betrekking tot de overeenkomsten waarbij Y het pand aan Z verkocht, laten weten dat hij en zijn kantoorgenoten geen enkel moment eraan hebben getwijfeld of Y de gevolgen van zijn rechtshandelingen wel kon overzien.

De bevindingen en conclusies van V, evenals de inhoud van de e-mails van S en K, in onderling verband en samenhang bezien, bieden steun aan de stellingen van Z c.s., inhoudende dat zij ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten met betrekking tot de koop van het pand in 2008 en 2009 gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen dat de verklaringen van Y, zoals neergelegd in de diverse overeenkomsten, zijn wil correct weergaven, omdat de lichte cognitieve stoornissen van Y , voor zover toen aanwezig, voor Z c.s. niet zichtbaar waren doordat Y toen kennelijk nog de vaardigheid had deze adequaat te camoufleren, zoals zelfs nog in 2010 het geval was tegenover zijn eigen huisarts.

Daaraan doet niet af dat S ook heeft geschreven dat Y in de vergevorderde staat van dementie waarin hij verkeerde in 2014 door de mand viel wanneer iets dieper werd doorgevraagd. De stellingen van X en de in het geding gebrachte stukken bevatten geen concrete aanknopingspunten om te kunnen concluderen dat Y in de jaren 2008 en 2009 en meer in het bijzonder ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomsten, al dan niet bij doorvragen door Z of de betrokken notaris, tekenen vertoonde of zou hebben vertoond die Z en/of de notaris noopten, althans zouden hebben genoopt tot het doen van nader onderzoek naar de vraag of de wil van Y overeenstemde met zijn in de diverse overeenkomsten neergelegde verklaring. Er bestaat geen aanleiding te twijfelen aan de betrouwbaarheid van notaris Kroes of aan de door hem in de e-mails van 4 augustus 2011 en 12 juli 2014 geschetste gang van zaken. Hetgeen X in de toelichting naar voren heeft gebracht leidt niet tot een ander oordeel. De enkele omstandigheid dat de notaris volgens X op grond van de verrekende OZB inzake het pand ‘had moeten bemerken dat de koopprijzen veel te laag waren’, is daartoe onvoldoende.

De conclusie is dat Z c.s., alle omstandigheden in aanmerking genomen, gerechtvaardigd erop hebben mogen vertrouwen (goede trouw in de zin van artikel 3:11 BW) dat Y zich bij de totstandkoming van de overeenkomsten met betrekking tot de verkoop van het pand wilde binden aan de daaruit voor hem voortvloeiende verplichtingen.

Dit betekent dat het beroep van Z c.s. op de bescherming van artikel 3:35 BW slaagt en dat de grieven in principaal appel falen.

Wilt u de gehele uitspraak lezen? Klik dan hier.

Heeft u vragen over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, zoals een woning of een stuk grond, of over de nietigheid of vernietigbaarheid van diverse overeenkomsten, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.