Koopovereenkomst bedrijfspand. Achterhaalde informatie over bestemming van het pand in brochure makelaar? Non-conformiteit?

Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Limburg heeft op 9 augustus 2017 uitspraak gedaan over een koopovereenkomst van een bedrijfspand tussen ondernemer en gemeente. Achterhaalde informatie over bestemming in brochure makelaar? Non-conformiteit?

De vordering in conventie is door [eiser] uitdrukkelijk gebaseerd op artikel 7:17 BW, waarvan de eerste twee leden luiden als volgt:

1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.

2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

De advocaat van eiser heeft in dat verband gesteld dat hij op grond van de tekst van de verkoopbrochure mocht verwachten dat op het pand een gemengde bestemming zou rusten, inclusief de mogelijkheid van horeca. Nu echter sprake blijkt te zijn van een beperktere bestemming, namelijk een winkelbestemming, bezit de zaak niet de eigenschappen die eiser op grond van de overeenkomst mocht verwachten, waardoor de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.

De advocaat van eiser stelt dat derhalve sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW en tevens van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW. Eiser heeft op grond van deze tekortkoming van de gemeente de overeenkomst bij brief van 27 juli 2015 kunnen ontbinden (artikel 6:265 BW).

Meer of andere gronden heeft eiser niet aangevoerd en blijkens de meermalen herhaalde, expliciete formulering van de grondslag van zijn vordering ook niet willen aanvoeren.

De gemeente heeft gesteld dat van non-conformiteit geen sprake is, nu is gekocht een winkelpand dat ook conform overeenkomst geleverd zou kunnen worden.

Non-conformiteit en de bestemming van het pand

De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW geen sprake is en heeft daartoe als volgt overwogen.

Uitgaande van de stellingen van eiser ligt de vraag voor of eiser – afgaande op de tekst van de verkoopbrochure – mocht aannemen dat hij een pand heeft gekocht met een gemengde bestemming (waaronder horeca) en niet met (alleen) een winkelbestemming. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet het geval om de volgende redenen.

Bij de vaststelling van wat partijen zijn overeengekomen komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Partijen hebben de koopovereenkomst op schrift gesteld en de bewoordingen daarvan hebben hier naar het oordeel van de rechtbank als uitgangspunt te gelden, omdat sprake is geweest van tamelijk summiere onderhandelingen tussen zakelijke partijen: enerzijds eiser, die met de aankoop van het pand hoofdzakelijk zakelijke doeleinden nastreefde, en anderzijds de gemeente. Zoals blijkt hebben beide partijen bovendien ruim voldoende tijd gehad om de tekst van de overeenkomst te bestuderen alvorens deze te ondertekenen, zodat mag worden aangenomen dat de tekst bewust is ondertekend. Vaststaat dat naar aanleiding van de tekst van de overeenkomst over en weer geen vragen zijn gesteld of opmerkingen zijn gemaakt, waardoor partijen over en weer hebben mogen aannemen dat de tekst voor de wederpartij duidelijk was.

In de tekst wordt het pand in zowel artikel 1 als artikel 6.3 aangeduid als “winkelpand” en nergens in de koopovereenkomst wordt een daarvan afwijkende of andersluidende omschrijving geven. Naar algemeen spraakgebruik wordt met de term winkelpand gedoeld op een pand waar koopwaren worden verkocht op kleinere schaal, dat wil zeggen: een ruimte voor detailhandel. Normaliter wordt daaronder niet verstaan een restaurant of enige andere vorm van horeca. Illustratief in dat verband is dat een eetgelegenheid in een warenhuis in het gangbare spraakgebruik wordt omschreven als een restaurant in een winkel en niet als de eetafdeling van de winkel. Detailhandel en horeca worden bovendien in bestemmingsplannen in de regel als duidelijk te onderscheiden categorieën behandeld. Kortom: de term “winkelpand” duidt in beginsel niet (mede) op een restaurantfunctie of iets dergelijks. Uitgaande van de tekst op zichzelf heeft eiser derhalve niet mogen aannemen dat hij een pand met gemengde bestemming – inclusief horeca bestemming – had gekocht.

Ook op basis van de tekst van de verkoopbrochure bestond voor die veronderstelling geen aanleiding. De verkoopbrochure bevatte in de eerste plaats de uitdrukkelijke mededeling dat deze “vrijblijvende projectinformatie” geeft. Het gebruik van het bijvoeglijk naamwoord “vrijblijvende” geeft reeds het signaal dat geen sprake is van een harde toezegging of garantie omtrent hetgeen in de verkoopbrochure is vermeld, maar duidt eerder op een indicatief karakter.

De verkoopbrochure bevatte in de tweede plaats een uitdrukkelijke vermelding dat de opgenomen gebruiksmogelijkheden waren gebaseerd op een ontwerpbestemmingsplan, wat impliceert dat het gaat om – in meer of mindere mate waarschijnlijke – toekomstige gebruiksmogelijkheden in voorbereiding. Daaraan was toegevoegd de mededeling dat over een definitief bestemmingsplan zou worden gestemd in het voorjaar van 2013, welk moment ten tijde van de kennisname van de verkoopprocedure door eiser reeds lang was gepasseerd. Eiser heeft ter comparitie overigens ook erkend dat hij ervan bewust was dat het om een ontwerpbestemmingsplan ging. Verder is van belang dat de informatie in de verkoopbrochure is gericht tot het publiek en dat daarbij geen sprake is van informatieverstrekking specifiek aan eiser, laat staan naar aanleiding van concrete vragen van diens zijde.

De verdere gang van zaken in de onderhandelingsfase maakt evenmin dat eiser zou hebben mogen aannemen dat hij een pand met gemengde bestemming had gekocht. De onderhandelingen tussen eiser en de makelaar waren tamelijk summier. Vaststaat dat de publiekrechtelijke bestemming van het pand tijdens de onderhandelingen niet als zodanig ter sprake is gebracht en evenmin door eiser (die dat kennelijk niet nodig vond) of de makelaar (die daartoe kennelijk geen aanleiding zag) nader is onderzocht. In eerste instantie heeft eiser evenmin zijn eigen plannen met het pand aan de makelaar kenbaar gemaakt. Eerst nadat eiser op 19 januari 2015 een gaaf aanbod aan de gemeente had uitgebracht, heeft hij per e-mail van 21 januari 2015 impliciet aan de makelaar kenbaar gemaakt dat hij van plan was een restaurant in het pand te vestigen door dit te noemen in het kader van de vraag of er vergunningen aan het pand waren verbonden.

Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet mogen aannemen dat hierdoor aan de makelaar dan wel de gemeente voldoende duidelijk was geworden dat hij alleen geïnteresseerd was in het pand indien hij daarin een restaurant kon vestigen of dat hij zou aannemen dat onder “winkelpand” in de tekst van de verkoopovereenkomst ook horeca begrepen zou zijn. Immers hij had al een gaaf aanbod uitgebracht, hij had de publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden nooit uitdrukkelijk ter sprake gebracht en hij had zijn vraag per e-mail toegesneden op de eventuele aanwezigheid van vergunningen en niet op de publiekrechtelijke bestemming van het pand als zodanig. Uit het antwoord van de makelaar blijkt dat deze dat laatste ook zo heeft opgevat, want deze beantwoordt de vraag over de vergunningen en verwijst daarna overigens alleen nogmaals naar de verkoopbrochure.

De rechtbank is verder van oordeel dat eiser niet heeft mogen aannemen dat met het gebruik van de term winkelpand alleen werd beoogd een feitelijke omschrijving te geven van het gebruik van het pand ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst. In het tijdvak ten tijde van het te koop staan van het pand stond het pand leeg en daaraan voorafgaand was het in gebruik als een zogenaamde stadswinkel van de gemeente voor het stadsdeel. Bij dat gebruik werd weliswaar de naam stadswinkel gebruikt, maar duidelijk is dat daar geen detailhandel plaatsvond maar dat het in werkelijkheid ging om een kantoorfunctie van de gemeente als zodanig. In het verlengde hiervan geldt dat de gemeente niet bedacht hoefde te zijn op een dergelijke beperkte interpretatie door eiser aangezien er geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken op grond waarvan de gemeente op die beperkte interpretatie bedacht zou hebben moeten zijn.

Kortom: de tekst van de koopovereenkomst is in beginsel duidelijk in die zin dat onderwerp van de koopovereenkomst een winkelpand is. Onder de term winkelpand is in beginsel niet mede te verstaan een restaurant. De tekst van de verkoopbrochure en de gang van zaken in de onderhandelingsfase bieden geen aanknopingspunten om te oordelen dat in het licht daarvan aan de term winkelpand in de koopovereenkomst een ruimere betekenis moet worden toegekend, die mede horeca omvat. Eiser heeft niet mogen aannemen dat de gemeente dit zo zou opvatten en de gemeente noch haar makelaar heeft hoeven begrijpen dat eiser daarvan uitging. De aanname van eiser omtrent de gebruiksmogelijkheden van het pand alsmede zijn specifieke plannen met het pand zijn immers niet expliciet medegedeeld of anderszins voldoende duidelijk ter sprake gekomen en waren aldus voor de wederpartij van [eiser] niet kenbaar. Derhalve moet worden uitgegaan van de tekst van de overeenkomst en de gebruikelijke betekenis van de term winkelpand.

Uitgaande van de bovenstaande overwegingen moet worden geconcludeerd, dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een winkelpand. Vaststaat dat het pand een winkelpand is naar zowel fysieke verschijningsvorm als publiekrechtelijke bestemming. Van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW is derhalve geen sprake. Er is evenmin sprake van een tekortkoming aan de zijde van de gemeente en de ontbinding van de koopovereenkomst bij brief van 27 juli 2015 is derhalve niet rechtsgeldig. Met dit oordeel komt de juridische grondslag aan de vorderingen in conventie te ontvallen, zodat deze integraal zullen worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van een woning of onderneming of over non-conformiteit bij de koop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.