Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Den Haag heeft op 6 december 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een appartement.

Non-conformiteit? Ongeschikt voor normaal gebruik? Ouderdomsclausule. Klachtplicht.

Volgens de verkoper moet de vordering van de koper reeds worden afgewezen, omdat de koper niet tijdig over het beweerde gebrek aan de bovenwoning heeft geklaagd. De koper heeft dat gemotiveerd bestreden.

Klachtplicht

De rechter overweegt hierover als volgt.

In artikel 7:23 lid 1, eerste volzin BW is als algemene regel bepaald dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

In het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2011, HR:2011:BP8991 (Ploum/Smeets II), is verduidelijkt dat het er dan om gaat of de koper de non-conformiteit had behoren te ontdekken bij een in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van de koper te verwachten onderzoek.

In artikel 7:23 lid 1, tweede volzin BW wordt een bijzondere regel gegeven voor het geval

(i) aan de zaak een eigenschap ontbreekt die deze volgens de verkoper bezat, of

(ii) de afwijking betrekking heeft op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld. In deze specifieke gevallen dient de kennisgeving binnen bekwame tijd na de (daadwerkelijke) ontdekking te geschieden, derhalve ongeacht de vraag of de koper de non-conformiteit redelijkerwijs éérder had behoren te ontdekken in het kader van zijn onderzoeksplicht.

Aanvang klachttermijn

De rechter zal eerst beoordelen wanneer de “klachttermijn” is aangevangen.

De koper heeft gesteld dat hij de doorbuiging van de verdiepingsvloer heeft ontdekt op 6 oktober 2014. De verkoper heeft aangevoerd dat de koper de doorbuiging mogelijk pas nádien heeft ontdekt, maar niet dat de koper daarvan mogelijk al vóórdien wetenschap heeft gehad. Vaststaat derhalve dat de koper de doorbuiging op zijn vroegst heeft ontdekt op 6 oktober 2014.

De verkoper heeft geen redenen aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de koper de doorbuiging van de verdiepingsvloer redelijkerwijs vóór 6 oktober 2014 had behoren te ontdekken.

De doorbuiging van de verdiepingsvloer was immers verhuld en pas waarneembaar na het uitvoeren van ingrijpende verbouwingwerkzaamheden, zoals de verwijdering van het knieschot en het openbreken van de verdiepingsvloer. Het adviesbureau heeft bij haar (niet deconstructieve) bouwkundig onderzoek van de bovenwoning de doorbuiging dan ook niet kunnen bemerken, evenmin als de aannemer die de bovenwoning met de koper heeft bezichtigd.

Anders dan de verkoper mogelijkerwijs meent, was de koper in het kader van een op hem rustende onderzoeksplicht niet gehouden een meer verstrekkend onderzoek te (laten) verrichten dan hij heeft gedaan, oftewel een deconstructief onderzoek waarbij de verdiepingsvloer werd opengebroken. Er waren immers geen aanwijzingen dat er iets mis was met de verdiepingsvloer.

Gezien het vorenstaande is de termijn waarbinnen de koper behoorde te klagen, naar het oordeel van de rechter op zijn vroegst aangevangen op 6 oktober 2014. Dat geldt ongeacht of hier de hoofdregel van artikel 7:23 lid 1 BW, eerste volzin of de bijzondere regel van artikel 7:23 lid 1 BW tweede volzin, van toepassing is.

Bij een niet-consumentenkoop – zoals hier aan de orde – moet de vraag of de kennisgeving binnen adequate tijd na aanvang van de klachttermijn is geschied, worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het eventuele nadeel van de verkoper door de lengte van de in acht genomen termijn.

Een uitgangspunt voor een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd. Als de verkoper niet in zijn belangen is geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. In dit verband kan de ernst van de tekortkoming meebrengen dat een nalatigheid van de koper hem niet kan worden tegengeworpen. Verwezen wordt nogmaals naar het voormelde arrest van de Hoge Raad.

Kennisgeving tijdig?

De koper heeft door middel van de brief van 10 december 2014 kennisgeving gedaan van de volgens hem bestaande non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:23 BW, derhalve (uiterlijk) twee maanden en vier dagen na het gaan lopen van de “klachttermijn”.

De verkoper heeft aangevoerd dat zij ernstig in haar belangen is geschaad doordat de koper niet eerder heeft geklaagd. Zij voert in de eerste plaats aan dat als gevolg van het niet eerder klagen door de koper, te weten pas ná het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden, de exacte oorzaak van de doorbuiging niet meer kon worden vastgesteld.

Daarnaast stelt de verkoper dat, doordat de koper niet eerder heeft geklaagd, geen onderzoek meer heeft kunnen plaatsvinden naar de staat van de bovenwoning ten tijde van de eigendomsoverdracht.

Ten slotte betoogt de verkoper dat zij dientengevolge geen rekening heeft kunnen houden met het mogelijk moeten voldoen van een groot geldbedrag aan de koper, toen zij op 1 september 2014 een nieuwe woning kocht.

De rechter roept in herinnering dat de klachttermijn voor de koper eerst is aangevangen op 6 oktober 2014, omdat het gebrek was verhuld, en dit pas op 6 oktober 2014 zichtbaar is geworden, na ingrijpende verbouwingswerkzaamheden.

Daarom is bij de beoordeling van de vraag of de verkoper nadeel lijdt doordat de koper te laat heeft geklaagd uitsluitend van belang het nadeel dat zij lijdt doordat de koper na 6 oktober 2014 heeft gewacht met de kennisgeving van het gebrek aan de verkoper.

Dit brengt de rechter tot het oordeel dat, ook indien het achterhalen van de oorzaak van de doorbuiging van de verdiepingsvloer is bemoeilijkt door het feit dat in de periode tot 6 oktober 2014 bouwwerkzaamheden aan de bovenwoning zijn verricht, dat weliswaar nadelig is voor de verkoper, maar geen nadeel vormt als hier bedoeld, omdat het niet het gevolg is van te laat klagen door de koper.

Voorts heeft de verkoper onvoldoende onderbouwd dat de koper tussen 6 oktober 2014 (ontdekking van het gebrek) en 10 december 2014 (mededeling daarvan aan verkoper) additionele bouwwerkzaamheden heeft verricht die het achterhalen van de oorzaak van de doorbuiging (verder) hebben belemmerd. Daarbij is van belang dat de koper, bij de kennisgeving op 10 december 2014 aan de verkoper direct de mogelijkheid van contra-expertise heeft geboden en dat zij van die mogelijkheid ook gebruik heeft gemaakt.

De omstandigheid dat de verkoper de verdiepingsvloer ten tijde van de levering op 15 april 2014 niet heeft geïnspecteerd, is niet het gevolg van te laat klagen door de koper.

Bovendien moet, gezien het voorgaande, ervan worden uitgegaan dat de verkoper, voor zover zij, zoals zij stelt, er nog niet mee bekend was, bij visuele inspectie het gebrek ook niet zou hebben ontdekt. Dat de verkoper vóór 6 oktober 2014 een woning heeft gekocht zonder kennis van het feit dat de koper mogelijk een vordering op haar had,, is zuur, maar kan, gezien de omstandigheid dat dit heeft plaatsgevonden voordat de klachttermijn is aangevangen, niet als nadeel aan de zijde van de verkoper in aanmerking worden genomen.

Gezien het vorenstaande, komt de rechter tot de conclusie dat de verkoper geen nadeel heeft geleden doordat de koper na 6 oktober 2014 twee maanden en vier dagen met de kennisgeving heeft gewacht.

De genoemde termijn van twee maanden en vier dagen is in een geval als dit, waarin het betreft de non-conformiteit van een woning en, zoals hierna zal worden geoordeeld, een ernstig gebrek, redelijk. Bij gebreke aan verdere relevante omstandigheden, heeft de koper voldaan aan zijn plicht om tijdig te klagen als bedoeld artikel 7:23 lid 1 BW

Ongeschiktheid voor normaal gebruik als woonruimte?

Volgens de koper was er, gelet op de doorbuiging van de verdiepingsvloer, bij de levering van de bovenwoning sprake van instortingsgevaar.

Hij heeft deze stelling onderbouwd aan de hand van de rapporten van Bouwadvies. In de rapporten van Bouwadvies is uitgebreid geargumenteerd dat het instortingsgevaar is ontstaan doordat (i) de bovenwoning oorspronkelijk niet een afzonderlijke woning was, zodat met de bouw geen rekening is gehouden met een zwaardere belasting van de zolderetage, (ii) er steunmuren zijn weggehaald en (iii) er in de balken onder de verdiepingsvloer is gezaagd, waardoor deze balken zijn verzwakt.

De verkoper heeft daarop onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de doorbuiging van de verdiepingsvloer instortingsgevaar met zich brengt.

De rechter volgt derhalve dienaangaande de koper in zijn standpunt . De omstandigheid dat er ten tijde van de levering bij het betreden van de verdiepingsvloer instortingsgevaar was, zijnde een ernstig gevaar voor personen en goederen, leidt tot de conclusie dat de bovenwoning niet geschikt was voor gebruik als woonruimte.

Non-conformiteit?

Volgens de koper is, nu sprake was van instortingsgevaar, tevens sprake van non-conformiteit.

De koper verwijst daartoe naar de koopovereenkomst, waarin is bepaald dat de bovenwoning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning.

De verkoper betoogt daarentegen dat de problemen met de verdiepingsvloer in dit geval geen non-conformiteit opleveren, gelet op het bepaalde in artikel 24 van de koopovereenkomst, waarin onder meer is opgenomen dat bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven woongebruik.

In artikel 7:17 lid 2 BW is bepaald dat een zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Voorts geldt dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Verwezen wordt naar Hoge Raad 13 maart 1981, HR:1981:AG4158 (Haviltex).

Zoals hiervoor overwogen was de verdiepingsvloer zo ernstig doorgebogen dat sprake was van instortingsgevaar. Voor zover deze ernstige doorbuiging van de verdiepingsvloer zuiver taalkundig al zou kunnen worden gebracht onder de noemer “bouwkundig kwaliteitsgebrek”, geldt dat de verkoper aan het bepaalde in artikel 24 van de koopovereenkomst redelijkerwijs niet die zin heeft mogen toekennen, althans dat zij redelijkerwijs niet heeft mogen verwachten dat zij zich ook in deze extreme situatie, waarin de woning ongeschikt was voor bewoning wegens instortingsgevaar, op artikel 24 zou mogen beroepen.

Nu de bovenwoning bij levering aan de koper ongeschikt was voor bewoning, en de verkoper geen beroep toekomt op artikel 24 van de koopovereenkomst, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door de verkoper. Deze tekortkoming komt ingevolge artikel 5.3 van de koopovereenkomst en op grond van de in het verkeer geldende opvattingen voor haar risico. Hoe bitter dat ook voor haar is, is daarbij niet van belang of de verkoper van het gebrek op de hoogte was.

Verzuim?

De verkoper heeft nog opgeworpen dat de koper geen aanspraak heeft op schadevergoeding en/of gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, omdat de verkoper voor wat betreft de problemen aan de verdiepingsvloer niet correct in gebreke is gesteld, zodat zij niet in verzuim is geraakt.

De koper heeft daartegen ingebracht dat hij uit de brief van de advocaat van 19 december 2014 (waarin is gesteld dat het onacceptabel is dat de koper op oneigenlijke wijze de door hemzelf veroorzaakte schade via de verkoper vergoed tracht te krijgen), heeft mogen afleiden dat de verkoper hoe dan ook niet (buitengerechtelijk) bereid was over te gaan tot herstel. De rechter volgt de koper hierin. In de brief van de verkoper komt duidelijk naar voren dat zij zich, hoe dan ook, niet gehouden achtte tot herstel van de verdiepingsvloer Derhalve is de verkoper op 19 december 2014 zonder ingebrekestelling in verzuim komen te verkeren.

Gedeeltelijke ontbinding koopovereenkomst – koopprijsvermindering

Al het vorenstaande leidt de rechter tot het oordeel dat de vordering van de koper om de koopovereenkomst in rechte gedeeltelijk te ontbinden, op grond van artikel 6:265 jo. 6:267 lid 2 BW toewijsbaar is.

Daarbij zal de rechter, gelet op het bepaalde in artikel 6:270 BW, de koopprijs verminderen met de kosten die nodig waren voor het herstel van het gebrek.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de koop van onroerend goed, over de non-conformiteit bij koop van onroerende zaken, over de vraag of een normaal gebruik mogelijk is of over de klachtplicht, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.