Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 22 november 2017 uitspraak gedaan over de toepassing van de verjaringstermijn ex artikel 7:23 lid 2 BW bij dwaling, bedrog en onrechtmatige daad in situaties van eenzelfde feitencomplex.
De volgende feiten staan in rechte vast:
Eiser c.s. hebben op 10 augustus 2010 van de rechtsvoorganger van L een woning gekocht. De notariële levering hiervan heeft plaatsgevonden op 20 september 2010. Voorafgaand aan de koop van voormelde woning hebben eiser c.s. voormelde woning bezichtigd in aanwezigheid van een medewerkster van L, te weten mevrouw A. Tijdens deze bezichtiging heeft mevrouw A onder meer mededelingen gedaan ter zake het op dat moment door L gevoerde beleid bij beëindiging van huurovereenkomsten van huurwoningen in voormelde straat.
Voormelde woning maakt deel uit van een huizenblok van zes huizen. Voordat voormelde woning aan eiser c.s. werd verkocht werd deze door L verhuurd. De huizen ten tijde van de verkoop van de bewuste woning aan eiser c.s. door L verhuurd.
Met ingang van 23 september 2014 is de woning gelegen naast de woning van eiser c.s. door L verhuurd aan een nieuwe huurder die hierin thans nog woonachtig is samen met familieleden.
Eiser c.s. hebben omstreeks eind augustus 2014 telefonisch bij L geklaagd ter zake de omstandigheid dat de woning gelegen niet zou worden verkocht maar weer verhuurd zou worden.
Bij brief van 24 september 2014 van de rechtsbijstandsverzekeraar van eiser c.s. aan L is aan laatstgenoemde onder meer medegedeeld dat eiser c.s. zich beroepen op dwaling ter zake de in 2010 gesloten koopovereenkomst. Hierbij is tevens het voorstel gedaan om in minnelijke onderhandeling te treden.
Bij brief van 29 oktober 2014 is door de rechtsbijstandsverzekeraar van eiser c.s. aan L onder meer bericht dat het door eiser c.s. gedane beroep op dwaling wordt gehandhaafd, waarbij L is gesommeerd om het door eiser c.s. gesteld geleden nadeel, te weten waardevermindering van de woning, op te heffen.
L heeft bij brief van 30 september 2014 betwist dat de koopovereenkomst met betrekking tot de woning van eiser c.s. onder invloed van dwaling zou zijn gesloten, zodat volgens L geen reden bestaat om eiser c.s. in de door hen gewenste zin tegemoet te komen. Dit standpunt is door L gehandhaafd bij brief van 19 november 2014.
Tussen partijen is een geschil ontstaan omtrent de vraag of tijdens de bezichtiging door eiser c.s. van de woning van de zijde van L rechtens afdwingbare toezeggingen zijn gedaan waaraan eiser c.s. thans rechten kunnen ontlenen.
Bij brieven van 23 mei 2016 en 22 september 2016 is namens eiser c.s. het eerder door hen ingenomen standpunt ter zake dwaling herhaald en aangevuld met een beroep op non-conformiteit en partiële ontbinding van de betreffende koopovereenkomst. Hierbij is L onder meer gesommeerd om het standpunt van eiser c.s. te bevestigen.
L heeft eiser c.s. medegedeeld dat zij naar aanleiding van de inhoud van de brieven van eiser c.s. geen aanleiding ziet haar eerder ingenomen standpunt te wijzigen.
De vorderingen van eiser c.s. zijn primair gebaseerd op dwaling en subsidiair op bedrog. Meer subsidiair zijn de vorderingen van eiser c.s. gebaseerd op een tekortkoming van L in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen, reden dat eiser c.s. verzoeken om de bewuste koopovereenkomst te vernietigen c.q. te ontbinden. Uiterst subsidiair zijn de vorderingen van eiser c.s. jegens L gebaseerd op onrechtmatige daad.
Op voormelde grondslagen voeren eiser c.s. aan dat mevrouw A namens L een onvoorwaardelijke toezegging heeft gedaan dat alle woningen ná beëindiging van de huurcontracten in de bewuste door eiser c.s. bewoonde straat zouden worden verkocht, welke toezegging zij niet is nagekomen.
In dit verband voeren eiser c.s. aan dat L haar mededelingsplicht heeft geschonden omdat mevrouw A in 2010 wist, dan wel behoorde of kon weten dat de door haar gedane toezegging van zwaarwegend belang was voor eiser c.s. bij de aankoop van hun woning.
Volgens eiser c.s. heeft mevrouw A hen daarnaast in 2010 ten onrechte niet geïnformeerd over de toekomstige fusie van L met Woonstichting S terwijl deze effect heeft op het te voeren beleid van L.
Eiser c.s. betogen verder dat zij de bewuste koopovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten indien zij wel een juiste voorstelling van zaken hadden gehad, zodat sprake is van dwaling welke aan L is te wijten, dan wel van bedrog. Ter zake het gestelde bedrog voeren eiser c.s. aan dat de bewuste toezegging door mevrouw A als nadrukkelijk verkoopargument is gebruikt, waarbij zij opzettelijk verzwegen heeft dat er een fusie op handen die gevolgen zou hebben voor het door L te voeren beleid. Om voormelde redenen vorderen eiser c.s. om de bewuste koopovereenkomst te vernietigen. Op grond van voormelde omstandigheden is volgens eiser c.s. tevens sprake van een tekortkoming of onrechtmatige daad van L, reden dat zij schadevergoeding vorderen.
Koop onroerend goed. Verjaringstermijn van dwaling, bedrog en onrechtmatige daad.
L heeft, onder verwijzing naar jurisprudentie, als meest verstrekkend verweer een beroep gedaan op verjaring ex artikel 7:23 lid 2 BW van de vorderingen van eiser c.s., inhoudende dat de in voormeld artikel genoemde verjaringstermijn is verstreken zodat de op diverse grondslagen gebaseerde vorderingen van eiser c.s. zijn verjaard.
De rechtbank oordeelt hierbij de verweren van L betrekkend, als volgt.
Artikel 7:23 lid 1 BW bepaalt dat de koper geen beroep meer kan doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.
Artikel 7:23 lid 2 BW bepaalt vervolgens dat rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid gedane kennisgeving, verjaren. Gezien de hierna weergegeven jurisprudentie is de rechtbank van oordeel dat voormelde verjaringsregel alle vorderingen en verweren betreft ter zake van de tekortkoming.
Dit betekent dat aldus dat het verstrijken van de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW eveneens leidt tot het verval van de vordering van eiser c.s. op grond van dwaling, onrechtmatige daad én de vorderingen uit hoofde van een (toerekenbare) tekortkoming van feitelijke aard, zoals ontbinding en schadevergoeding. Dit volgt uit de arresten van de Hoge Raad van 21 april 2006, HR: 2006:AW2582 en HR 29 juni 2007, HR:2007:AZ7617 en HR 23 november 2007, HR:2007:BB3733.
In dit verband verwijst de rechtbank voorts naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 12 april 2016: GHARL:2016:2891. Hierin is – onder verwijzing naar de Parlementaire geschiedenis van Boek 7 BW – overwogen dat uit de wetsgeschiedenis valt af te leiden dat het de bedoeling van de wetgever is geweest om in het kader van de koopovereenkomst bij samenloop van acties (zoals ontbinding wegens wanprestatie, schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen en vernietiging wegens een wilsgebrek) zoveel mogelijk te voorkómen dat verschillende verjaringsregimes zouden gelden omdat het ongewenst werd geacht dat de koper voor wie de ene rechtsvordering niet meer open staat, nog wel voor de andere rechtsvordering zou kunnen kiezen.
Met de gemaakte keuze voor een zeer ruim geformuleerd artikel 7:23 lid 2 BW heeft de wetgever ervoor willen zorgen dat een bepaald feitencomplex dat door een koper ten grondslag kan worden gelegd aan de stelling dat het geleverde non-conform is, ongeacht de insteek van diens vordering, onder een eenduidig verjaringsregime valt. Het hof overweegt verder dat voor de verjaring van de rechtsvordering niet van belang is of daadwerkelijk de stelling wordt ingenomen dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt of dat gekozen wordt voor een vordering gegrond op de stelling dat geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen.
Van doorslaggevende betekenis voor de toepasselijkheid van de verjaringstermijn van artikel 7:23 lid 2 BW is aldus of op basis van de feitelijke grondslag gekozen had kunnen worden voor een vordering gegrond op de stelling dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Hierbij heeft het hof in voormeld arrest geoordeeld dat gezien de kenbare wens van de wetgever voor één verjaringssysteem bij samenloop van acties geen recht systematisch verschil bestaat tussen een vernietigingsactie op grond van dwaling en op grond van bedrog omdat beide wilsgebreken zowel de stelling kunnen rechtvaardigen dat de koop (zonder wilsgebrek) niet (op dezelfde wijze) zou zijn gesloten, als de stelling dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.
Hierbij wordt benadrukt dat juist met het oog op de genoemde samenloop de wetgever ervoor gekozen heeft om alle rechtsvorderingen gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, gelijkelijk te laten verjaren. Hoewel de Hoge Raad zich ter zake de rechtsgrond bedrog in combinatie met voormelde verjaringsregel nog niet heeft uitgesproken, ziet de rechtbank in het licht van de ratio van de wetgever geen aanleiding af te wijken van het door het hof gegeven oordeel.
Nu tussen partijen niet in geschil is dat eiser c.s. eerst omstreeks eind augustus 2014 mondeling bij L hebben geklaagd dat laatstgenoemde niet zou overgaan tot verkoop van de woning, geldt dat de verjaringstermijn van twee jaar ex artikel 7:23 lid 2 BW omstreeks eind augustus 2014 is aangevangen, zoals L ook onweersproken stelt. Uit de stellingname van eiser c.s. volgt geenszins dat zij – of dat namens hen – deze termijn (tijdig) is gestuit in de zin van artikel 3:317 BW.
Bij gebreke van enig standpunt van eiser c.s. ter zake hiervan neemt de rechtbank derhalve als vaststaand aan dat de verjaringstermijn omstreeks eind augustus 2016 ongebruikt is verstreken; dat wil zeggen lang vóór het instellen van de onderhavige vordering (de betekening van de dagvaarding dateert van 9 juni 2017). Gelet op de hiervoor weergegeven wens van de wetgever voor één verjaringssysteem geldt aldus dat alle onderhavige vorderingen van eiser c.s. zijn verjaard.
Aan dit oordeel doet derhalve niet af dat eiser c.s. niet langer een beroep doen op non-conformiteit, noch dat L ter zake de op onrechtmatige daad en wanprestatie gegronde vorderingen geen beroep hebben gedaan op verjaring. Gelet op de conclusie dat de vorderingen van eiser c.s. zijn verjaard, wordt niet toegekomen aan een inhoudelijke beoordeling en bespreking van de door partijen ingenomen stellingen en verweren.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het contractenrecht, over wanprestatie, over de verjaringstermijnen in het contractenrecht of over een onrechtmatige daad en schadevergoeding, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.