Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Noord-Holland heeft op 3 mei 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een woning.
Bij de vraag of het huis de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, komt het aan op de uitleg van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst.
Er is sprake van een standaard koopovereenkomst. In dit licht heeft ten aanzien van de uitleg van een overeenkomst waarbij een bebouwde onroerende zaak is verkocht, te gelden dat uitgangspunt voor de uitleg van art. 6.3 van de koopakte dient te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing. Dit geldt te meer nu partijen niet hebben gesteld dat zij ten aanzien van de uitleg van de koopovereenkomst andere specifieke verklaringen naar elkaar hebben geuit.
Koop onroerend goed. Gebrek aan dak. Woning non-conform? Normaal gebruik mogelijk?
Ter onderbouwing van de gestelde gebrekkigheid van het dak van het woonhuis, heeft eiser c.s. een memo van 23 november 2015 overgelegd van R Bouwadvies B.V. Deze onderneming heeft onderzoek gedaan naar aanleiding van hetgeen M Bouw aantrof toen zij in opdracht van eiser c.s. begon met het verbouwen van de woning. R schrijft dat de woning een afwijkende vorm heeft van de andere vijf woningen die bij hetzelfde bouwplan behoorden. De wijzigingen in het ontwerp van de constructie lijken volgens R onvoldoende doordacht en “op gevoel” gedimensioneerd te zijn. R gaat vervolgens in op de gevolgen van de dakconstructie. Eiser heeft daarmee uitvoerig gesteld en onderbouwd welke gebreken aan het dak van het woonhuis zijn geconstateerd. Gedaagde c.s. heeft deze stellingen onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de door eiser c.s. gestelde gebreken vaststaan.
De kantonrechter is van oordeel dat deze gebreken zodanig ernstig van aard zijn dat zij in de weg staan aan een normaal gebruik van het pand als woonhuis. Van een woonhuis mag in beginsel worden verwacht dat het een deugdelijke dakconstructie heeft. Uit de memo van R kan worden afgeleid dat de staat van het dak zodanig is dat onmiddellijke herstelwerkzaamheden verricht dienen te worden om het pand als woonhuis te kunnen blijven gebruiken. Het pand heeft dan ook niet de feitelijke eigenschappen die normaliter van een woonhuis mogen worden verwacht.
De advocaat van gedaagde c.s. heeft als verweer aangevoerd dat eiser geen beroep kunnen doen op de garantie voor normaal gebruik in art. 6.3 van de koopovereenkomst. Eiser heeft zijn onderzoekplicht geschonden. Eiser heeft aangevoerd dat hij – mede gelet op het door gedaagde voorafgaand aan de koopovereenkomst overgelegde rapport – niet eraan hoefden te twijfelen dat het woonhuis de voor een normaal gebruik benodigde eigenschappen had.
De kantonrechter is van oordeel dat eiser op grond van het rapport van W B.V. niet behoefde te verwachten dat het dak in een zodanige staat verkeerde dat het woonhuis niet voor normaal gebruik geschikt was. De inhoud van het rapport is niet zodanig alarmerend van toon dat eiser daarin aanleiding had moeten zien voor nader onderzoek naar de staat van het dak. In het rapport staat zelfs dat de dakconstructie goed is. Aan de gehele dak-/kapconstructie zijn geen gebreken opgemerkt. Het rapport geeft naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen indicatie dat het dak in een zodanige staat verkeerde als na de levering is vastgesteld.
De conclusie is dan ook dat geen sprake is van voor eiser kenbare gebreken in de zin van art. 6.3 van de koopovereenkomst, zodat gedaagde tekortgeschoten is jegens eiser.
Partijen hebben in artikel 25 van de koopovereenkomst een bepaling opgenomen waardoor de werking van art. 6.3 van de koopovereenkomst wordt ingeperkt. In artikel 25 staat immers, kort gezegd en voor zover thans van belang, dat betrokkene niet instaat voor de kwaliteit van het dak (tenzij zij de kwaliteit daarvan heeft gegarandeerd) en dat bouwkundige kwaliteitsgebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 (niet in geschil is dat bedoeld wordt artikel 6.3) van de koopakte omschreven woongebruik.
De advocaat van eiser heeft aangevoerd dat artikel 25 van de koopovereenkomst alleen betrekking heeft op gebreken die een gevolg zijn van de ouderdom van de woning en niet op gebreken die een andere oorzaak hebben (zoals een ondeugdelijke dakconstructie).
De kantonrechter overweegt daarover het volgende. De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Er is niet gesteld of gebleken dat de partijen over de tekst van artikel 25 hebben onderhandeld. Daarom komt veel belang toe aan de tekst van dat artikel, bezien in verband met de overige inhoud van de overeenkomst en de aannemelijkheid van de uit het artikel voortvloeiende rechtsgevolgen.
Naar het oordeel van de kantonrechter bieden deze factoren onvoldoende aanknopingspunt voor de door eiser bepleite beperkte uitleg van artikel 25 van de overeenkomst. In dat artikel staat onomwonden dat de verkoper (tenzij zij de kwaliteit daarvan gegarandeerd heeft) niet instaat voor het dak, alsmede dat bouwkundige kwaliteits-gebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 van de koopakte omschreven woongebruik. Dat deze uitsluiting van aansprakelijkheid beperkt zou zijn tot gebreken die veroorzaakt zijn door de ouderdom van de woning valt in de bepaling niet te lezen. Dat met de bepaling een dergelijke beperkte strekking zou zijn beoogd ligt naar het oordeel van de kantonrechter ook niet voor de hand. Dat de bepaling is getiteld ‘Ouderdomsclausule’ doet daar niet aan af. De kantonrechter verwijst hierbij naar het arrest van het gerechtshof te ’s Hertogenbosch van 26 januari 2016 (GHSHE:2016:193).
De conclusie is dat de gebreken aan het dak niet als tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan gedaagde kunnen worden tegengeworpen. Artikel 25 van de koopovereenkomst staat daaraan in de weg. De kantonrechter zal de vordering van eiser dan ook afwijzen.
De proceskosten komen voor rekening van eiser omdat hij ongelijk krijgt.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over het contractenrecht, over non-conformiteit bij de koop van een woning, over garantie, ouderdomsclausule of exoneratiebeding, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.