De Rechtbank Overijssel heeft op 8 april 2021 uitspraak gedaan over de berekening van de huurverlaging wegens omzetverlies ten gevolge van de corona-crisis.
In de kern gaat deze procedure om de vraag of P in het licht van de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden is haar huurbetalingsverplichting volledig na te komen.
Van belang hiervoor is of de coronacrisis hier als ‘onvoorziene omstandigheden’ kan worden aangemerkt.
Huurrecht. Verlaging huur vanwege corona-crisis. Verdeling financieel nadeel. Omzetverlies. TVL-subsidie. Berekening van de huurprijsverlaging.
De rechter oordeelt als volgt.
In de jurisprudentie is de coronacrisis en de in dat verband genomen beperkende maatregelen, al meermalen beschouwd als onvoorziene omstandigheden in de zin van het bepaalde in artikel 6:258 BW.
Ook in de onderhavige situatie is de huurder door overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren.
Op het moment is het restaurant voor publiek gesloten en is alleen afhaal van maaltijden mogelijk.
Tussen partijen is ook niet in geschil dat de omzetdaling een direct gevolg is van de coronacrisis.
Bij het sluiten van de overeenkomst hebben partijen geen rekening gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang waarbij gedurende langere periode op last van de overheid deuren van horeca gesloten dienen te blijven.
Dat partijen een vast bedrag aan huur per maand zijn overeengekomen maakt dat niet anders. Ook hier is de coronacrisis en haar gevolgen niet in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten partijen over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.
Aannemelijk is dan ook dat ook hier in een bodemprocedure de coronacrisis gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en maatschappij als ‘onvoorziene omstandigheden’ zal worden beschouwd.
De coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst.
Deze omstandigheden zijn van dien aard dat aannemelijk is dat naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat gedaagde een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen.
Nu geen van partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, ligt het in beginsel voor de hand om het financiële nadeel tussen partijen te verdelen. Ter beoordeling ligt voor wat dit financiële nadeel inhoudt en hoe die pijn dient te worden verdeeld.
Naar het oordeel van de kantonrechter dient ook de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de verdeling van het financieel nadeel te worden betrokken.
TVL is gericht op ondernemers die door de coronacrisis veel omzet verliezen en daardoor in de problemen komen met het betalen van de vaste lasten.
TVL is bij uitstek bedoeld om de vaste lasten te voldoen, waarvan huur de belangrijkste post vormt en heeft zo direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.
Het is dan ook alleszins redelijk om, bij het verdelen van ‘de pijn’, de TVL-vergoeding mee te nemen met name nu die vergoeding per januari 2021 flink is uitgebreid.
Verhuurder komt een dergelijke vergoeding niet toe.
De vraag is hoe de TVL-vergoeding in de verdeling van de pijn dient te worden meegenomen.
Het volgende acht de kantonrechter hierbij van belang.
De TVL is opgedeeld in kwartalen: De TVLQ1 voor 1 januari 2021 tot en met 31 maart 2021; De TVLQ2 voor 1 april 2021 tot en met 30 juni 2021.
P vraag huurprijskorting vanaf 21 maart 2021, zodat beide kwartielen hier van toepassing zijn. Het subsidiepercentage TVLQ1 is per januari 2021 opgehoogd naar 85%.
Het subsidiepercentage TVLQ2 naar 100%.
Volgens de informatie van de rijksoverheid is de TVLQ1 aan te vragen door alle bedrijven die meer dan 30% omzet verliezen en daardoor in de problemen komen met het betalen van de vaste lasten.
P heeft niet weersproken dat zij voor deze TVL-vergoedingen in aanmerking komt.
De TVL-vergoeding kan in de berekening worden meegenomen door deze bij de omzet te betrekken (zie ook Rechtbank Amsterdam 9 maart 2021, RBAMS:2021:937, waarnaar ook P verwijst).
Het omzetverlies wordt dan lager, de huurprijskorting daardoor ook.
Zonder TVL-vergoeding zal het omzetverlies afgerond circa 80% zijn.
Met het betrekken van de TVL-vergoeding bij de omzet circa 62% (uitgaande van de cijfers van productie 14).
Hierbij is dan nog geen rekening gehouden met de verruiming van het subsidiepercentage naar 85% per 1 januari 2021.
Het daadwerkelijke omzetverlies waarmee gerekend dient te worden zal dan ook lager zijn dan 62% (vermoedelijk circa 50%).
Het resultaat van deze berekening zal zijn dat de huurkorting dan circa 31% dan wel 25% zal zijn.
Er zijn echter ook argumenten te vinden om de TVL-vergoeding bij de hoogte van de huur te betrekken in plaats van bij de omzet.
Met name nu het subsidiepercentage fors is uitgebreid (85% en 100%) leidt dit tot grote verschillen.
Die verschillen waren eerder, bij het lagere subsidiepercentage, niet zo groot.
Voor de onderhavige situatie zou dit betekenen -voor het eerste kwartiel- dat 85% van de huur wordt vergoed, zodat 15% van de huur geldt als de te verdelen pijn.
P zou dan een huurprijsvermindering toekomen van 6% (omzetverlies 80% : 2 x 15% huur) (zie ook rechtbank Gelderland 2 februari 2021, RBGEL:2021:479, waarnaar ook gedaagde verwijst).
Voor het tweede kwartiel komt P dan geen huurprijsvermindering toe omdat de tegemoetkoming voor die periode 100% bedraagt.
Nu de TVL-vergoeding per januari 2021 flink is uitgebreid acht de kantonrechter het toepassen van deze laatste manier hier het meest rechtvaardig.
De te verdelen pijn is immers het deel dat nog nadeel oplevert doordat het niet wordt gedekt door de TVL.
Bovendien kan bij een 100% tegemoetkoming niet langer worden volgehouden dat naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht.
Van ‘pijn’ die nog verdeeld moet worden is dan geen sprake.
Voor de berekening van het omzetverlies ziet de kantonrechter aanleiding om uit te gaan van de omzetcijfers op basis van de maanden januari en februari als vermeld in productie 14 (€ 74.812: € 352.274 = 0,21, wat neer komt op afgerond 80% omzetverlies).
Uit het bovenstaande volgt dat de kantonrechter voor de periode vanaf datum dagvaarding tot 1 april een huurprijsvermindering van 6% redelijk acht (80% : 2 x 15% huur).
P kan dan volstaan met betaling van 94% van de huur voor deze periode.
Voor een hogere korting ziet de kantonrechter op dit moment onvoldoende aanknopingspunten.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat huurrecht over de berekening van de huurprijs verlaging wegens omzetverlies ten gevolge van de corona-crisis, belt u dan gerust onze advocaat huurrecht op 020-3980150.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.