De Rechtbank Noord-Holland heeft op 27 januari 2021 uitspraak gedaan over een verzoek tot huurverlaging vanwege de corona-crisis.
K is deze procedure op 9 september 2019 gestart, omdat gedaagde de huurtermijnen voor de maanden augustus en september 2020 niet tijdig en volledig heeft voldaan.
De huur voor augustus heeft gedaagde op 26 augustus 2020 (onder protest) betaald en de huur voor september op de dag van dagvaarding (eveneens onder protest).
Bij de beantwoording van die vraag is relevant de tegenvordering van gedaagde tot het verlenen van een huurkorting over de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020, in verband met de verplichte sluiting van het gehuurde voor publiek.
Gedaagde baseert deze vordering (onder meer) op de stelling dat sprake is van onvoorziene omstandigheden.
Artikel 6:258 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat de rechter op vordering van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de andere partij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten.
K erkent dit op zichzelf ook.
Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.
Verder is de kantonrechter van oordeel dat de onvoorziene omstandigheid van dien aard is, dat K niet mag verwachten dat de huurovereenkomst ongewijzigd in stand wordt gehouden.
Daarbij is het volgende van belang
Gedaagde stelt onbetwist dat de overheid hem een Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) toegekend.
Daarmee is voldoende aangetoond dat gedaagde door de coronacrisis een omzetverlies heeft geleden van minimaal 30%.
Deze tegemoetkoming wordt immers pas verstrekt bij een omzetverlies van 30% of meer.
Verder staat vast dat het gehuurde in de periode waarover gedaagde een huurkorting vordert, verplicht gesloten is geweest voor publiek.
Daarmee moet worden aangenomen dat het voor gedaagde onmogelijk is geweest om het gehuurde in die periode rendabel te exploiteren.
Gedaagde heeft voorts onbetwist gesteld dat de TVL de vaste lasten slechts voor een klein deel dekt.
De kantonrechter acht het billijk dat de pijn (dat wil zeggen het financiële nadeel) daarvan gelijkelijk over partijen wordt verdeeld.
Geen van beide partijen kan immers een verwijt worden gemaakt van het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden.
Verder geven de huurovereenkomst en de maatschappelijke positie van partijen ook geen aanleiding tot een bijzondere verdeling van het risico.
Het enkele feit dat het hier gaat om een commerciële huurovereenkomst, maakt niet dat de sluiting wegens COVID-19 volgens verkeersopvattingen een exploitatierisico is dat voor rekening van gedaagde moet komen, zoals K aanvoert.
K licht dit standpunt verder ook niet toe.
Niet valt in te zien waarom COVID-19 niet evenzeer een exploitatierisico oplevert voor K als professioneel verhuurder van meerdere panden.
Dat K in 2020 ruim € 100.000,00 in het pand heeft geïnvesteerd vormt evenmin aanleiding om geen huurkorting aan [gedaagde] toe te kennen, zoals K betoogt.
Uit de door K overgelegde facturen blijkt dat ruim € 90.000,00 van genoemde investering ziet op vernieuwing van het dak, waarvoor K lopende deze procedure opdracht heeft gegeven.
Deze werkzaamheden houden verband met aanhoudende lekkageproblemen waarvan gedaagde in elk geval al vanaf mei 2019 overlast ondervindt en die Klaver verplicht was te herstellen.
Ook de omstandigheid dat gedaagde de huur voor de periode van sluiting volledig aan K heeft betaald leidt niet tot een ander oordeel.
Gedaagde verklaart daarover ter zitting dat hij zich genoodzaakt heeft gezien tot deze betaling om een gerechtelijke procedure te voorkomen.
K had immers uit eigen beweging al per e-mail van 24 maart 2020 aan gedaagde meegedeeld een eventueel beroep op financiële onmacht niet te zullen honoreren.
Het voorstel van gedaagde om de huur tijdelijk vanaf 15 maart 2020 te verminderen met 50% heeft K op 26 maart 2020 van de hand gewezen, onder mededeling dat maatregelen genomen zullen worden bij niet volledige betaling.
Vervolgens heeft gedaagde (vanaf 3 april 2020) zijn huurbetalingen uitdrukkelijk onder protest gedaan.
Verder kan K geen beroep doen op de exoneratieclausule van artikel 10.3 van de algemene bepalingen, omdat de kantonrechter de gevorderde huurprijsvermindering toewijst op grond van onvoorziene omstandigheden en niet uitgaat van het bestaan van een gebrek.
De conclusie is dat de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden wordt gewijzigd, in die zin dat de door gedaagde over de periode van 16 maart 2020 tot 1 juli 2020 verschuldigde huur 50% van € 21.332,45 bedraagt, zijnde € 10.666,23. Klaver wordt veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag, omdat onbetwist vast staat dat gedaagde de volledige huursom heeft betaald.
In zoverre wordt de tegenvordering van gedaagde toegewezen.
Aangezien gedaagde recht heeft op bovengenoemde huurkorting van 50% maar wel 100% aan K heeft betaald, had gedaagde op het moment van dagvaarding dus meer betaald dan waartoe hij verplicht was.
Dit leidt ertoe dat de contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten waar het in de zaak van de vordering om gaat moeten worden afgewezen.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat huurrecht of aan onze advocaat contractenrecht over het huurrecht van bedrijfsruimte of van kantoren, of over de huur van een woning, belt u dan gerust onze advocaat huurrecht of advocaat contractenrecht op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het contractenrecht of over het ondernemingsrecht, bezoek dan onze website over het ondernemingsrecht. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.