De Rechtbank Overijssel heeft op 19 februari 2021 uitspraak gedaan over een verzoek tot huurverlaging wegens geleden omzetverlies veroorzaakt door de corona-crisis.
Tussen partijen staat vast dat eiser een winkelpand verhuurt aan Coffee Fellows aan de Marktstraat te Enschede, voor een huurprijs van € 4.893,37 per maand.
Huurrecht. Huurprijsvermindering van bedrijfsruimte op grond van onvoorziene omstandigheden. Corona-crisis.
De rechter overweegt als volgt.
Onder verwijzing naar hierover reeds gewezen jurisprudentie (Gerechtshof Amsterdam d.d. 14 september 2020, GHAMS:2020:2604, Rechtbank Amsterdam d.d. 3 november 2020, RBAMS:2020:5583, en Rechtbank Overijssel d.d. 11 december 2020, RBOVE:2020:4215) zijn partijen het grotendeels eens over het juridische kader.
Dat kader is dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW moet worden beschouwd, dat partijen deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd en van elkaar over en weer ook niet mochten verwachten dat dit wel het geval is, en dat bij het bepalen van hoe de pijn (het financiële nadeel) over partijen moet worden verdeeld, gekeken moet worden naar alle omstandigheden van het geval.
Eiser heeft nog gesteld dat de tweede corona golf, waarin we thans zitten, niet, of in mindere mate, moet worden gezien als onvoorziene omstandigheden, maar ook voor de tweede corona golf geldt dat partijen deze omstandigheid destijds niet in hun huurovereenkomst hebben verdisconteerd.
Het gaat om het moment van het sluiten van de overeenkomst, niet of tijdens de pandemie voorspeld kan worden of bepaalde omstandigheden wijzigen.
Dat partijen hierover tijdens de pandemie andere, aanvullende huurafspraken hebben gemaakt, is niet gebleken.
Eiser heeft onder verwijzing naar de hierna te noemen feiten en omstandigheden aangevoerd dat hij zich een huurkorting als door Coffee Fellows gevraagd, niet kan veroorloven.
Omgekeerd heeft Coffee Fellows onder verwijzing naar feiten en omstandigheden aangevoerd dat uitgegaan moet worden van een redelijke huurkorting op de huurprijs van 50% dan wel 25%, zoals zij in reconventie heeft gevorderd.
Eiser heeft gesteld dat hij Coffee Fellows in het voorjaar al ruimschoots financieel is tegemoetgekomen.
Toen is volgens eiser een bedrag van € 11.293,32 aan achterstallige huur kwijtgescholden.
Deze stelling is door Coffee Fellows in een ander daglicht geplaatst.
Coffee Fellows ontving vanuit het niets van eiser additionele facturen voor huur over de jaren 2017, 2018 en 2019, voor een bedrag van € 13.310,00. Over deze jaren zou te weinig huur in rekening zijn gebracht. Vervolgens kwam op 15 maart 2020 de eerste lockdown en hebben partijen onderhandeld over huurkorting. Uiteindelijk is als schikking de helft van de huurachterstand over de jaren 2017, 2018 en 2019 betaald en is een eenmalige korting van 50% op de huurprijs voor de maanden april en mei 2020 verleend, onder de voorwaarde dat vanaf 1 juli 2020 weer de volledige huur zou worden voldaan.
De door eiser gestelde financiële tegemoetkoming ligt dus genuanceerder, aldus Coffee Fellows.
Volgens eiser kan Coffee Fellows een beroep doen op uitgebreide steunmaatregelen van de overheid terwijl eiser dat niet kan.
Coffee Fellows is bovendien een internationaal miljoenenbedrijf terwijl de huurinkomsten voor het gezin eiser de enige inkomsten zijn. De financiële verhoudingen zijn volgens eiser scheef.
Coffee Fellows heeft hierover gesteld dat zij geen internationaal miljoenenbedrijf is. Zij is vanuit het niets in Nederland met de formule gestart. Het is een eigen juridische onderneming met eigen rapportages en dergelijke. De onderneming kan de hand niet ophouden in Duitsland.
Coffee Fellows is een relatief kleine onderneming met 6 panden in Nederland en zij heeft niet veel vlees op de botten. De steunmaatregelen zijn volstrekt onvoldoende. Coffee Fellows krijgt van de overheid ongeveer 20% van de huur gecompenseerd.
Eiser heeft een overzicht van inkomsten en uitgaven in het geding gebracht.
Daaruit blijkt dat eiser aan maandelijkse inkomsten heeft een bedrag van € 6.044,11 (zijnde € 4.044,11 huur van Coffee Fellows en € 2.000,00 verhuur van studentenkamers boven het pand) en diverse uitgaven tot een bedrag van € 5.288,54 per maand.
Coffee Fellows heeft eveneens haar financiële positie toegelicht.
Over 2020 heeft zij een verlies geleden van tonnen, voor de vestiging in A een halve ton. De bank heeft Coffee Fellows onder bijzonder beheer gesteld. Coffee Fellows is bereid om haar financiële cijfers met eiser te delen. De omzet van Coffee Fellows is nu, met alleen “Coffee to go” ongeveer 20% van de gebruikelijke omzet. De omzet in november en december was € 7.000,00 à € 8.000,00, bij vaste lasten van zo’n € 10.000,00.
Naast deze omstandigheden hebben partijen voor de andere partij suggesties aangedragen om aan meer inkomen of vermogen te komen.
Zo zou Coffee Fellows, andere, bijvoorbeeld delivery-activiteiten moeten ondernemen om meer inkomsten te genereren en zo heeft Coffee Fellows omgekeerd gewezen op mogelijkheden voor [Eiser c.s.] om aan inkomen of vermogen te komen. De suggesties van de één zijn door de ander in het kader van dit geding voldoende weersproken in die zin dat er geen sprake is van het dermate onbenut laten van een kans, dat dit gevolgen zou moeten hebben voor de in dit kort geding vast te stellen verdeling van het financiële nadeel.
De kantonrechter constateert dat partijen er tot 1 november 2020 met elkaar uitgekomen zijn na een huurkorting en een schikking in het voorjaar, die is gesloten op de voorwaarde dat Coffee Fellows vanaf 1 juni 2020 weer volledig de huur zou betalen.
Coffee Fellows heeft vanaf dat moment ook de volledige huur betaald, tot 1 november 2020. In kort geding ziet de kantonrechter geen aanleiding om bij wijze van voorlopig oordeel met terugwerkende kracht een huurvermindering over al betaalde huur bij wijze van schorsing toe te wijzen, voor zover dat juridisch al kan.
Voor de periode vanaf 1 november 2020 overweegt de kantonrechter het volgende.
Ter zitting heeft de kantonrechter al opgemerkt dat er geen reden is te twijfelen aan de door partijen aangevoerde financiële cijfers.
Gelet op die cijfers, de steun van de overheid voor Coffee Fellows gedurende de lockdown en de omzet die Coffee Fellows tijdens de lockdown genereert, ongeveer 20% van normaal, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, bij een oordeel over het geschil, tot enige huurvermindering zal komen.
De kantonrechter schat in dit geval in dat de bodemrechter zal komen tot een huurkorting van 30% ingaande november 2020, zolang de huidige lockdown duurt.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om in dit kort geding al een voorlopig oordeel te geven over de periode na deze lockdown, omdat de omstandigheden, op grond waarvan voor die volgende periode een verdeling moet worden vastgesteld, thans nog niet voldoende bekend zijn, qua overheidssteun, omzet e.d.
Gelet hierop zijn beide vorderingen slechts deels in kort geding toewijsbaar.
In conventie is toewijsbaar 20% van de nog niet door Coffee Fellows betaalde huur over de maanden november en december 2020 en 70% van de overeengekomen huur vanaf 1 februari 2021, tot 2 maart 2021 dan wel, bij verlenging van deze lockdown periode, zolang deze lockdown periode (sluiting van de horeca) doorloopt.
Deze vordering zal worden toegewezen als volgt.
In reconventie is gelet hierop toewijsbaar een huurverlaging van 30%, ingaande 1 november 2020, tot 2 maart 2021 dan wel, bij verlenging van deze lockdown periode, zolang deze lockdown periode doorloopt.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat huurrecht of aan onze advocaat contractenrecht over het huurrecht of over de aanpassing van contracten vanwege een onvoorziene omstandigheid, belt u dan gerust onze advocaat huurrecht of onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.