De Rechtbank Amsterdam heeft op 9 maart 2021 uitspraak gedaan over een verzoek tot huurprijsverlaging wegens omzetverlies ten gevolge van de corona-crisis.
H huurt van IJ bedrijfsruimte in Amsterdam.
H vordert de huurverplichtingen van H vanaf 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2021 worden verminderd met 50% van de oorspronkelijke huurprijs, althans die huurverplichting te verminderen met een in goede justitie te bepalen percentage.
Huurrecht. Huurprijsverlaging wegens omzetverlies ten gevolge van de corona-crisis. TVL. NOW. Berekening van de huurverlaging.
De rechter oordeelt als volgt.
De eerste vraag die door de kantonrechter moet worden beantwoord is of de coronacrisis en de in dat verband genomen reisbeperkende maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
Dat sprake is van onvoorziene omstandigheden wordt door IJ betwist.
De coronacrisis is tenminste stilzwijgend in de huurovereenkomst verdisconteerd.
Er is immers een vast maandelijks bedrag afgesproken wat een duidelijke risicoverdeling behelst.
Zo is er bijvoorbeeld niet gekozen voor een omzetafhankelijke huur.
Verder valt niet in te zien waarom het uitgangspunt dat gemaakte afspraken zullen worden nagekomen opzij gezet moet worden, aldus IJ.
De kantonrechter overweegt dat in artikel 6:258 BW dwingendrechtelijk is bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend.
Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten.
Of daarvan sprake is hangt af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren.
Dit is bijvoorbeeld het geval omdat de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie om die reden uitgesloten was, of door de overheidsmaatregelen (indirect) is beperkt.
Daardoor zijn de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt.
Vast is komen te staan dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel is opgedroogd ten gevolge van de coronacrisis.
Onweersproken is door H ter terechtzitting gesteld dat 2019 als een normaal jaar te beschouwen is met een representatieve omzet.
Verder volgt uit het financiële rapport dat de omzet van H in 2020 met 75% is afgenomen.
Tussen partijen is niet in geschil dat de omzetdaling een direct gevolg is van de coronacrisis.
Uit de algemeen geformuleerde afspraak dat er een vast maandelijks bedrag wordt betaald kan niet worden opgemaakt dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst rekening hebben gehouden met een pandemie waarbij zowel de nationale overheid als internationale organisaties verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen afkondigen met een grote impact op de mogelijkheid om elders naar toe te reizen en te verblijven.
Dit betekent dat de coronacrisis en de in dat verband genomen maatregelen als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt.
In geval van onvoorziene omstandigheden rust er in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen. Partijen zijn echter niet in staat geweest om overeenstemming te bereiken.
Het is daarom aan de kantonrechter om hier een beslissing over te nemen.
Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis het niet redelijk is dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld.
Aanpassing huurovereenkomst
De tegenvaller dient in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld.
Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren.
De huurder dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020.
Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk.
Uit hetgeen hiervoor al is overwogen volgt dat H dit verschil in omzet inzichtelijk heeft gemaakt en tussen partijen niet in geschil is dat deze omzetdaling veroorzaak is door de coronacrisis.
Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormen de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt.
Bij de bepaling van deze omzet dient, anders dan door IJ bepleit, de verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing te worden gelaten.
Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten.
Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot.
Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken.
Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.
Nu H echter de gehele TVL bij de omzet van 2020 heeft opgeteld en niet kan worden vastgesteld welk deel van de TVL gerelateerd is aan de huur, wordt inzake de wijziging van de huurprijs voor het jaar 2020 uitgegaan van dit omzetcijfer.
Een wijziging van een overeenkomst ten gevolge van onvoorziene omstandigheden kan met terugwerkende kracht worden verleend en de kantonrechter ziet daar gelet op de aard en duur van de gewijzigde omstandigheden ook aanleiding toe.
De huurovereenkomst wordt met ingang van 16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan en onder meer horeca en scholen worden gesloten, gewijzigd.
Deze tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst zal in ieder geval voortduren voor zolang er nog steeds vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden.
Mocht er na afloop van de overheidsmaatregelen nog steeds corona-gerelateerde omzetvermindering bestaan, dienen partijen hierover nadere afspraken te maken.
Berekening gewijzigde huur
Zoals reeds overwogen wordt als uitgangspunt genomen dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%.
De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.
In onderhavig geval dient de omzet afgezet te worden tegen de omzet die is gemaakt in 2019.
In 2020 is ten opzichte van 2019 een omzetdaling van 75% vastgesteld.
Dit leidt tot een vermindering van de huurprijs met 37,5 %.
Dit betekent concreet voor bijvoorbeeld de huurovereenkomst inzake de 48 hotelkamers dat de gewijzigde huur na 16 maart 2020 tot en met december 2020 € 25.955,53 exclusief btw per maand bedraagt, te weten € 41.528,84 – (75% ÷ 2 = 37,5%).
Nu met terugwerkende kracht de huurprijs is gewijzigd betekent dit dat eventuele boetes, wettelijke rente of buitengerechtelijke incassokosten die verband houden met de incasso van huurpenningen die de gewijzigde huurprijs overstijgen niet verschuldigd zijn.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen gedeeltelijk toewijsbaar zijn.
Overeenkomstig hetgeen door H is gevorderd dient H maandelijks een omzetoverzicht te verstrekken aan IJ.
Nu alleen ten aanzien van het jaar 2020 de omzetdaling en een daaraan gerelateerde huurprijsvermindering is vast te stellen, wordt toewijzing hiertoe beperkt.
Voor de daarna komende periode zal een huurprijskorting worden toegewezen overeenkomstig de hiervoor geformuleerde formule.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat huurrecht over huurverlaging wegens de coronacrisis, belt u dan gerust onze advocaat huurrecht op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het contractenrecht of het ondernemingsrecht, bezoek dan onze website over het ondernemingsrecht. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.