De Rechtbank Amsterdam heeft enige tijd geleden uitspraak gedaan over de vraag op welke wijze een woning, die voor de helft in een nalatenschap viel, verdeeld moest worden.
Op 24 december 2017 is de erflater overleden.
Erflater heeft vier kinderen (tezamen aangeduid als eiser).
Erflater had geen testament.
Vanaf 1998 hebben erflater en gedaagde een affectieve relatie met elkaar gehad.
Erflater en gedaagde hadden geen samenlevingscontract opgemaakt.
De woning valt voor de helft in de nalatenschap van erflater.
De kinderen van erflater (eiser) zijn de enige erfgenamen.
De kern van het geschil gaat over de vraag op welke wijze en tegen welke waarde de verdeling van de woning moet geschieden.
Eiser wenst dat de woning wordt verkocht aan een derde, aangezien gedaagde het aandeel van de woning in de nalatenschap tot op heden niet heeft overgenomen.
Uitgangspunt is daarbij de waarde van de woning ten tijde van de verdeling, waarna de (netto)opbrengst aan eiser en gedaagde ieder voor een gelijk deel toekomt.
Gedaagde heeft hiertegen aangevoerd dat zij de woning zelf tegen een door partijen afgesproken waarde wil overnemen en voert daartoe aan dat zij met de woning specifieke banden heeft.
Erfrecht. Verdeling woning tussen partner en erfgenamen. Peildatum waardering woning. Rechter stelt verdeling vast. Toedeling of verkoop van de woning?
De rechter oordeelt als volgt.
Tussen partijen bestaat discussie over de vraag welke peildatum moet worden gehanteerd voor de vaststelling van de waarde van de woning.
Als hoofdregel geldt voor de waardering het moment van de feitelijke verdeling.
Dit is alleen anders als partijen een andere datum zijn overeengekomen of als op grond van de redelijkheid en billijkheid een andere datum moet gelden (Hoge Raad, 12 mei 1989, NJ 1989, 615).
De rechtbank oordeelt dat er geen reden voor afwijking van de hoofdregel is.
Gedaagde heeft weliswaar gesteld dat partijen bij de notaris de waarde van de woning hebben vastgesteld op € 553.000 en dat van deze waarde moet worden uitgegaan bij de verdeling van de woning, maar eiser heeft dit gemotiveerd betwist.
Tegenover deze betwisting heeft gedaagde geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit de gestelde afspraak blijkt.
Ook uit de overgelegde correspondentie tussen partijen blijkt niet van een tussen partijen overeengekomen waarde van de woning.
De brief van de notaris van 26 maart 2018 waarin wordt aangegeven dat de notaris de WOZ waarde heeft opgevraagd en deze € 553.000,- bedraagt is daarvoor in ieder geval onvoldoende.
Partijen wensten immers op dat moment tot een verdeling te komen, hetgeen niet is gelukt.
Dat partijen in 2018 niet tot verdeling van de woning hebben kunnen komen, is niet enkel te wijten aan eiser zoals gedaagde heeft betoogd.
Zoals eiser terecht heeft gesteld, konden partijen op dat moment (en ook daarna) geen overeenstemming bereiken over de hoogte van gedaagde vordering op de nalatenschap.
Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat eiser – zoals gedaagde heeft gesteld – in strijd zou hebben gehandeld met de redelijkheid en billijkheid.
De waardestijging van de woning in de afgelopen drie jaar is evenmin reden om af te wijken van de hiervoor genoemde hoofdregel.
De rechtbank is van oordeel dat er geen omstandigheden zijn aangevoerd die er toe leiden dat een andere peildatum gehanteerd moet worden.
Gelet op het voorgaande zal de waarde van de woning op de datum van de feitelijke verdeling tot uitgangspunt moeten dienen bij de verdeling.
Partijen zullen voor de bepaling van de huidige verkoopwaarde van de woning een taxatie laten verrichten.
Partijen hebben op de zitting geen overeenstemming kunnen bereiken over een makelaarskantoor dat de taxatie en de verkoop van de woning zal verrichten.
In dat geval zal de rechtbank een makelaarskantoor vaststellen.
De rechtbank bepaalt dat voor het verrichten van deze taxatie het kantoor H in Amsterdam-West dient te worden benaderd door partijen.
Om geschillen tussen partijen over de waarde van de woning te voorkomen, zal de rechtbank bepalen dat deze makelaar in overeenstemming met de door hem/haar uitgevoerde taxatie een marktconforme verkoopprijs zal vaststellen.
Eiser en gedaagde dragen ieder de helft van de taxatiekosten.
Gedaagde wenst het aandeel van de nalatenschap in de woning over te nemen en verzet zich tegen verkoop van de woning aan een derde.
Gedaagde heeft aangevoerd dat de woning een bijzondere waarde voor haar heeft.
Zij betoogt dat zij een speciale emotionele band met de woning heeft omdat zij 12 jaar lang samen met erflater in de woning heeft gewoond.
Bovendien ligt erflater dicht bij haar woning begraven, zodat zij, wanneer zij zich in haar tuin bevindt, het gevoel heeft dicht bij hem te zijn.
Daarnaast was het ook de bedoeling van erflater dat de woning, na het overlijden van erflater, geheel van gedaagde zou zijn, maar het is niet gelukt om voor zijn overlijden dit te regelen.
Gelet hierop en mede vanwege het feit dat haar gezondheidssituatie slecht is, heeft zij er belang bij om in de woning te kunnen blijven wonen, aldus steeds gedaagde.
Eiser stelt dat partijen sinds 2018 bezig zijn de verdeling van de woning in onderling overleg rond te krijgen, hetgeen niet is gelukt.
Met name de door gedaagde gestelde vordering op de nalatenschap zorgt ervoor dat partijen niet tot overeenstemming kunnen komen.
Eiser heeft betwist dat het de bedoeling van erflater was om de woning aan haar na te laten.
Eiser is tot slot van mening dat gedaagde – gelet op de stijging van de waarde van de woning – op dit moment financieel niet in staat zal zijn om de woning over te nemen, zodat verkoop aan een derde de enige optie is.
Naar de rechtbank begrijpt doet eiser een beroep op artikel 3:178 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dat bepaalt dat ieder der deelgenoten te allen tijde verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen.
Ingevolge artikel 3:185 lid 1 BW kan de rechtbank de wijze van verdeling vaststellen, waarbij de rechter niet is gebonden aan de wijzen van verdeling die in artikel 3:185 lid 2 BW met name zijn genoemd.
Verder dient de rechter bij vaststelling van (de wijze van) de verdeling naar billijkheid rekening te houden met de belangen van partijen en met het algemeen belang.
Dat impliceert dat de rechter onder meer let op de omstandigheid dat een goed bijzondere waarde heeft voor een deelgenoot.
De rechtbank onderkent het belang van gedaagde om in de woning te kunnen blijven wonen.
Aangezien eiser na het overlijden van erflater steeds heeft aangegeven mee te willen werken aan de verkoop van het aandeel van de nalatenschap in de woning aan gedaagde, mits de waarde van de woning ten tijde van de verdeling als uitgangspunt heeft te gelden, zal de rechtbank beslissen dat – voordat de woning in de verkoop aan derden zal worden geplaatst – gedaagde de gelegenheid krijgt om het aandeel van de nalatenschap in de woning te kopen.
Omdat niet duidelijk is of gedaagde de woning tegen de huidige verkoopwaarde wil en kan overnemen, zal de rechtbank beslissen op de hiernavolgende wijze.
Aan gedaagde zal een termijn van twee maanden na ontvangst van het taxatierapport worden gegeven om te onderzoeken of zij het aandeel van de nalatenschap wenst over te nemen tegen de in het taxatierapport vastgestelde vrije verkoopwaarde.
Indien gedaagde dat wenst, dient gedaagde binnen twee maanden na ontvangst van het taxatierapport jegens eiser schriftelijk kenbaar te maken dat zij het aandeel van de nalatenschap in de woning wenst over te nemen tegen de door de makelaar getaxeerde waarde zonder het voorbehoud van financiering.
Van deze waarde kan gedaagde hetgeen zij van de nalatenschap te vorderen heeft in mindering brengen.
Binnen een maand na de schriftelijke reactie dient de verkoop en levering te zijn gerealiseerd.
Betaling dient uiterlijk ter gelegenheid van het transport bij de notaris plaats te vinden.
De kosten van levering waaronder de notariskosten komen in dit geval voor rekening van gedaagde en de kosten van de taxatie zullen door beide partijen bij helfte gedragen worden.
Indien gedaagde zich niet binnen twee maanden na ontvangst van het taxatierapport jegens eiser schriftelijk bereid en in staat verklaart het aandeel in de woning over te nemen, dan wel indien zij na bereidverklaring de woning niet binnen de gestelde termijn afneemt, dienen partijen de genoemde makelaar aan te wijzen om de verkoop van de woning op zich te nemen.
Deze makelaar zal in overeenstemming met de door hem/haar uitgevoerde taxatie een marktconforme verkoopprijs van de woning vaststellen.
Partijen zullen in overleg met deze makelaar de verkoopovereenkomst aangaan met degene die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs volgens beide partijen, op de woningmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning, de best mogelijke prijs is.
In het geval partijen het niet eens kunnen worden over de vraag of een aanbod de best mogelijke prijs is, zal de makelaar dit naar beste weten en kunnen bindend bepalen.
Indien de verkoopprijs bindend is vastgesteld, zijn partijen verplicht hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning aan een derde.
Het verkoopproces zal eveneens door een makelaar van dit kantoor worden begeleid.
Eiser en gedaagde zijn, ingeval van verkoop aan een derde, gehouden de helft van de kosten van de makelaar, en voor zover verschuldigd de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering, te dragen.
Na verkoop en overdracht van de woning dient de netto-verkoopopbrengst, dat wil zeggen de verkoopopbrengst verminderd met de hiervoor genoemde kosten, bij helfte te worden verdeeld.
Dit betekent dat eiser 50% van de netto-verkoopopbrengst toekomt en gedaagde 50%.
Partijen zijn over en weer verplicht de noodzakelijke rechtshandelingen te verrichten om de voormelde wijze van verdeling te effectueren.
De in het dictum bepaalde wijze van verdeling bevat daartoe voldoende prikkels.
Voorts begrijpt de rechtbank uit de stellingen van gedaagde dat zij zal meewerken aan de verkoop en levering van de woning.
Toewijzing van de vordering van eiser tot het opleggen van een dwangsom aan gedaagde wordt daarom niet noodzakelijk geacht.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over het berekenen van de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.