De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft op 19 april 2023 uitspraak gedaan over de waardebepaling van onroerend goed uit een nalatenschap.
Bij tussenvonnis van 1 juni 2022 heeft de rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen ter beantwoording van de volgende vragen:
1. wat is de waarde in het economisch verkeer (leeg en vrij van huur en gebruiksrechten) van de onroerende zaak inclusief ondergrond?
2. welke taxatiemethode hanteert u hierbij? Wilt u gemotiveerd aangeven waarom deze methode het meest geschikt is om per voormelde peildatum de economische waarde van voormelde onroerende zaak te bepalen?
3. geeft het onderzoek u nog aanleiding tot aanvullende op- en aanmerkingen?
4. wat is volgens u overigens van belang voor een goede beoordeling van de zaak?
Erfrecht. Nalatenschap. Waardebepaling van onroerend goed. Woning en grond. Taxatie. Deskundige. Waarde in het economisch verkeer, leeg en vrij van huur en gebruiksrechten?
De rechter oordeelt als volgt.
De door de rechtbank benoemde deskundige heeft bij deskundigenrapport d.d. 1 december 2022 voormelde vragen beantwoord.
In het rapport van de deskundige zijn de reacties van partijen naar aanleiding van het conceptrapport en de reactie van de deskundige hierop weergegeven.
De deskundige antwoordt dat de waarde in het economisch verkeer (leeg en vrij van huur en gebruiksrechten) van de onroerende zaak inclusief ondergrond, staande en gelegen per peildatum FL. 400.000,– (zegge: vierhonderdduizend guldens) bedraagt.
In het omvangrijke taxatierapport heeft de deskundige een uitgebreide onderbouwing van de getaxeerde waarde gegeven, waarbij onder meer de taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken, marktontwikkelingen etc. zijn beschreven.
De deskundige rapporteert dat het object getaxeerd is conform de European Valuation Standards (EVS) en de Reglementen Gedrags- en Beroepsregels en Kamers en de praktijkhandreiking Wonen van NRVT.
Daarnaast geeft de deskundige aan dat de waardering mede gebaseerd is op een verkoopopbrengsten-vergelijking (comparatieve methode en meer in het bijzonder de prijs vergelijkende methode).
Bij akte uitlaten deskundigenbericht heeft eiseres bericht dat zij geen inhoudelijke opmerkingen heeft op het deskundigenrapport.
Eiseres geeft hierbij aan dat de uitkomst van het rapport haar wel heeft verbaasd omdat de eerder door eiseres zelf benaderde taxateur de woning per datum overlijden van erflater heeft getaxeerd op een bedrag van € 375.500,-.
Dit resulteert in een verschil van € 193.988,00 met de door de deskundige getaxeerde waarde, welk verschil volgens eiseres niet alleen aanzienlijk maar ook opmerkelijk is.
Gedaagde heeft zich bij antwoordakte uitlaten deskundigenbericht – gelijk zij bij de deskundige heeft aangegeven – op het standpunt gesteld dat de WOZ waarde bepalend dient te zijn voor de berekening van het moederlijke erfdeel.
Daarnaast betoogt gedaagden dat een afwijking van het moederlijk erfdeel forse consequenties heeft voor de vaststelling van de totale vordering van de drie kinderen uit hoofde van moeders nalatenschap.
Dit omdat moeder in haar testament een renteclausule van 6% enkelvoudige rente heeft opgenomen, zodat iedere afwijking in de hoofdsom direct van invloed is op de berekening van de verschuldigde testamentaire rente.
De rechtbank acht het deskundigenbericht voldoende concludent, consistent, overtuigend en deugdelijk gemotiveerd.
De rechtbank zal de bevindingen uit het deskundigenbericht dan ook overnemen en tot de hare maken.
Aan dat oordeel kunnen de door eiseres en gedaagde naar aanleiding van het deskundigenbericht naar voren gebrachte opmerkingen niet afdoen.
Uit het definitieve rapport van de deskundige blijkt dat de deskundige bij de taxatie de door partijen naar aanleiding van het concept deskundigenrapport gemaakte opmerkingen en vragen heeft betrokken, maar hierin geen aanleiding heeft gezien de beantwoording van de door de rechtbank gestelde vragen te wijzigen.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de deskundige de door partijen geuite bezwaren en opmerkingen op voldoende duidelijke en overtuigende wijze heeft verworpen waarbij hij gemotiveerd heeft aangegeven waarom hij de door hem bepaalde taxatiewaarde handhaaft.
De rechtbank kan zich voldoende in de reactie van de deskundige op de opmerkingen en vragen van partijen vinden en schaart zich derhalve (ook) achter dat gedeelte van het deskundigenbericht.
Dat eiseres en gedaagden desondanks hun opmerkingen ter zake de inhoud van het deskundigenrapport handhaven, betekent nog niet dat het deskundigenrapport onvoldoende onderbouwd is.
Het gaat immers om de vraag of naar objectieve maatstaven gemeten het deskundigenrapport (in al zijn onderdelen) voldoende gemotiveerd is.
Daaraan is in dezen naar het oordeel van de rechtbank voldaan.
Hierbij merkt de rechtbank op dat geen (taxatie) waarde valt aan te wijzen die onbetwistbaar de juiste is.
Gelet op de aard van een taxatie, die altijd tot op zekere hoogte afhankelijk is van de inschatting van diverse factoren, moet geaccepteerd worden dat een zekere marge of bandbreedte aanwezig is.
De problematiek die zich veelal voordoet bij zaken als de onderhavige is dat de waarde geen objectief en onveranderlijk gegeven is.
Dit heeft de deskundige ook onderkend naar aanleiding van een door gedaagden gestelde vraag.
De door gedaagde gestelde vraag naar aanleiding van het conceptrapport luidt als volgt:
“In het rapport komen vele onzekere factoren rondom de waardering per peildatum
voor. Hoe groot schat u de zekerheid van uw waardebepaling in? Met andere woorden, met hoeveel procent zekerheid meent u dat uw waardebepaling grenst aan de werkelijke marktwaarde van het object op de peildatum?’
Hierop heeft de deskundige als volgt geantwoord:
“Het is inderdaad juist dat er bij een taxatie oftewel een schatting van de marktwaarde en bepaald schattingsonzekerheid is. Dit staat in vrijwel elk taxatierapport, niet enkel in dit specifieke taxatierapport.
Zoals in het meest bekende handboek over taxeren wordt geschreven: Een taxatie is geen feit. Het is een menselijke schatting en betreft de meest waarschijnlijke uitkomst uit een reeks van mogelijke uitkomsten, gebaseerd op een aantal aannames gedaan in het taxatieproces.
(…)
Vervolgens wordt via een standaarddeviatie een bepaalde zekerheid geprognotiseerd. De standaarddeviatie is 68,26% (zoals altijd). Daarna vermeldt het handboek dat er een groot nadeel aan het vermelden van deze standaarddeviatie zit, namelijk dat de afwijking naar boven of beneden even groot zou zijn terwijl dit in de praktijk niet het geval hoeft te zijn.
Hoewel de vraag op zich logisch klinkt, is het ongebruikelijk dat deze op deze wijze wordt uitgelegd c.q. berekend”.
Op grond van de inhoud van het rapport van de deskundige zal de rechtbank in deze procedure uitgaan van de getaxeerde waarde in het economisch verkeer (leeg en vrij van huur en gebruiksrechten) van de onroerende zaak inclusief ondergrond.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat verdeling erfenis over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over het berekenen van de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat verdeling erfenis op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de verdeling van een erfenis, bezoek dan onze website over de verdeling van een erfenis. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.