Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Limburg heeft op 7 maart 2018 uitspraak gedaan over de beroepsaansprakelijkheid van een notaris. Had de notaris een waarschuwingsplicht jegens de projectontwikkelaar met betrekking tot de risico’s verbonden aan de gestelde zekerheden?
Geen beroepsaansprakelijkheid notaris. Geen waarschuwingsplicht jegens projectontwikkelaar met betrekking tot risico’s verbonden aan zekerheden omdat deze liggen in de sfeer van de kerntaken van een projectontwikkelaar.
De kern van het geschil tussen partijen is door de advocaat van de borg in de dagvaarding samengevat als volgt: het gaat in deze zaak om de vraag of de notaris onrechtmatig heeft gehandeld jegens eiser als borg door de borg bij de door de notaris opgemaakte overeenkomsten niet te informeren of te waarschuwen dat de door de gewaarborgden primair verlangde en overeengekomen zekerheden (namelijk: levering van onbezwaarde appartementsrechten) niet konden worden verleend waardoor eiser als borg een veel groter risico aanging dan door hem was verondersteld.
Volgens de advocaat van de borg heeft dit risico zich verwezenlijkt en is hij aangesproken voor de volledige bedragen waarvoor hij zich borg heeft gesteld. De borg stelt dat hij, als hij wel door de notaris was gewaarschuwd, zich nimmer borg had gesteld en dus ook niet als borg zou zijn aangesproken.
De notaris betwist dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden en heeft daartoe onder andere aangevoerd dat op hem in dit geval geen informatie- of waarschuwingsplicht rustte, zoals door de advocaat van de borg is gesteld.
Beroepsaansprakelijkheid notaris. Waarschuwingsplicht jegens de projectontwikkelaar met betrekking tot de risico’s verbonden aan de gestelde zekerheden? Borgstelling.
De rechter oordeelt als volgt.
De rechter is van oordeel dat de vordering van de borg moet worden afgewezen en heeft daartoe als volgt overwogen.
De kern van de grondslag van de vordering van de borg is diens stelling dat de notaris de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden door de borg – kort samengevat – niet te waarschuwen voor het risico dat kleefde aan de als zekerheid bedoelde voorwaardelijke verkoop van appartementsrechten. Met dit risico bedoelt de borg de mogelijkheid dat de bank niet zou meewerken aan de onbezwaarde levering van die appartementsrechten, welke medewerking zou moeten bestaan uit het partieel afstand doen van het recht van hypotheek van de bank.
De rechtbank is met de notaris van oordeel dat de notaris in dit geval niet gehouden was de door borg bedoelde waarschuwing te geven en dat om de volgende redenen.
De borg is, via de aan hem gelieerde vennootschappen, werkzaam als projectontwikkelaar.
Het organiseren van de financiering van een project behoort tot de kerntaken van een projectontwikkelaar. Het verstrekken van zekerheden behoort daartoe en daarmee ook een beoordeling van de economische en financiële risico’s die daaraan zijn verbonden.
In zijn algemeenheid geldt dan ook dat een notaris, die werkzaam is in de juridische sfeer en niet in de economische of financiële sfeer, ervan mag uitgaan dat een projectontwikkelaar weet en begrijpt, dat indien een met hypotheek bezwaard recht wordt verkocht er een risico bestaat dat de hypotheekhouder niet bereid is mee te werken aan levering van die zaak door het in zoverre verlenen van royement van het hypotheekrecht.
Zeker indien die geldgever of hypotheekhouder een bank is zal door de notaris mogen worden aangenomen dat een projectontwikkelaar weet dat die hypotheekhouder zijn beslissing om wel of niet afstand van zijn hypotheekrecht te doen zal laten afhangen van een beoordeling van de risico’s die de bank loopt uitgaande van in ieder geval de omvang van de openstaande vorderingen, de risico’s die zijn verbonden aan de gefinancierde ondernemingsactiviteiten en het totaal van zekerheden waarover de bank beschikt.
In dit geval wordt het genoemde uitgangspunt – de notaris mag een bepaald niveau van kennis en inzicht bij de projectontwikkelaar veronderstellen – versterkt door de omvang van de twee betrokken projecten. Deze kunnen naar het oordeel van de rechter worden aangemerkt als grote projecten, uitgaande van de door borg aangevoerde omvang van de investeringen, namelijk ruim € 4,4 miljoen aan eigen middelen, ruim € 8 miljoen vanuit de bank en ruim € 1 miljoen van de bovengenoemde drie andere externe financiers.
De borg heeft ter onderbouwing van zijn stelling aangevoerd dat de voorwaardelijke verkoop van appartementsrechten moet worden aangemerkt als een schijnzekerheid (waarvoor de notaris hem had moeten waarschuwen).
Met de term schijnzekerheid doelt de borg kennelijk op het bovengenoemde risico dat onbezwaarde levering niet mogelijk blijkt. Die aanduiding is naar het oordeel van de rechter echter niet terecht. Om te beginnen hadden partijen gekozen voor een periode van twee jaar waarbinnen de lening in geld terugbetaald zou kunnen worden.
Op voorhand viel uiteraard niet uit te sluiten dat in die periode de financiële gezondheid van de vennootschappen weer zodanig zou herstellen dat daadwerkelijk afbetaling mogelijk zou blijken te zijn, dan wel dat de schuld aan de bank zodanig zou kunnen worden afgelost dat de bank wel bereid zou zijn mee te werken aan het doorhalen van de hypotheek waarna alsnog onbezwaarde levering mogelijk zou zijn. In die zin is deze zekerheidstelling ook niet meer of minder schijn dan bijvoorbeeld een borgstelling.
Ook in het geval van een borgstelling zal immers moeten worden afgewacht of de borg, nadat deze is aangesproken, inderdaad in staat zal blijken om de op hem rustende betalingsverplichtingen na te komen.
Van een principieel afwijkend risico is daarom in dit geval geen sprake. Of en in hoeverre daadwerkelijk het risico bestaat dat onbezwaarde levering niet mogelijk zou blijken te zijn, is zoals gezegd ook eerder een afweging van economische en financiële risico’s dan van juridische risico’s en ligt derhalve in de verhouding tussen een projectontwikkelaar en een notaris in de sfeer van de projectontwikkelaar, zodat er voor het aannemen van enige waarschuwingsverplichting van de notaris geen plaats is.
De slotsom is dat in het onderhavige geval geen zorgplichtschending van de notaris kan worden aangenomen en reeds daarmee ontvalt de grondslag aan de vordering.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag over de beroepsaansprakelijkheid en de zorgplicht van de notaris, over een borgstelling of over het verstrekken van zekerheid bij overeenkomsten met betrekking tot onroerend goed of projectontwikkeling, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.