De Advocaat-Generaal bij het Parket bij de Hoge Raad heeft op 18 maart 2022 het juridisch kader aangegeven bij de uitleg van de splitsingsakte.
Deze zaak betreft de vordering van een VvE tot een verklaring voor recht dat de splitsingsakte een horecaverbod inhoudt voor de privégedeelten op de begane grond en tot het (doen) naleven van dit verbod door M, de gezamenlijke eigenaren van het appartementsrecht op de begane grond van het appartementencomplex.
Het hof heeft de vorderingen toegewezen.
M heeft tegen het arrest van hof cassatieberoep ingesteld.
De klachten richten zich onder meer tegen de uitleg die het hof aan het horecaverbod heeft gegeven, tegen de maatstaf die het hof daarbij heeft toegepast.
Appartementsrecht. VVE. Uitleg van de splitsingsakte. Juridisch kader. Gebruik. Bestemming. Toetsingsmaatstaf.
De A-G concludeert als volgt.
De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW).
Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW).
Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.
Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW).
De splitsingsakte moet onder meer een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privégedeelten welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan de minuut te hechten splitsingstekening (art. 5:111, aanhef en onder b, BW in verbinding met art. 5:109 lid 2 BW) en een reglement, waarbij kan worden volstaan met de verwijzing naar een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers (art. 5:111 onder d BW).
Voor zover van belang bepaalt art. 5:112 lid 1, aanhef en onder c, BW dat het splitsingsreglement moet inhouden een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.
Ingevolge art. 5:112 lid 4 BW kan het reglement een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
Zo kan in het splitsingsreglement worden bepaald dat de privégedeelten overeenkomstig de daaraan in de splitsingsakte toegekende bestemming moeten worden gebruikt.
In de akte komen bestemmingen voor als ‘woning’ en ‘bedrijfsruimte’, en ‘winkel’.
Ook kunnen bepaalde activiteiten worden verboden, bijvoorbeeld de exploitatie van horeca of de uitoefening van bedrijfsmatige erotiek.
Voorschriften omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud zijn op grond van art. 5:120 lid 2 BW ook van toepassing op degenen aan wie de appartementseigenaar zijn privégedeelte in gebruik heeft gegeven, bijvoorbeeld op grond van verhuur.
Voor al de in art. 5:111 en 112 BW genoemde aanduidingen en regelingen die in de splitsingsakte opgenomen moeten dan wel mogen worden, waaronder dus een regeling voor het gebruik van de privégedeelten, geldt dat zij de inhoud van het appartementsrecht (nader) bepalen en zodoende goederenrechtelijke werking hebben.
Een bepaling waarin met zoveel woorden wordt bepaald dat genoemde regelingen tevens verbindend zijn voor rechtverkrijgenden van hen die de splitsing tot stand hebben gebracht, zoals nog wel was opgenomen als tweede lid in de voorloper van art. 5:111 BW (art. 875e BW (oud)), achtte de regering overbodig.
De Hoge Raad heeft in 2013 nadere maatstaven gegeven voor de uitleg van splitsingsstukken ten behoeve van de vaststelling van de omvang c.q. begrenzing van een privégedeelte.
In 2014 heeft de Hoge Raad deze maatstaf herhaald in een uitspraak die betrekking had op de vraag welk gedeelte van de gemeenschappelijke tuin exclusief door de eigenaren van twee appartementen gebruikt mocht worden.
Zoals is overwogen in HR 1 november 2013, HR:2013:1078, NJ 2013/522, gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten.
Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening).
Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan.
Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft.
De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen — waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan — en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.
Wilt u de gehele conclusie bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat VVE over het appartementsrecht, over de VVE, over de akte van splitsing of het splitsingsreglement of over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten van de VVE, belt u dan gerust onze advocaat VVE op 020-3980150.
Wilt u meer weten over het appartementsrecht, bezoek dan onze website over de VVE. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.